土地評価(H23)

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※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。
Last-modified: 2015-03-03 12:36

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問１ 下記に示す土地利用のうち、２画地として土地の価格を評価することが、妥当でないものはどれか。

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選択肢	投票
1	1
2	14
3	1
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：Ｋ）

＜解説＞
１．○
２．×
３．○
４．○

問２ 国土交通省損失補償取扱要領（平成15年８月５日付け国総国調第58号総合政策局長通知）別記１土地評価事務処理要領（以下「土地評価事務処理要領」という。）に定められている取引事例比較法による評価手法に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．取引事例比較法により評価するときは、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域以外からも多数の取引事例を収集する。
• ２．現に建物の敷地に供されている土地の取引事例で、建付減価していると認められるときは、事情補正を行う。
• ３．類似地域内の取引事例地から算定価格を求めるときの標準化補正は、取引事例地の個別的要因と評価対象地を含む近隣地域の標準地の個別的要因を比較することである。
• ４．公示価格と標準地の評価格を比較するときは、土地評価事務処理要領付録の取引事例比較法の算定式を準用するものとし、類似地域内の公示価格と比較するときは、公示価格に時点修正率、標準化補正率及び地域格差率を乗じて規準価格を求める。

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選択肢	投票
1	2
2	1
3	2
4	8

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：75％・解答者：Ｋ）

＜解説＞
１．△近隣地域及び類似地域から多数の事例を収集する
２．×事情補正ではなく建付減価補正
３．×取引事例地と類似地域内の標準地を比較
４．○

問３ 土地評価事務処理要領に定められている標準地比準評価法による評価手法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．標準地の評価に当たっては、近隣地域又は類似地域に、地価公示法（昭和44年法律第49条）に規定する公示地がない場合で、国土利用計画法施行令（昭和49年政令第387号。以下同じ。）に規定する基準地があるときは、当該基準地の標準価格と標準地の評価格について比較を行う。
• ２．同一状況地域は、都市計画法（昭和43年法律第100号。以下同じ。）第８条に定められている地域地区の区域ごとに区分する。
• ３．標準地は、同一状況地域において、土地価格比準表（「国土利用計画法の施行に伴う土地価格の評価等について（昭和50年50国土地第４号国土庁土地局地価調査課長通達）」別添の比準表をいう。以下同じ。）の個別的要因がおおむね標準的と認められる一の画地とする。
• ４．標準地の評価に当たって、起業者が評価した算定価格と不動産鑑定評価格との間に開差があるときは、必要に応じて、当該鑑定を行った不動産鑑定業者に当該鑑定評価格を決定した理由についいて説明を求めるとともに、標準地の評価格について資料の選定及び活用、評価方式の適用方法等を再検討する。

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選択肢	投票
1	0
2	13
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：Ｋ）

＜解説＞
１．○
２．×テキスト　都市計画法上同一の用途地域内においても用途の同質性においては異なるいくつかの地域を評価上認定することが可能
３．○
４．○

問４ 土地の取得に係る補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．使用貸借による権利に対する補償は、土地の正常な取引価格に、通常の場合においては、３分の１程度を標準として適正に定めた割合を乗じて得た額とする。
• ２．所有権以外の権利の目的となっている土地に対する補償は、当該権利がないものとしての更地価格から当該権利価格を控除した土地価格をもって補償する。
• ３．地上権、永小作権及び賃借権の正常な取引価格を算定する場合の画地の単位は、取得する土地の場合と同様であるが、同一の利用目的に供するために、同一の権利者が隣接する２以上の土地に権利の設定を受けており、かつ、それらの権利の取引が一体的に行われることが通例であると認められるときは、それらの土地からなる一の画地に権利が設定されているものとみなす。
• ４．消滅させる土地に関する所有権以外の権利で、一般的に譲渡性のないものについては、土地の正常な取引における当該権利の有無による土地の価格の差額をもって補償する。

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選択肢	投票
1	11
2	1
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．×「土地の正常な取引価格」→使用貸借による権利に対する補償は、当該権利が賃借権であるものとして、賃借権の正常な取引価格の３分の１程度（公共用地の取得に伴う損失補償基準第１３条及び同細則第３）
２．
３．
４．

問５ 土地評価事務処理要領に定められている用途的地域の区分に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．用途的地域は、土地の用途的観点から宅地地域、農地地域、林地地域、見込地地域のいずれかに区分する。
• ２．宅地地域の農家集落地域は、農家等で集落を形成している地域又は市街地的形態を形成するに至らない戸建住宅地域をいう。
• ３．林地地域の都市近郊林地地域は、都市の近郊にある地域で、宅地への転換度合が高く、小規模開発で宅地化が可能と判断される地域をいう。
• ４．宅地見込地地域についての判定は、開発許可の可能性、土地利用上の制限など法的規制の程度のみにより行う。

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選択肢	投票
1	2
2	8
3	2
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：Ｋ）

＜解説＞
１．×「その他地域」もある。（土地評価事務処理要領（第３条関係）別表より）　
２．○在来の農家住宅等を主とする集落地域又は市街地的形態を形成するに至らない地域
３．×小規模開発で宅地化が可能と判断される地域＝宅地見込地（小規模開発地域）
４．×社会的、経済的、行政的観点からみて将来は宅地地域としての使用収益が合理的であると認められる地域内の土地

問６ 公共用地の取得に係る土地評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．標準地の評価格からの比準において、当該同一状況地域の属する用途的地域が土地価格比準表に定められていない場合は、類似する用途的地域に係る比準表を適正に補正して使用する。
• ２．農地地域内にあって建物等の敷地の用に供されている土地の評価においては、農地の評価格に、当該土地を建物の敷地とするために必要な費用として土留工事費等を加算することができる。
• ３．収益還元法における還元利回りは、宅地地域、農地地域、林地地域いずれの地域においても同じ年利率を標準とする。
• ４．土地の価額を求める場合は、原則として実測面積を用いるが、取得等に係る土地以外の標準地や取引事例地は必ずしも実測する必要はない。

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選択肢	投票
1	0
2	2
3	9
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100%・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．×「同じ年利率を標準とする」→地域ごとに異なる。（土地評価事務処理要領付録２収益還元法(1)～(3)）
４．

問７ 商業地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．最寄駅への接近性は、近隣地域における標準的な位置関係にある地点の最寄駅への接近性の程度を表すもので、必ずしも地理的な中心地点、最も近接した地点との接近性とは異なることに留意する必要がある。
• ２．沿道の状況として、農地等が多く店舗の集積の程度が低い場合には、地域区分を郊外路線商業地域であると判断することは適切ではない。
• ３．郊外路線商業地域における中央帯、植樹帯等は対面車両の進入にマイナス要素となるが、適当な間隔に切れ込みがあり対面車線に進入可能な時はマイナスとはならない。
• ４．商業地にあって同一需給圏内の類似地域を選定する際は、営業の種別も考慮する必要がある。

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選択肢	投票
1	0
2	10
3	1
4	6

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．×比準表　沿道の状態の備考欄　劣る：農地等が多く店舗の集積の程度が低い地域　とあることから、郊外路線商業地域であると判断することは適切である。
３．
４．

問８ 土壌汚染地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．土壌汚染による具体的な減価額は、当該土地を公共用地として取得する目的に見合った利用方法を可能とするために最低限必要となる、想定上の土壌汚染対策費用とする。
• ２．土壌汚染に係る心理的嫌悪感の影響については、不動産鑑定業者の意見等により減価要因として取り扱う必要がある。
• ３．土壌汚染地の補償額算定に際しての標準地比準評価法にあたっての標準地は、近隣地域と類似地域との土地価格形成要因の比較を容易にするため、各々の地域とも土壌汚染地とすることが望ましい。
• ４．過去に「土壌が汚染される可能性が高い用途」で用いられたことがないことが確認できる土地については、土壌汚染を価格形成要因から除外できる。

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選択肢	投票
1	5
2	2
3	0
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．×テキスト　当該土地の属する用途的地域における通常の利用方法を可能とするために最低限必要となる、想定上の土壌汚染対策費用とすることとする。
２．×テキスト　当面、土地の補償額の減価要因としては扱わないこととする。
３．×
４．○テキスト　過去に「土壌が汚染される可能性が高い用途」で用いられたことがないことが確認できる土地⇒「公共用地の取得における土壌汚染への対応に係る取扱指針」で、土壌汚染を価格形成要因から除外できる土地として列記。

問９ 公示価格等との規準に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．価格時点が平成23年１月１日の土地評価作業を平成23年２月中に実施する場合、規準に用いる公示地の価格時点は平成23年１月１日のものである。
• ２．公示価格と標準地の評価格を比較するときは、取引事例比較表の算定式を準用するため、建付減価補正率を考慮する必要がある。
• ３．公示価格からの規準は、都市計画法第４条第２項に規定する都市計画区域内における評価に際してのみ行えばよい。
• ４．近隣地域又は類似地域に公示地又は基準地がない場合には、近接する他の用途的地域に公示地又は基準地が存しても、そこから規準する必要はない。

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選択肢	投票
1	2
2	0
3	1
4	8

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．×価格の公表時期は３月
２．×公示価格は更地価格
３．×
４．○

問10 下記の条件において、混在住宅地域に存するＤ画地所有者名義である私道ｄの評価格を土地価格比準表に則り求めた場合、妥当なものはどれか。

• １．50,800円／m2
• ２．51,200円／m2
• ３．51,000円／m2
• ４．50,000円／m2

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選択肢	投票
1	1
2	5
3	6
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問11 建物移転先を取得するために残地を早急に売却する必要があると認められる場合に、売却損を考慮した残地に関して生ずる損失の補償額として、妥当なものはどれか。

条件標準地価格 10,000（円／m2）
買収地評価格 11,000（円／m2）
残地評価格 9,500（円／m2）
全体面積 200m2
買収面積 150m2
残地面積 50m2
売却損率 20％

• １．170,000円
• ２．120,000円
• ３．60,000円
• ４．20,000円

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選択肢	投票
1	9
2	1
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．(11,000－9,500×(1-0.20))×50＝170,000
２．
３．
４．

問12 残地補償等に関する記述として、妥当でないものはどれか。

• １．残地等に関し、従前の利用価値を維持するために、通路、みぞ、かき、さく、その他の工作物の新築、改築、増築若しくは修繕又は盛土若しくは切土を必要とする場合には、これに通常要する費用を補償するものとする。
• ２．残地等の評価にあたっては、当該事業の施行により生ずる日陰、臭気、騒音その他これらに類するものによる不利益又は損失については、考慮しないものとする。
• ３．残地の売却損率は、当建物の移転先地等を取得するため当該残地を早急に売却する必要があると認められる場合に考慮し、当該残地の評価格、早急な売却の必要性の程度等を勘案の上、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（昭和38年３月７日用地対策連絡会決定。以下「用対連細則」という。）別表第10（残地売却損率表）を参考として、０％から30％までの範囲内で適正に定める。
• ４．残借地権等に係る残借地等が通常妥当と認められる移転先とならない場合であって、当該地域における借地権等の取引実情から、当該残借地権等の市場性が相当程度減ずると認められるときは、残借地権等の面積に対応する残地の借地権等の価格相当額を適正に算定した額を補償することができる。

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	2
4	7

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問13 用対連細則第12第１項に定める別記２「土地利用制限率算定要領」に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．建物利用における各階層の利用率を求める際の建物の階数及び用途は、原則として、現在使用されている建物の階数及び用途とする。
• ２．深度別地下制限率は、地域の状況等を勘案して定めた一定の深度までの間に、１～10メートルの単位で設ける深度階層毎に一定の割合をもって低下するとともに、最も浅い深度階層に係る深度別地下制限率を１として算定するものとする。
• ３．農地等において、地上利用が制限される部分の利用率は、農地及び林地における農業施設の所要高、立木の樹高の最大値等を考慮の上、地域状況に応じて、地上利用の高さ及び高度別の利用率を決定することにより適正に定めるものとする。
• ４．同一の土地利用者に属する土地の一部の空間又は地下を使用することによって、残地の利用が妨げられる場合の当該残地に関する損失の補償額の算定は、土地価格に建物利用制限率を乗じて、さらに残地補償対象面積を乗じて求めるものとする。

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選択肢	投票
1	9
2	0
3	0
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．×テキスト　使用する土地を最も有効に使用する場合における階層及び用途とするものとし・・・
２．
３．
４．

問14 土地を取得し又は使用することにより、残地の価値の減少等の損失が生ずると認められるときの調査項目として、妥当でないものはどれか。

• １．残地の面積及び形状
• ２．残地に隣接する本人所有の土地の有無及び状況
• ３．残地の将来における利用目的
  ４．残地の地目変換を要すると認められるときは周囲の土地の状況

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	10
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．○
２．○
３．×用地取得と補償「次の各号に掲げる事項について調査するものとする」の中に該当なし。
４．○

問15 商業地域に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．商業地域の街路網を構成する街路の幅員、舗装、配置、系統等の状態は不動産の効用に大きな影響を及ぼすが、幅員については商業地域における業種の構成、規模等、当該地域の性格によってそれに適合する街路の幅員も異なるので、地域の特性に適合した幅員であるかどうかによって判定されるものであることから、幅員の広狭がそのまま価格形成要因の増減に比例するとは必ずしも限らない。
• ２．街路の勾配は、その街路の長さと傾斜の状態により、または商業施設の配置の状態により一概に収益性を阻害するとは考えられないが、一般的には客足の本来の性向として労を要することから坂道を嫌う傾向があり、勾配のある街路沿いの商業地域の収益性はより低いと判断できる。これはすべての商業地域において共通である。
• ３．舗装の程度については、構造上の路面の種類に拘わらず、舗装の有無はもちろんであるが、舗装済みであっても維持管理状況によっては、顧客の安全を害するおそれがあり、不快感を与える場合もあるので、そのような場合には減価する必要がある。これはすべての商業地域において共通である。
• ４．商業地域において、街路の状態は土地価格に大きな影響を与えるものであり、街路条件のうち、街路の系統連続性については、一般的に、国道、都道府県道等の主要幹線道路は連続性がよく、単なる区画街路は連続性が比較的悪いとされていることから、道路の種類により格差を設ける必要がある。

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選択肢	投票
1	10
2	0
3	0
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．○テキストに同文有り
２．×山間部、港湾部の諸都市において多くみられるように他に商業適地が求めがたい場合には、ことさら大きな減価要素とはならない・・・
３．×高度商業地域、準高度商業地域及び郊外路線商業地域」においては、一般的には舗装率は100％に近く、維持補修の状況も良好であるので、格差を生ずるに至らないと考えられる・・・
４．×車両通行に主眼点の置かれる商業地域と小売店舗街などの歩行者の通行に主眼点の置かれている商業地域では、街路のとらえ方が異なってくるので単に道路の種類による格差でなく、商業地域の地域的特性に照らしてその適合性との度合いによって格差を求めなければならない。

問16 宅地見込地の環境条件に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．「上下水道、ガス等の供給処理施設の状態」について、この項目は、既存供給処理施設からの引き込みが可能か否かにより宅地化の速度及びどのような質の宅地となるかということに影響があることから、それらの状況により格差を設けるものである。
• ２．「周辺地域の状態」について、この項目は、当該地域が将来どのような宅地地域になるか質的な面での予測を行う項目であり、この予測は周辺の既存の住宅地域の状況、付近の住宅等の建設動向等周辺の状況を調査した上で行うことになる。
• ３．「市街化進行の程度」について、この項目は、周辺地域の状況から宅地化するのに要する時間的判断を総合的に行う項目である。宅地化に要する期間についての優劣は、「優る」はおおむね２年以内、「やや優る」は３年程度、「普通」は４～５年程度、「やや劣る」、「劣る」は10年を限度として固定的に判断することになっている。
• ４．「都市の規模及び性格等」について、この項目は、都市（市町村等）を異にする地域間の比較を行う場合に設けられた項目であり、両都市の人口、財政等の規模、社会福祉の水準、文化教育施設の充実の度合い等を総合的に考量のうえ相対的な比較を行うものである。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	9
4	3

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．×テキスト　優劣はあくまでも相対的な比較であるので、固定的に考えるべきではない
４．

問17 宅地見込地地域の地域要因に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．交通・接近条件における項目は、「都心との距離及び交通施設の状態」「商店街の配置の状態」「学校・公園・病院等の配置の状態」及び「周辺街路等の状態」の４項目に分けられ、このうち「都心への距離及び交通施設の状態」は「最寄り駅への接近性」「最寄り駅の性格」「最寄り駅から都心への接近性」の細項目に、「商店街の配置の状態」は「最寄り商店街への接近性」と「最寄り商店街の性格」の細項目に区分される。
• ２．環境条件における項目は、「日照、温度、湿度、風向等の気象の状態」「眺望、景観等の自然的環境の良否」「上下水道、ガス等の供給処理施設の状態」「周辺地域の状態」「市街化進行の程度」「都市の規模及び性格等」「変電所、汚水処理場等の危険施設・処理施設等の有無」「洪水、地すべり等の災害発生の危険性」「騒音、大気汚染等の公害発生の程度」の９項目がある。
• ３．宅地造成条件における項目は、「造成の難易及び必要の程度」及び「宅地としての有効利用度」である。このうち、「造成の難易及び必要の程度」は、比準表においては造成の難易を「所要造成工事費」の大小によって判定することとしており、「所要造成工事費」の大小は、盛り土高をもって決定することとしている。
• ４．宅地見込地地域の比準表には、「将来の動向」の項目が設けられていない。これは、宅地見込地地域は将来の宅地化を前提に比準を行うので、各細項目の中で予測的要素は盛り込まれており、あらためて「将来の動向」を設ける必要性が認められないからである。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	10
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．○
２．○
３．×盛り土高をもって決定⇒判定に当たっては次の点に留意すること。1.地勢、地質、地盤等の良否　2.単位当たり平均切・盛土量の大小　3.土砂の運搬距離　4.重機械搬入、使用の難易　5.公共施設整備等の負担金の大小
４．○

問18 林地地域の地域区分に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．都市近郊林地地域は、宅地化の影響を受けている地域である。これは、熟成度の低い宅地見込地地域と地域の特性が近似していることもあることから、地域の判断にあたっては、特に留意する必要がある。
• ２．農村林地地域は、農家集落の周辺にある林地地域で、いわゆる「さとやま」と呼ばれ、一般的に農業を主に林業を兼業している農家の多い地域である。
• ３．林業本場林地地域は、林業経営を主とする林家の多い地域又は地方の有名林業地で、有名林業地としての銘柄の用材又はこれに準ずる用材を生産している林地地域である。
• ４．山村奥地林地地域は、宅地化の影響を受ける見込の全くない地域で、林家は少なく、かつ、散在している地域である。したがって、比準表においても、宅地化の影響の程度による格差を設ける項目はない。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	12

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．×山村奥地林地地域においても「宅地化等の影響」の比較項目はある。

問19 農地地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．農地地域は、その地域特性により田地地域、畑地地域、果樹園地域等に区分されるが、農地価格比準表は田地地域、畑地地域について作成されている。
• ２．地域要因の交通・接近条件は、農業生産性の費用性に係る条件であり、特に畑地地域においては、農産物の収穫が頻繁に行われているため、出荷に際しての費用性に影響を与えるとともに、普通の通作回数も、田地地域に比べ多いことから費用性に対する影響が大きい。
• ３．地域要因の自然的条件は、農地地域を田地地域、畑地地域等に細分する最も重要な要素であるだけでなく、直接作物の収穫高に影響を及ぼし、さらに生産コストにも影響を与え農業生産性に決定的な影響力を持つ要因である。特に田地地域の場合、自然的影響を大きく受けることから、畑地地域に比較し、格差率が大きくなっている。
• ４．地域要因の行政的条件のうち行政上の規制の程度は、行政上の規制は用途的観点からの規制が中心であるが、農地又は農作物に対する規制、例えば生産調整等が農地としての需給関係、あるいは農業生産性に影響を与える場合に考慮することとなる。この場合にあっても、全国的規模で規制されることが多く、地域により影響の程度が異なる場合は少ないと考えられる。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	11
4	2

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．×田地のほうが格差率が大きいことはない。
４．

問20 住宅地域の地域要因に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．街路の連続性は、交通量の多少、一方通行、車両制限等により、都心、主要駅等への連絡が円滑であるかどうかによる区分であり、幹線街路が対象地域に存するかによって判断することになる。
• ２．住宅地域の居住者は、通常その生計を都心部の事務所等における経済活動等に依存していることから、都心との距離とそこに至るまでの鉄道、道路、バス等の交通施設の状態の良否は、居住者の生活の利便に直接関係して価格形成上大きな影響をもつことになる。
• ３．環境条件のうち、「各画地の面積、配置及び利用の状態」について、優良住宅地域は比較的大きな面積をもった画地によって整然と配置されており、混在住宅地域は比較的小さい面積の画地が狭い道路で区画されている場合が多い。また、優良住宅地域では、専用住宅が大部分であるが、混在住宅地域は、アパートや店舗併用の住宅が混在している場合が多い。
• ４．「土地の利用に関する公法上の規制の程度」について、土地利用の規制が土地価格に与える影響は一様ではなく、その規制の程度が強い場合は、土地価格に対して減価要因となるが、規制の程度によっては良好な環境を保護し、または促進する場合があるので、このような場合には減価要因として取り扱うべきではない。

---

選択肢	投票
1	10
2	0
3	1
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．×　テキスト　幹線道路が対象地域に存するか、または対象地域から容易にそれを利用しうるか・・・
２．
３．
４．

問21 鑑定評価を行うに当たって「基本的事項」として確定しなければならないものに関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．対象不動産、価格時点及び価格形成要因
• ２．対象不動産、価格時点及び鑑定評価の方式
• ３．対象不動産、価格時点、不動産の種別及び類型
• ４．対象不動産、価格時点及び価格又は賃料の種類

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選択肢	投票
1	2
2	0
3	0
4	12

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．○要説　P.211 鑑定評価の基本的事項とは、即ち、対象不動産、価格時点及び鑑定評価によって求めるべき価格又は賃料の種類をいう。

問22 価格の種類に関する次の記述のうち妥当でないものはどれか。

• １．正常価格とは、市場性を有する不動産について、合理的と考えられる条件を満たす市場、すなわち、市場参加者が自由意志に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由で、取引形態では市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進みを誘引したりすることなく、また、対象不動産が相当の期間市場に公開されている状況の下で、形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
• ２．特殊価格とは、宗教建築物及び文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。また、公共公益施設の用に供されている不動産について、その現況による管理を継続してその保存等に主眼をおいた鑑定評価の場合は特殊価格であるが、その制約等を除去して市場性が回復される条件での鑑定評価の場合は正常価格となり得る。
• ３．特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的、すなわち、資産の流動化に関する法律に基づく場合のように、正常価格の前提となる諸条件を満たさない中での経済価値を適正に表示する価格をいう。このため、正常価格の鑑定評価額とは一致しない価格である。
• ４．限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。

---

選択肢	投票
1	0
2	4
3	7
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．×要説P.100 鑑定評価額としては一致することもある
４．

問23 不動産の鑑定評価における地域分析、及びそれを踏まえた事例資料の選択に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか｡

• １．不動産の鑑定評価における特に重要な地域として、用途的観点から区分される用途的地域には、近隣地域、類似地域及び同一需給圏の３つの地域がある｡
• ２．近隣地域は、対象不動産の属する用途的地域であって、対象不動産の価格の形成に直接に影響を与えるような特性を持つものである｡
• ３．住宅地の同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向があるが、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある｡
• ４．鑑定評価の方式の適用に当たっては、近隣地域に存する不動産に係る事例資料のみならず、同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合は近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係る事例資料の活用を図る必要がある｡

---

選択肢	投票
1	7
2	0
3	2
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．×同一需給圏は用途的地域ではない。
２．○要説　P.106～107
３．○要説　P.111
４．○要説　P.114

問24 次の式で示される数値は、下記の式及び式の値の名称のどれか。

• １．複利現価率
• ２．償還基金率
• ３．複利年金現価率または年金現価率（インウッド式）
• ４．収益現価率（ホスコルド式）

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選択肢	投票
1	0
2	2
3	2
4	9

＜解答＞
３　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．○要説　P.152

問25 賃料に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定期間に対応して実質賃料を求めることを原則とするが、権利金、敷金、保証金等の一時金の授受がない場合には、実質賃料は支払賃料と同額になる。
• ２．収益賃料は、収益純賃料の額に賃貸借等に当たって、賃料に含まれる必要諸経費等を加算することによって求めるものとする。
• ３．新規賃料を求める場合の賃貸事例比較法の適用に当たって、賃貸借等の事例の選択は、建物の用途のみに留意すれば良い。
• ４．利回り法とスライド法における必要諸経費等の求め方は、積算法における必要諸経費等の求め方に準ずればよい。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	11
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．×建物の用途のみ　○賃貸借等の契約の内容について類似性を有する者を選択（要説P.201）
４．○要説P.208

問26 試算価格の調整では、各手法の試算価格の説得力に係る判断に当たって､「対象不動産に係る地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性」を掲げているが、この意義に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか｡

• １．対象不動産の近隣地域の標準的使用について、その価格形成要因の分析を通じて、対象不動産の最有効使用に適合する試算価格であるかの判断で、特に客観的に説得力のある取引事例比較法の適用段階で、収集した取引事例及び比準作業の適合性を判断すること｡
• ２．地域分析及び個別分析を通じて、対象不動産の市場の特性を把握したうえで 試算価格が現実の市場の需給動向を正確に反映しているか、市場参加者の行動原理をどの程度反映しているかのように適合性を判断すること｡
• ３．対象不動産の有する価格形成要因について､地域分析及び個別分析を通じて特に最有効使用の観点から、採用した資料、各手法の適用の過程を吟味し､試算価格の適合性を判断すること｡
• ４．地域分析及び個別分析を通じて、対象不動産の将来のあり方を適切に反映している試算価格であるかの判断で、特に収益還元法の適用段階で採用した将来期待される純収益を把握するため収集した賃貸事例、賃貸業に関する費用等の資料及び割引率等のデータの説得力及び適合性を判断すること｡

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選択肢	投票
1	1
2	7
3	1
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問27 不動産の種類別の鑑定評価及びその評価手法の適用等に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか｡

• １．区分所有建物及びその敷地において専有部分が自用の場合に、鑑定評価に当たって、積算価格は、一棟全体の敷地価格に土地の立体利用率を乗じて求めた区分地上権価格に、一棟全体の建物価格に専有面積比等による配分率を乗じて求めた建物価格を加算して求めることができる。
• ２．最有効使用の観点から建物等を取り壊すことが妥当と認められる場合におけるその土地の鑑定評価は、建付地の鑑定評価として行う｡
• ３．貸家及びその敷地の売り物件があり、現在の賃貸借による収益価格を求める場合においては、売主（貸主）がすでに受領した一時金のうち、買主（新貸主）に承継されない部分を除いた一時金の運用益及び償却額を含む実際実質賃料に基づく純収益を還元して求める。
• ４．対象不動産の借地契約に基づく実際実質賃料と実際支払賃料との差額のうち取引の対象となっている部分を還元して、借地権価格を求めることができる。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	8
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問28 土壌汚染に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．不動産鑑定士が専門職業家としての注意を尽くして公的資料の確認、実地調査、聴聞等を行った結果、土壌汚染の存在の端緒が確認出来なかった場合で、土壌汚染が価格形成要因に大きな影響を与えることがないと判断されるときには、土壌汚染がないものとしてという想定条件を付して鑑定評価を行うことができる。
• ２．専門職業家としての注意を尽くしても土壌汚染が存するか否かが不明な場合、依頼者の同意を得て汚染の除去等の措置がなされるという条件を付して鑑定評価を行うことができる。この場合、想定上の条件を付加するために必要な条件は、条件設定の係る実現性及び合法性の２要件である。
• ３．依頼目的や依頼条件による制約がある場合において、自己の調査分析能力の範囲内で土壌汚染に係る価格形成要因の影響の程度を推定して鑑定評価ができるのは、対象不動産と比較可能な類似の事例が存在し、かつ当該要因が存することによる減価の程度等を客観的に予測することにより鑑定評価額への反映が可能であると認められるときである。
• ４．土壌汚染対策法（平成14年法律第53号）第７条の規定により、都道府県知事が汚染の除去等の措置を講ずべきことを命ぜられた場合において、対象不動産の土壌調査を外部の専門機関に依頼して、中間報告の浄化費用に基づいて対象不動産の汚染が除去され、汚染が存しないものとして鑑定評価を行うことができる。

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選択肢	投票
1	4
2	1
3	3
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．×想定条件を付して⇒価格形成要因から除外して（要説P227、228）
２．×実現性、合法性、関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないことの３要件（要説P229）
３．○要説P226
４．

問29 収益還元法に関する次の記述のうち妥当でないものはどれか。

• １．純収益を還元する方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（DCF 法）とがある。
• ２．総収益は、賃貸用不動産にあっては、支払賃料に賃料の前払的性格を有する保証金等の運用益、預り金的性格を有する権利金等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他の収入を加えた額をいう。
• ３．還元利回りは、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、還元対象の純収益の変動予測をも含むものであることから、それらの予測を的確に行い、還元利回りに反映させる必要がある。
• ４．不動産が土地と建物とからなるとき、償却前純収益を還元する場合には償却資産を含むので、総合還元利回りは、原価法による土地と建物の価格構成割合により加重平均して求める。この場合建物のウエイトに応じた償却率が含まれる。

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選択肢	投票
1	0
2	7
3	0
4	5

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．× H19の問25の設問及び２の選択肢が全く同じです。（保証金：預り金的性格、権利金：前払的性格）
　　　　逆　前払的性格を有する＝権利金等　預り金的性格を有する＝保証金等（要説P.165）
３．○　要説P.175
４．

問30 関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者に係る利害関係等に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．不動産の鑑定評価に当たっては、関与不動産鑑定業者又は関与不動産鑑定士について、対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無を明らかにする必要があるが、業務の一部を再委託された不動産鑑定業者又は当該再委託された不動産鑑定業者において当該不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士についても、関与不動産鑑定業者又は関与不動産鑑定士に該当する。
• ２．不動産の鑑定評価に当たっては、依頼者と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容を明らかにしなければならない。
• ３．不動産の鑑定評価に当たっては、関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者と依頼者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容を明らかにしなければならないが、これら特別の関係を有する者からの鑑定評価の依頼については、当該鑑定評価を謝絶しなければならない。
• ４．不動産の鑑定評価に当たっては、鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合における当該開示の相手方と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容を明らかにしなければならないが、当該開示先が未定の場合については、その旨を明らかにすれば足りる。

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	9
4	4

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．○要説P.215
２．○
３．×特別な関係を有する者からの鑑定評価の依頼については、それが直ちに鑑定評価を謝絶すべき理由になるべきものではないが、依頼者にあらかじめ当該関係の存否を伝えることが必要である（要説P.218）
４．○提出先等が未定の場合又は明らかにならない場合における当該提出先等については、その旨を明らかにすれば足りる。（要説P.218）

問31 下記の依頼目的の鑑定評価において、求める価格の種類の組み合わせとして、妥当なものはどれか。

ア 対象地の併合を希望する隣接地の所有者への売却を前提とした価格を把握するため（併合による増分価値がない場合）
イ 依頼者が所有し一体的に利用している土地について、その一部を分割して取得を希望する者への売却を前提とした価格を把握するため（経済合理性に反する分割に該当する場合）
ウ 民事再生法（平成11年法律第225号）に基づく評価目的の下で、再生債務者が所有する不動産の早期の売却を前提とした価格を把握するため
エ 公共施設の用に供されている不動産について、当該利用の継続を前提に、行政組織内部の所管替えのために当該不動産の価格を把握するため
　　　ア 　　イ 　　ウ 　　エ

• １．限定価格 　限定価格 　特殊価格 　特定価格
• ２．正常価格 　限定価格 　特殊価格 　特定価格
• ３．限定価格 　限定価格 　特定価格 　特殊価格
• ４．正常価格 　限定価格 　特定価格 　特殊価格

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	2
4	9

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．×ア＝正常価格　併合による増分価値が発生しない場合においては限定価格とはならない（要説　P.95）
４．○

問32 鑑定評価報告書の記載事項に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．鑑定評価額及び価格又は賃料の種類の記載において、依頼目的及び条件により特殊価格を求めた場合は、かっこ書きで正常価格である旨を付記してその額を併記しなければならない。
• ２．鑑定評価の条件の記載において、地域要因についての想定上の条件を付加した場合、当該条件を付加することが妥当であると判断した根拠を明らかにする必要がある。
• ３．鑑定評価の依頼目的及び条件と価格又は賃料の種類との関連の記載において、依頼目的及び条件に応じ、当該価格を求めるべきと判断した理由を記載しなければならない。
• ４．鑑定評価額の決定の理由の要旨における、鑑定評価方式の適用に関する事項の記載において、鑑定評価の三方式を併用することが困難な場合にはその理由を記載する必要がある。

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選択肢	投票
1	7
2	2
3	1
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．×限定価格、特定価格又は限定賃料を求めた場合は・・・（要説P.241）特殊価格は含まれない。
２．
３．
４．

問33 更地の鑑定評価において、下記の試算方法及び前提条件のもとで、収益還元法（土地残余法）を適用して収益価格を試算した。この場合の収益価格として妥当なものはどれか。

（試算方法）
満室時の年額実質賃料に空室率を考慮して総収益を査定する。
総収益と総費用を考慮して純収益を査定する。
純収益のうち建物帰属純収益を考慮して土地帰属初年度純収益を査定する。
土地帰属初年度純収益を未収入期間を考慮した修正率により修正し、未収入期間を考慮した土地帰属純収益を査定する。
割引率に純収益の変動率を考慮して還元利回りを査定する。
未収入期間を考慮した土地帰属純収益を還元利回りで還元して収益価格を試算する。
（前提条件）
年額実質賃料（満室時） 1,250,000円
空室率 20%
総収益
総費用 200,000円
純収益
建物帰属純収益 400,000円
土地帰属初年度純収益
未収入期間を考慮した修正率 0.9
未収入期間を考慮した土地帰属純収益
割引率 6.0%
純収益変動率 1.0%
還元利回り
収益価格（収益価格）

• １．7,200,000円
• ２．11,700,000円
• ３．6,000,000円
• ４．9,750,000円

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選択肢	投票
1	11
2	0
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．1,250,000円-250,000円(20%)=総収益1,000,000円　1,000,000円-総費用200,000円=純収益800,000円　800,000円-建物帰属純収益400,000円=土地帰属初年度純収益400,000円　400,000円×修正率0.9=未収入期間を考慮した土地帰属純収益360,000円　360,000円÷還元利回り5%=7,200,000円
２．
３．
４．

問34 不動産の種別及び類型に関して、次の記述の（ア）～（エ）に入る用語の組み合わせとして、妥当なものはどれか。

不動産の（ ア ）とは、不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいい、不動産の（ イ ）とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいう。
土地の（ イ ）は、地域の（ イ ）に応じて分類される土地の区分であり、（ ウ ）、農地、林地、（ エ ）等に分けられる。
（ ウ ）とは、住宅地、商業地、工業地等に細分される。
（ エ ）とは、（ ウ ）地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある（ イ ）の地域から他の（ イ ）の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいう。
　　ア 　　イ 　　ウ 　　エ

• １．類型　種別　更地　移行地
• ２．類型　種別　宅地　見込地
• ３．種別　類型　更地　転換地
• ４．種別　類型　宅地　移行地

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選択肢	投票
1	0
2	11
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．○要説　P.46～48
３．
４．

問35 借地権に関する次の記述のうち、妥当でないのはどれか。

• １．借地権とは、旧借地法及び借地借家法上、建物の所有を目的とする地上権及び土地賃借権をいう。
• ２．借地権には、期間が満了しても契約が更新するものと、期間が満了すると確定的に契約が終了するものとがある。
• ３．旧借地法上の借地権には、鉄筋コンクリート造のような堅固建物所有目的の場合と、木造のような非堅固建物所有目的の場合とがあり、法定存続期間が異なるものとされている。
• ４．借地借家法は、平成４年８月１日に施行されたが、それ以前に設定された借地権でも、同法が施行された後に更新された借地権は、同法が適用される。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	9

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．×更新の場合は旧法が適用される

問36 借地権及び建物賃借権（借家権）の種類に関する次の記述のうち、妥当な組み合わせでないものはどれか。

ア 法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すことが明らかな場合に締結することができる。
イ 期間の定めがある建物賃貸借で、公正証書等書面により契約するときは、契約の更新がないこととする旨定めることができる。
ウ 公正証書による場合に限り、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年以上50年未満とする更新のない借地権を設定することができる。
エ 借地権設定後30年以上を経過した日に、借地権設定者が借地上の建物の譲渡を受けることにより消滅する借地契約を締結することができる。

• １．ア―取壊し予定の建物の賃貸借
• ２．イ―定期建物賃貸借
• ３．ウ―定期借地権
• ４．エ―建物譲渡特約付借地権

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	9
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．〇
２．〇
３．×　事業用定期借地権
４．〇

問37 マンションの敷地の一部が道路用地として買収されることになったが、この場合の敷地利用権の評価をするに際し、次に記述する留意すべき事項で、妥当でないものはどれか。

• １．マンションの敷地利用権とは、要するに土地の評価であって、区分所有建物の敷地であることは考慮せず、更地価格を求めれば足りる。
• ２．マンションの敷地の一部が道路用地となると建替えの際に現存と同じ容積率の建物の建築が困難となることも考慮すべきである。
• ３．マンションの敷地利用権は、区分所有者全員の共有又は準共有であることも考慮すべきである。
• ４．マンションの敷地利用権の一部が借地権である場合には、残借地権では建物所有が困難となる場合があることも考慮せざるを得ないであろう。

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選択肢	投票
1	13
2	0
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．×　更地価格⇒建付地価格
２．〇
３．〇
４．〇

問38 国土利用計画法施行令に基づく地価調査（以下「地価調査」という。）に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．地価調査は、基準地の正常な価格を公表することにより、国土利用計画法（昭和49年法律第92号）に基づく土地取引の規制に関する措置の一環である価格に関し、その審査等において円滑な実施を図るとともに公示価格を補完し、一般の土地取引価格に対して指標を与え、適正な価格の形成に寄与しようとするものであるから、基準地の選定は、宅地を対象として行われる。
• ２．国土交通大臣は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる画地を選定し、その選定された画地について、毎年一回、不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、標準価格を判定する。
• ３．標準価格の判定の基準日は、固定資産税の賦課期日及び相続税路線価の価格時点に合わせて、毎年１月１日とされている。
• ４．地価調査の実施主体は、基準地の標準価格を判定したときは、基準地の所在、基準地の単位面積当たりの価格、価格判定の基準日その他必要と認める事項の周知に努めることとされている。

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選択肢	投票
1	1
2	2
3	1
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．×　基準地の選定は、各都道府県全域を対象区域とし、宅地、宅地見込地並びに林地について設定
２．×　国土交通大臣⇒都道府県知事
３．×　１月１日⇒７月１日
４．〇　テキストP

問39 地方税法（昭和25年法律第226号）及び固定資産評価基準（昭和38年自治省告示第158号。以下同じ。）に基づく固定資産税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．大工場地区に所在する工場用地のうち大規模な工場用地として利用される土地（おおむね20万平方メートル以上のものに限る）については、固定資産評価基準に定める「大規模工場用地規模格差補正率表」を必ず適用して評価する。
• ２．都市緑地法（昭和48年法律第72号）第12条第１項に規定する特別緑地保全地区（首都圏近郊緑地保全法（昭和41年法律第101号）第５条第１項、近畿圏の保全区域の整備に関する法律（昭和42年法律第103号）第６条第１項に規定する近郊緑地特別保全地区を含む。以下「特別緑地保全地区」という。）内の山林の評価は、当該山林が特別緑地保全地区として定められていないとした場合の価額に、必ず0.5を乗じてその価額を求める。
• ３．砂防法（明治30年法律第29号）第２条の規定に基づき指定された土地（以下「砂防指定地」という。）のうち山林の評価は、当該土地が砂防指定地として指定されていないとした場合の価額に当該土地における行為の禁止又は制限の程度に応じて定めた３分の１を限度とする補正率を適用してその価額を求める。
• ４．ゴルフ場、遊園地、運動場、野球場、競馬場及びその他これらに類似する施設（以下「ゴルフ場等」という。）の用に供する一団の土地（当該一団の土地のうち当該ゴルフ場等がその効用を果たす上で必要がないと認められる部分を除く。以下「ゴルフ場等用地」という。）の評価は、ゴルフ場等の取引が収益性に着目して行われる実態に合わせ、原則として、その年度においてゴルフ場等用地から得ることのできる収益を基準に資本還元してその価額を求める。

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選択肢	投票
1	1
2	4
3	5
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．×　必ず⇒
２．〇　テキストP (固定資産税評価基準第１章土地第１１節その他二特別緑地保全地区内の土地の評価)
３．×　３分の１⇒２分の１
４．×　ゴルフ場等の取引が・・・⇒

問40 相続税法（昭和25年法律第73号）及び財産評価基本通達（昭和39年直資56ほか国税庁長官通達）に基づく相続税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土地の価額は地目の別に評価する。ただし、一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価する。地目は、相続等により土地を取得した日が属する年の１月１日における現況により判定する。
• ２．農地は、１枚の農地（耕作の単位となっている１区画の農地をいう。）を評価単位とする。ただし、市街地周辺農地及び市街地農地等については、利用の単位となっている一団の農地を評価単位とする。１枚の農地は、必ずしも１筆の農地からなるとは限らず、２筆以上の農地からなる場合もあり、また、１筆の農地が２枚以上の農地として利用されている場合もある。
• ３．農業振興地域の整備に関する法律（昭和44年法律第58号）第８条第２項第１号に規定する農用地区域内又は都市計画法第７条第３項に規定する市街化調整区域内に存する農業用施設（農業振興地域の整備に関する法律第３条第３号及び第４号に規定する施設をいう。）の用に供されている宅地の価額は、原則として、その宅地が農地であるとした場合の１平方メートル当たりの価額に、その農地を課税時期において当該農業用施設の用に供されている宅地とする場合に通常必要と認められる１平方メートル当たりの造成費に相当する金額を加算した金額に、その宅地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
• ４．文化財保護法（昭和25年法律第214号）第27条第１項に規定する重要文化財に指定された建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の価額は、それが重要文化財に指定された建造物である家屋の敷地でないものとした場合の価額から、その価額に0.7を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。

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＜解答＞
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１　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．×　1月1日⇒「課税時期」＝相続、遺贈又は贈与により財産を取得した時点
２．〇　テキストP
３．〇　テキストP
４．〇　テキストP