土地評価(H24)

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※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。

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問１ 補償コンサルタント登録規程（昭和59年９月21日建設省告示第1341号）及び補償コンサルタント登録規程の施行及び運用について（平成20年国土用第43号）に関する次の記述のうち、土地評価部門に係る補償業務として妥当でないものはどれか。

• １．不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号）第２条第１項に規定する不動産の鑑定評価
• ２．土地の評価のための同一状況地域の区分及び土地に関する補償金算定
• ３．土地の評価のための同一状況地域の区分及び空間若しくは地下使用に関する補償金算定
• ４．残地等に関する損失の補償に関する調査及び補償金算定

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＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：2回目）

＜解説＞
１．不動産鑑定士の業である。
２．
３．
４．

問２ 「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」（昭和38年３月７日用地対策連絡会決定。以下「用対連細則」という。）別記１「土地評価事務処理要領」（以下「土地評価事務処理要領」という。）において定められている用途的地域の区分に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．住宅地域の混在住宅地域は、比較的狭小な戸建住宅及び共同住宅が密集する地域又は住宅を主として店舗、事務所、小工場等が混在する地域
• ２．商業地域の近隣商業地域は、主として近隣の居住者に対する日用品の販売を行う店舗等が連たんしている地域
• ３．林地地域の農村林地地域は、農家集落の周辺にある地域で、いわゆる「さとやま」とよばれ、一般に農業を主に林業を兼業している農家の多い地域
• ４．宅地見込地地域の大中規模開発地域は、周辺の宅地化率が高く、道路等が整備され、大規模な宅地開発が容易と判断される地域

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	1
4	18

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問３ 次に示す土地利用のうち、１画地として土地の所有権の価格を評価することが、妥当でないものはどれか。

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選択肢	投票
1	1
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3	15
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＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問４ 標準地比準評価法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．標準地は、同一状況地域において、個別的要因がその地域の最有効使用からみて最も標準的な一画地を選定する。
• ２．標準地の個別的要因は、「国土利用計画法の施行に伴う土地価格の評価等について（昭和50年50国土地第４号国土庁土地局地価調査課長通達）」別添１土地価格比準表、別添３林地価格比準表及び別添４農地価格比準表（以下「比準表」という。）の用途的地域ごとの個別的要因とする。
• ３．個別的要因とは、土地の価格について、当該土地を含む地域で土地の用途が同質と認められるまとまりのあるものにおける土地の価格の水準に比し、個別的な差異を生じさせる価格形成要因をいう。
• ４．標準地の評価格を求めるに当たって、取引事例比較法により価格を求めることが困難な場合は、不動産鑑定評価により求めた評価格を基準とする。

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選択肢	投票
1	5
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4	12

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：Y）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．妥当でない。土地評価事務処理要領第10条：「ただし、取引事例比較法により価格を求めることが困難な場合は、収益還元法又は原価法により求めた価格を基準とするものとする。」とある。

問５ 同一状況地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．評価対象地を含む同一状況地域を近隣地域という。
• ２．類似地域は、近隣地域と類似している、同一需給圏の外に存する同一状況地域をいう。
• ３．同一状況地域の区分は、用途的地域を地域的特性に着目し行い、区分された同一状況地域は、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりのある地域である。
• ４．同一状況地域の区分を行う場合において、配意するものの一つに「都市計画法の地域地区等」がある。

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選択肢	投票
1	0
2	16
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4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問６ 土地評価事務処理要領における取引事例地の選択についての次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．取引に特殊な事情が存するものは、適切な事例ではないので選択しない。
• ２．規模、形状、地形等の個別的要因の比較が容易であることが、取引事例として選択される要件の一つである。
• ３．取引事例を選択するに当たっては、取引時期が１年以内の事例を選択するよう努める。
• ４．敷地と建物が一括して取引されている場合、配分法が合理的に適用できない事例であっても、取得又は使用する土地に物件が存するときは、取引事例として選択できる。

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選択肢	投票
1	0
2	13
3	0
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＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問７ 公示価格との均衡及び不動産鑑定評価格との調整に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．公示価格と標準地の評価格を比較するときは、土地評価事務処理要領の付録の取引事例比較法、収益還元法及び原価法のそれぞれの算定式を準用する。
• ２．公示価格を規準とする方法は、公示地と標準地の土地の客観的価値に作用する諸要素を比較し、相互の価格に均衡を保たせることにより行うが、規準とする公示地は２つ以上でなければならない。
• ３．標準地の評価の決定に当たって、起業者は、不動産鑑定業者に鑑定評価を求めたときには、不動産鑑定業者が鑑定評価格を求めた評価方式と同じ方式を用い、標準地の評価格を求めるものとする。
• ４．標準地の評価の決定に当たっては、鑑定報告書の内容についても分析し、起業者が自ら評価した算定価格との内容について十分比較、検証し、適正な評価格を求める。

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選択肢	投票
1	1
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4	13

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問８ 住宅地の地域要因に係る次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．「用途地域及びその他の地域地区等」において、土地利用の規制が土地価格に与える影響は一様でなく、規制の程度が強い場合、減価要因となり、また、規制の程度によっては良好な環境を促進し、増加要因となる場合がある。
• ２．街路の「配置」において、街路網の静態的な位置関係を判断基準とするが、画地の配置の状態と密接に関連することに留意する必要がある。
• ３．街路の「舗装」において、未舗装の道路、例えば砂利道、土道の地域は比較の対象とならない。
• ４．「眺望景観等の自然的環境等の良否」において、地勢は南東に緩く傾斜している丘陵地が最高であり、南西に傾斜している丘陵地が次位、北向き傾斜地は劣ることとなる。

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選択肢	投票
1	0
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4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問９ 画地条件の格差率の算定方法に係る次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．三方路は、角地としての性格を重複して持っているので、それぞれの道路の角地とみなし、角地格差率を求めて得た格差率の和を限度として決定する。
• ２．一般的に、三角地の減価の程度は、その最大角の位置及びその大小によって左右され、同じ角度でも面積の大小により異なるので、その格差率は、最大角の角度と画地の面積の両面から実態に応じて決定される。
• ３．土地価格比準表（国土交通省土地・水資源局地価調査課監修）の崖地格差率表は、2m 以下の高さの擁壁又は0.6m 以下の土羽法地の部分については適用されない。
• ４．袋地の格差率は次の式により算定する。
  格差率＝1.0 －［｛（有効宅地部分の減価率 × 有効宅地部分の面積）＋（路地状部分の減価率 × 路地状部分の面積）｝÷ 袋地の面積］

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1	3
2	9
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＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：Y）

＜解説＞
１．妥当である。「用地取得と補償(新訂7版)P229(10)三方路参照
２．妥当でない。「用地取得と補償(新訂7版)P229(7)三角地参照：「最大角」ではなく「最小角」
３．妥当である。「用地取得と補償(新訂7版)P228(表5-29)備考参照

４．妥当である。「用地取得と補償(新訂7版)P229(9)袋路参照

問10 取引事例地の選択及び取引事例の補正に係る次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．時点修正の可否は、時間的な長短だけでなく、その間の価格水準の変動を引き起こした価格形成要因の変化を的確に把握できるか否かで決定されるべきものである。
• ２．場所的限定がある事業を営むことを前提とした取引は、事情補正として増価補正をする必要がある。
• ３．取引事例の選択に当たっては、いくつかの要件があるが、このうち、取引時期については２年程度以内、事情補正率については20％程度以内と定められている。
• ４．取引事例の時点修正においては、類似不動産の取引価格の推移に基づく変動率を基に補正することはできない。

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選択肢	投票
1	10
2	1
3	0
4	9

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：Y）

＜解説＞
１．妥当である。「用地取得と補償(新訂7版)P173(4)「時点修正することが可能であること」に説明文あり。
２．
３．
４．妥当でない。「用地取得と補償(新訂7版)P174(14条)「時点修正」の説明に、「六 類似不動産の取引価格の推移に基づく変動率」とある。

問11 公共用地の取得における土地評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．第１種・第２種中高層住居専用地域、第１種・第２種・準住居地域等について、マンション敷地としての利用が成熟している地域にあっては、一戸建住宅の敷地との比較において広大な土地であっても地積過大の減価は必要ない場合がある。
• ２．標準地の評価格からの比準において、当該同一状況地域の属する用途的地域が比準表に定められていない場合は、類似する用途的地域に係る比準表を適正に補正して使用するものとする。
• ３．収益還元法において、宅地地域内の土地の標準地の評価格は、１m 2当たりの宅地の純収益を還元利回りで除して求める。
• ４．取引事例比較法による評価対象地の評価格算定の実務においては、まず、取得対象地域を含む評価に関連する比較的広範囲の現地踏査を行い、用途的な観点から概況を把握し、次に取得対象地の概要等の把握のため、工事実施計画平面図、公図、登記簿調査表、都市計画図等の参考資料を収集する。

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選択肢	投票
1	1
2	1
3	5
4	8

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：Y）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．妥当でない。「用地取得と補償(新訂7版)P215(5.4.1)取引事例比較法を中心とする土地評価の実務（図5-20）参照：4の文章の「まず、取得対象地域を含む評価に関連する比較的広範囲の現地踏査を行い、用途的な観点から概況を把握し」と「取得対象地の概要等の把握のため、工事実施計画平面図、公図、登記簿調査表、都市計画図等の参考資料を収集する。」の手順が逆であることから妥当ではない。

問12 取引事例比較法による土地評価において行った次の手続きのうち、妥当なものはどれか。

• １．取引事例を近隣地域及び類似地域から収集したが、多数の事例を収集するのではなく、できるだけ近隣地域に近い事例を厳選して集めた。
• ２．標準地の評価に当たって、取引事例比較法により求めた価格と不動産鑑定評価格との間に開差があったので、不動産鑑定業者に再検討を求め、標準地の適正な評価格を求めるよう努めた。
• ３．建付地において、当該建物の存する土地の使用方法が当該地域の最有効使用に適合するものと判断されたので、特段の補正を行わなかった。
• ４．混在住宅地域における公示価格等との規準において、近隣地域又は類似地域に公示地及び基準地がなかったので、比較的類似した近隣商業地域の公示地から規準を行った。

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選択肢	投票
1	3
2	9
3	6
4	2

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問13 住宅地の地域要因に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．市街地住宅地の標準的な街路の幅員としては４m から７m が多くみられ、そのうち、優良住宅地域の標準的な幅員は６mから７ｍ、標準、混在住宅地域の標準的な幅員は４m から５m が平均的であり、街路の幅員の広いことが交通の円滑化のプラス要因となることから、幅員が広くなるにつれて格差率が大きくなる。
• ２．「街路の系統及び連続性」は、国道又は県道等の路線系統が良く、時間経済性等に優れている連続性の良い幹線道路の有無及び幹線道路への接続性並びにその利用面における経済性について、その優劣を判断する。
• ３．「最寄駅への接近性」及び「最寄駅から都心への接近性」においては、いずれも、鉄道駅及び交通手段が鉄道を前提とする地域に即した格差率となっていることから、交通手段がバスの場合には鉄道に準じて取り扱うことはできない。
• ４．「土地の利用度」は、現に建物の敷地として利用されている割合、すなわち、建築物の疎密度等の各画地の利用の度合いの判定を主眼としていることから、公園、グラウンド等に使用されている土地は該当しない。

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選択肢	投票
1	1
2	10
3	0
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問14 商業地域の地域要因に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．街路の「幅員」は、業種の構成、規模等その地域の性格によって適合する幅員が異なり、地域の特性に適合した幅員であるかどうかによって判定されるものであることから、幅員の広狭がそのまま価格形成要因の増減に比例するとは必ずしも限らない。
• ２．「最寄駅への接近性」は、近隣地域において一般的な標準的使用に供されていると認められる土地を中心にして判定されるものであるが、商業上の中心地点の位置により、また顧客が利用する最寄駅からの通行手段及びその経路によってその標準的位置関係が異なってくる。
• ３．「都市中心部への接近性」においての「都市中心部」の判断にあたっては、対象地域が所在する市町村の中心から相当離れており、隣接する他の市町村の中心部の方が近接していて、影響力が明らかに強いと認められる場合でも、対象地域の存する市町村の中心部が「都市中心部」となる。
• ４．「店舗の連たん性」においては、異質な不適合施設の混在がなく、ほぼ同一水準の店舗等が連たんすることが理想であるが、いわゆる場末近くになると不適合施設の混在の度合が高くなり、店舗の連たん度合いは低下する。商業地域の範囲は、この連たんの度合いがほぼ均質とみられる範囲と考えることができる。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	10
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問15 宅地見込地に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．宅地見込地の価格水準は、宅地にするための造成費用の大小、造成後における宅地として利用し得る面積がどれだけあるか、宅地化するために必要な地域要因の変化に要する時の経過といった宅地見込地に特有な予測的要素に大きく左右される。
• ２．地域要因の比較で、「都心との距離及び交通施設の状態」の項目では、住宅地の場合と異なり、「最寄駅の性格」が細項目の１つとして取り上げられている。これは、最寄駅が本線の始発駅や急行の停車駅であるか、本線の普通駅か、支線の駅か等により宅地化の促進に及ぼす影響度合いがかなり異なってくるからである。
• ３．地域要因の宅地造成条件においては、造成の難易を所要造成工事費の大小によって判定することとし、価格水準別に区分している。細項目における「宅地見込地としての価格水準」は対象地域の価格水準を推定し適用することとなる。
• ４．地域要因のその他の項目において、住宅地域と同様に「将来の動向」の細項目が設けられている。これは宅地見込地が将来の宅地化を前提としているからである。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	6
4	7

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：Y）

＜解説＞
１．
２．
３．妥当である。土地価格比準表（宅見・地）「宅地造成条件」備考欄に「宅地造成工事費の大、小について分類し比較を行う」とある。
４．妥当でない。土地評価比準表（宅見・地）地域要因には「将来の動向」の細項目は設定されていない。

問16 林地地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．林地地域の地域要因では、都市近郊林地地域にあっては宅地化等の影響を考慮し、宅地化条件について、そのウエートを高め、また山村奥地林地地域にあっては自然的条件について、そのウエートが高められている。
• ２．地域要因の自然的条件の細項目である「標高」については、拠出地点までの搬出に対する費用性に影響し、また「傾斜角度」は、平坦地では排水、急峻地では利水にそれぞれ難があり、木竹の成育に影響する。
• ３．個別的要因の自然的条件の細項目である「方位」においては、杉、桧は山麓の土層の厚い北向き傾斜地が良く、松、広葉樹にあっては陽光が生育を助長するため南又は西向き傾斜地が適地である等のように主な樹種によって格差が設けられている。
• ４．個別的要因の行政的条件の比較項目は、対象地のみに指定されることもある保安林、砂防等の規制と、植林の奨励制度等の助成について考慮することとなる。

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選択肢	投票
1	2
2	0
3	3
4	8

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：80％・解答者：えい）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．妥当でない。植林の奨励制度は個別的要因としては考慮しない。土地評価テキストP100

問17 農地地域に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．田地地域は、農地地域の中にあって、地域の自然的条件からみて大部分の土地が水田として利用されている地域であり、稲作を前提としていることから陸稲が作付されている地域も田地地域となるが、イグサ等の作付された地域は田地地域ではない。
• ２．農地地域の地域要因で、畑地地域になくて、田地地域にあるものは、自然的条件の細項目の「かんがいの良否」「水害の危険性」であるが、畑地地域の「災害の危険性」を田地地域では「水害の危険性」と「その他の災害の危険性」に分けて設けているのは、田地地域がその地域特性から、おおむね水利条件の良い河川流域に存しているため、畑地地域より水害の危険性が大きな比重を占めているためである。
• ３．地域要因の交通・接近条件の細項目である「農道の状態」は、作業条件の便否に影響する費用性に係る要因であり、判定は地域内の農道の整備状況について、幅員、構造、傾斜、配置、連続性等から総合的に行うものであるが、国道、県道等の幹線道路は通作に利用していても農道として取り扱わない。
• ４．農地地域の地域要因には田地地域、畑地地域とも自然的条件として、「傾斜の方向」「傾斜の角度」を設けており、両地域の個別的要因においても、画地条件に「傾斜の角度」の細項目を設けているが、「傾斜の方向」については、同一近隣地域内においては概ね同一であるので比較項目としては設けていない。

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選択肢	投票
1	0
2	11
3	0
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問18 住宅地の個別的要因に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．画地の間口は、高低差に関係なく画地が主たる街路に接する部分であって、間口が一定規模より狭いもの及び広すぎる画地は、宅地としての利用価値が劣化することから、減価のための補正が必要となる。
• ２．不整形地又は三角地は、画地の全部が住宅地としての効用を十分発揮できないため、これらの画地の価格は低位になるものであるが、不整形地、三角地の補正にあたっては、画地条件における不整形地補正と三角地補正のいずれかにより行うこととし、重複して補正することはしない。
• ３．一般的には、住宅地においては接面街路よりある程度高い画地の方が、等高な画地より快適性の面で優っていると考えられるが、接面街路面と比べて高ければ高いほど優るとはいえず、利便性及び快適性の両面から考量して、その優劣の程度を判断して格差を決定することとなる。
• ４．三方路の場合、二方路修正をし、さらに三方路修正をするという二重修正を行うのではなく、直接に、三方路であるという快適性及び利便性が中間画地に比較してどの程度であるかということに着目して、１回のみの比準計算を行うこととなる。

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選択肢	投票
1	9
2	1
3	0
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問19 公共用地の取得に伴う損失補償基準（昭和37年10月12日用地対策連絡会決定）第24条に定める土地の使用に係る補償に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．使用する土地は、地表を使用することを意味しており、通常地表の利用を妨げない空間や地下のみの使用は含まれない。
• ２．正常な地代又は借賃は、土地の正常な取引価格に相応する概念である。実務的には、土地価格に通常の土地資本の利率を乗じて得た額に公租公課及び管理費を加えた額が参考要素となる。
• ３．正常な地代又は借賃の算定にあたっては、土地の補償額算定におけるように事業による影響や利益を考慮する必要はない。
• ４．正常な地代又は借賃の算定にあたっては、近傍類地に賃借りの事例がない場合、使用する土地の正常な取引価格に６％又は５％を乗じて得た額を１年間の地代又は借賃の標準とする。

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選択肢	投票
1	9
2	1
3	2
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問20 空間又は地下の使用に係る補償について、用対連細則第12第1項に定める｢別記2 土地利用制限率算定要領｣（以下「土地利用制限率算定要領」という。）に基づき、次の条件により土地利用制限率を算定した場合、妥当なものはどれか。ただし、土地利用制限率は、小数点第３位以下を切り捨てるものとする。

＜条件＞① 使用する土地の用途地域は、第一種住居地域。土地の最有効使用は、階層4階で、堅固な構造の全階層住宅使用。その地下15m の位置（構造物の上端部）に地下構造物を設置する。
この場合、地下構造物上は制限荷重4t/m2で、堅固な構造の建物は、3階以上が阻害されるものとする。
② 土地の利用制限率の配分については、建物による利用価値の割合＝0.7、地下の利用価値の割合＝0.2（限界深度は、40m。
深度別地下制限率は、5m 毎に一定の割合で低下する。）、その他の利用価値の割合＝0.1（上下配分割合 1（地上）：1（地下））

• １．土地利用制限率は、0.35である。
• ２．土地利用制限率は、0.57である。
• ３．土地利用制限率は、0.51である。
• ４．土地利用制限率は、0.52である。

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選択肢	投票
1	0
2	2
3	0
4	9

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：100％・解答者：Y）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．妥当である。　① 建物による利用価値に対する制限率 ＝0.7×（100＋100）÷（100＋100＋100＋100）＝0.35　② 地下利用価値に対する制限率 （条件として限界深度40ｍのうち25ｍが阻害される）＝（25/5）÷（40/5）×0.2＝0.125　③その他利用価値に対する制限率（条件として上下配分が1：1）＝0.1×（1/2）＝0.05　①＋②＋③＝0.525（少数点第３位以下切捨） ＝0.52　となる。

問21 残地等に関する損失の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．残地に関して生ずる損失の補償額は次式によって算定する。
  ｛取得に係る当該画地の評価格 － 当該残地の評価格 ×（１ － 売却損率）｝× 当該残地の面積
• ２．残借地等が建物の移転先とならないと認められる場合であって、当該地域における借地権等の取引の実情等から、当該残借地権等の市場性が相当程度減ずると認められるときは、残借地等の面積に対応する従前の借地権等の価格相当額を限度として補償することができる。
• ３．事業において土地の一部を取得することにより、残地に関して、価格の低下、利用価値の減少等の損失が生じる場合にはこれらの損失額を補償することができるが、補償額算定にあたって勘案すべき要因として、当該事業施行の緊急性等の要因は除くべきである。
• ４．取得に係る画地が農地地域内の農地であっても、その残地が従前の利用目的に供することが著しく困難と認められる場合は補償の対象となる。

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	10
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問22 残地等におけるいわゆる「地目差補償」に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．「地目差補償」とは、残地を相当と認められる他の利用目的に転換するために通常要する費用及び当該利用目的に転換することにより生ずる価格の低下に相当する額を補償しようとするものである。
• ２．建物等の敷地の場合は、その残地が建物等の合理的な移転先と認められなければ補償できる。
• ３．農地地域内の農地の場合は、その残地の水利が不良となること等により従前の利用目的に供することが著しく困難となると認められる場合は補償できる。
• ４．いわゆる「地目差補償」は、残地の取得を行う場合の補償額を限度とする。

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選択肢	投票
1	0
2	10
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問23 不動産の種別及び類型に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．不動産の種別とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。
• ２．商業地域を細分化した種別の業務高度商業地域とは、店舗と事務所が複合して高度に集積している地域のことをいう。
• ３．移行地とは、宅地地域、林地地域等のうちにあって、細分化されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいう。
• ４．建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

---

選択肢	投票
1	2
2	1
3	8
4	7

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：Y）

＜解説＞
１．妥当でない。　新・要説 不動産鑑定評価基準[改訂版]P41参照「不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類」とある。
２．妥当でない。　新・要説 不動産鑑定評価基準[改訂版]P43参照「業務高度商業地域は、主として行政機関、企業、金融機関等の事務所が高度に集積している地域」とある。
３．妥当でない。　新・要説 不動産鑑定評価基準[改訂版]P46参照「移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいう」とある。
４．妥当である。　新・要説 不動産鑑定評価基準[改訂版]P48参照 4.の文章のとおり。

問24 不動産の価格の諸原則に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．予測の原則とは、財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。このことから不動産の最有効使用を判定するために必要な原則である。
• ２．均衡の原則とは、その不動産の構成要素の組合せ及びそれを取り巻く環境との均衡を保っているときに、収益性又は快適性が最高度に発揮されるという原則で、土地の用途と建物の用途とが地域の標準的使用と同等に均衡を得ているかの判断に適用される原則である。
• ３．代替の原則とは、代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響して定まる。不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。
• ４．需要と供給の原則とは、一般に財の価格は、その財の需要と供給との均衡状態によって定まるとともに、その価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。

---

選択肢	投票
1	3
2	0
3	8
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：2回目）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問25 価格の種類に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．限定価格を求めることの例示として、経済合理性に反する分割を前提とする売買に関連する場合がある。
• ２．文化財等の一般に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格を特定価格という。
• ３．正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
• ４．正常価格の前提となる市場とは、市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であり、また、取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進みを誘引したりするような特別なものではなく、対象不動産が相当の期間市場に公開されていることが条件として満たされる市場である。

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選択肢	投票
1	1
2	9
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問26 原価法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．原価法は、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
• ２．建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価と見なすものとする。これを置換原価という。
• ３．原価法の具体的な手順は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、耐用年数に基づく方法による減価修正を行って減価額を求め、再調達原価から控除することにより積算価格を求める。この方法を観察減価法という。
• ４．再調達原価から控除する価値の減少を意味する減価には、その要因として、物理的要因、機能的要因、経済的要因があり、これらが独立しているのではなく、相互に関連し、影響を与えながら作用している。

---

選択肢	投票
1	0
2	1
3	9
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：100％・解答者Y：）

＜解説＞
１．
２．
３．妥当でない。　新・要説 不動産鑑定評価基準[改訂版]P140参照 「観察原価法とは、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。」とある。
４．

問27 収益還元法の適用において、還元利回りと割引率の意義に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．還元利回り及び割引率は、共に不動産の収益性を表し、純収益や復帰価格等に適用して収益価格を求めるために用いる。
• ２．一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率が還元利回りである。
• ３．還元利回りは、直接還元法の収益価格に用いるものであるが、DCF 法による収益価格を求める手続でも使用される。
• ４．割引率は、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係る不確実性を含むものである。

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選択肢	投票
1	2
2	1
3	2
4	6

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：2回目）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．不確実性を含むものを除くものである。

問28 鑑定評価の基本的事項に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．不動産の鑑定評価に当たっては、基本的事項として、対象不動産、価格時点、価格又は賃料の種類、鑑定評価の方式を確定しなければならない。
• ２．対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件については、依頼目的に応じて設定するものであり、条件設定についての妥当性が認められる場合には、必ずしも現実の用途及び権利の態様並びに地域要因及び個別的要因を所与としない評価を行うことができる。
• ３．価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものであり、鑑定評価を行った年月日が価格時点となる。
• ４．不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特別価格を求める場合があるので、依頼目的及び条件に即して価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。

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選択肢	投票
1	4
2	5
3	6
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：2回目）

＜解説＞
１．×鑑定評価の方式は不要
２．
３．○
４．

問29 建物及びその敷地の鑑定評価において最有効使用に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．建物及びその敷地の鑑定評価においては、建物及びその敷地の最有効使用のほか、当該土地の更地としての最有効使用を判定し、鑑定評価報告書に記載する必要がある。
• ２．建物及びその敷地の最有効使用は、当該土地の更地としての最有効使用と必ずしも一致するものではない。
• ３．建物及びその敷地について、当該土地の更地としての最有効使用は、近隣地域の地域の特性及び地上建物の制約下にあるため、近隣地域に存する不動産の標準的使用及び地上建物との相互関係を明らかにし、判定することが必要である。
• ４．建物の用途等が当該土地の更地としての最有効使用に一致していない場合であっても、現実の建物の用途等を継続することが建物及びその敷地の最有効使用となる場合がある。

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選択肢	投票
1	7
2	1
3	10
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問30 試算価格の調整と鑑定評価額の決定に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．原価法・取引事例比較法・収益還元法は、それぞれ費用性・市場性・収益性の側面から価格にアプローチする独立した手法であり、いずれも正常価格を指向するものであるから、原則として各試算価格を等しく関連づけて調整し、鑑定評価額を決定する。
• ２．原価法・取引事例比較法・収益還元法は、それぞれ費用性・市場性・収益性の側面から価格にアプローチする独立した手法であるから、試算価格の再吟味において、共通する価格形成要因に係る判断の整合性について留意する必要はない。
• ３．鑑定評価の各手法は資料の精度に応じて適用されるので、手法ごとにおける採用した資料の精度の差異が、試算価格の説得力に影響を及ぼすことはない。
• ４．鑑定評価額の決定において、対象不動産が都市計画区域外に所在する場合であっても、公示価格を規準としなければならない場合がある。

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選択肢	投票
1	12
2	0
3	0
4	15

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問31 取引事例比較法における取引事例の選択要件に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。
• ２．取引事情が正常なものと認められるもの又は正常なものに補正することができるものでなければならない。
• ３．時点修正をすることが可能なものでなければならない。
• ４．地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものでなければならない。

---

選択肢	投票
1	8
2	3
3	2
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：150％・解答者：H）Hさん、電算集計上の為様式等修正させていただきました。

＜解説＞Hさん
　不動産鑑定評価基準第７章－「第１節 価格を求める鑑定評価手法」「Ⅲ　取引事例比較法」「（１）事例の収集及び選択」において次の説明があります。
「取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。
① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
② 時点修正をすることが可能なものであること。
③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。」
よって、妥当でないものは「１」である。

問32 損失補償上問題となる各種の権利とその評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．区分地上権は、地上又は地下の一定の範囲を区切って設定する地上権であり、地表面を含めて設定することもできる。
• ２．区分所有権は、マンションなどの１棟の建物で構造上、利用上区分できる建物の所有権をいい、共用部分及び敷地利用権は含まれない。
• ３．地役権は、送電線の線下地、袋地の通路部分、河川の防災上の遊水地に設定することができるほか、日照・眺望・景観を確保するためにも設定することができる。
• ４．入会権は入会地について、その村落に居住する住民に認められた日常生活上の諸利益を享受することのできる慣習上の権利であり、入会地の取得に伴い土地価格自体の補償が適正に行われる場合であっても、別途、入会権者に対する入会権に係る生活上の諸利益の喪失について、その損失の補償を要する場合も考えられないことはない。

---

選択肢	投票
1	0
2	13
3	3
4	2

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問33 借地権及び建物賃借権の対抗力に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．借地権は登記をすれば第三者に対抗できる。
• ２．土地賃借権は地主の協力がないと登記をすることができないが、地上権は登記請求権があるので、地主の協力が得られないときは、判決を取得することにより借地人が単独で登記をすることができる。
• ３．借地権は、借地上の建物の登記があれば第三者に対抗することができ、建物が火災等により滅失した後も同様である。
• ４．建物の賃借権は、登記をしなくても引渡しを受ければ第三者に対抗できる。

---

選択肢	投票
1	0
2	2
3	9
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：100％・解答者：Y）

＜解説＞
１．
２．
３．妥当でない。 借地借家法(第10条2）参照 「建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。」とある。
４．

問34 残借地権についての次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．残借地権とは、借地権が設定されている宅地の一部が公共事業用地として買収される場合において、その残地に残る借地権をいう。
• ２．借地権が付着する宅地の一部が買収されたときは、残地上の借地権も当然に消滅する。
• ３．残借地権に関して生ずる損失の補償額は、滅失させる借地権に係る当該画地の借地権の評価格から当該残借地権の評価格に一定の売却損率を考慮した価格を控除した額に当該残借地権の面積を乗じて求める。
• ４．残借地権がわずかで、それ自体市場性がない場合であっても補償することができる。

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選択肢	投票
1	0
2	11
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問35 地価調査に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．地価調査制度は、都道府県知事が選定した基準地の標準価格を判定し、これを基準として土地取引の規制に関する措置の１つである土地価格の審査に資するための制度である。
• ２．地価調査は、毎年７月１日を価格判定の基準日として行われる。
• ３．地価調査は、各都道府県の都市計画区域内において、基準地の設定、地価調査を行い、各標準価格を判定して行われる。
• ４．地価調査制度は、基準地を選定し、その正常価格を公表することにより、地価公示を補完し、一般の土地取引価格に対して指標を与え、適正な価格の形成に寄与しようとするものである。

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	10
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：100％・解答者：Y）

＜解説＞
１．
２．
３．妥当でない。 土地評価部門テキストP375(3対象区域)参照 「同法施行令第９条に基づき都道府県が各都道府県全域を対象区域として、基準地の設定・地価調査を行い、全国の宅地、宅地見込地及び林地の基準地の標準価格を判定している。」とある。
４．

問36 地価公示に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．不動産鑑定士等は、地価公示の対象区域内の土地について、鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常価格を求める時は、公示価格を規準としなければならない。
• ２．土地収用法によって土地を収用することができる事業を行う者は、地価公示の対象区域内の土地を当該事業に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。
• ３．地価公示の対象区域内において土地の取引を行う者は、正常価格としての地価公示価格を規準としなければならない。
• ４．都道府県知事は、地価公示の対象区域内の土地について、国土利用計画法の規定に基づいて基準価格を算定する場合は、公示価格を規準としなければならない。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	12
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問37 地方税法（昭和25年法律第226号。以下同じ。）及び固定資産評価基準（昭和38年自治省告示第158号。以下同じ。）に基づく固定資産税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．市街地宅地評価法では、都市計画法（昭和43年法律第100号。以下同じ。）第8条第1項第1号の用途地域ごとに地区区分を行い、当該地区を状況が類似する地域に細分化して、細分された地域ごとに標準宅地を選定する。
• ２．市街地宅地評価法における路線価は、原則として個々の路線を対象に不動産鑑定士に鑑定評価を求めて付設する。ただし、鑑定評価を求めずとも、売買実例等を参考として付設が可能な場合には、市町村が評定した価格により路線価を付設することができる。
• ３．その他の宅地評価法では、当該手法の適用対象が市街地的形態を形成するに至らない地域であることから、路線価を付設する必要がない。ただし、街路の状況等に差異があり必要な場合においては路線価を付設することができる。
• ４．農業振興地域の整備に関する法律（昭和44年法律第58号。以下同じ。）第８条第２項第１号に規定する農用地区域内又は都市計画法第７条第１項の規定により定められた市街化調整区域内に存する農業用施設（農業振興地域の整備に関する法律第３条第３号又は第４号に規定する施設をいう。）の用に供する宅地の評価は、付近の農地の価額を基準として求めた価額に、当該宅地を農地から転用する場合に通常必要と認められる造成費に相当する額を加算する。

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選択肢	投票
1	1
2	1
3	0
4	8

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問38 相続税法（昭和25年法律第73号。以下同じ。）及び財産評価基本通達（昭和39年直資56ほか国税庁長官通達。以下同じ。）に基づく相続税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．私道の用に供されている宅地の価額は、一般の宅地として計算した価額の１割にて評価する。
• ２．造成中の宅地の価額は、その土地の造成工事着手直前の地目により評価した課税時期における価額に、その宅地の造成に係る費用原価（課税時期までに投下した費用の額を課税時期の価額に引き直した額の合計額をいう。）の８割に相当する金額を加算した金額によって評価する。
• ３．がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちに存するがけ地等ががけ地等でないとした場合の価額の５割にて評価する。
• ４．都市計画道路予定地の区域内（都市計画法第４条第６項に規定する都市計画施設のうちの道路の予定地の区域内をいう。）では、建築物の階層が制限されるため、容積率が200%以上の地域に限り補正率を乗じて宅地を評価する。

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選択肢	投票
1	1
2	13
3	1
4	2

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問39 公共事業の施行に伴う公共補償基準要綱（昭和42年２月21日閣議決定）及び公共補償基準要綱の運用申し合せ（昭和42年12月22日用地対策連絡会決定。以下「公共補償基準要綱の運用申し合せ」という。）における土地代に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．合理的な建設地点又は合理的な移転先は、道路、鉄道、電線路等の施設については、延長、幅員、構造及び工費等を総合的に考慮して、技術的、経済的に合理的と認められる地点を選定する。
• ２．建物等の施設については、廃止又は休止する敷地の総価額を標準として当該施設の有する公共性、公益性及び地縁性等を総合的に考慮して合理的な地点を建設地点又は移転先として選定する。
• ３．公共施設等を合理的な建設地点に建設し、又は合理的な移転先に移転するために必要な土地を取得するために必要な費用を補償するときは、一般補償基準により算定した正常な取引価格による必要はない。
• ４．土地代の補償にあたって、廃止施設敷地に残地が生じる場合には、原則として当該残地の正常な取引価格（敷地の一部を取得することによって生じる利用価値の減少等を考慮した価格）を控除する。

---

選択肢	投票
1	0
2	2
3	12
4	2

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問40 公共補償基準要綱の運用申し合せにおける土地代に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．既存公共施設が道路である場合の合理的な建設地点等の選定は、道路法や道路構造令等の設置基準等により機能的、技術的、経済的観点からルート、幅員等が検討され決定される。
• ２．既存公共施設が学校である場合の構外の合理的な建設地点等の選定は、法令で定める基準により検討され決定されるもので移転候補地を選定しての比較検討は不要である。
• ３．合理的な建設地点の原則的な選定基準は経済的同一性であるが、その他の考慮事項として、施設の機能等に応じた位置、形状等や利用者の利便性、正常な取引価格での取得の可否などがある。
• ４．既存公共施設が道路等の長物である場合の合理的な建設地点等の選定は、法令等の設置基準等により機能的、技術的、経済的観点からルート等が検討され決定されるが機能増や過大補償とならないよう注意することも必要である。

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選択肢	投票
1	0
2	12
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．