土地評価(H27)

Last-modified: 2022-10-21 (金) 20:08:08

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※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。


 

問1 補償コンサルタント登録規程(昭和59年9月21日国土交通省告示第1341号)並びに同登録規程の施行及び運用について(平成20年10月1日国土用第43号国土交通省土地・水資源局総務課長通知)における次の記述のうち、土地評価部門に係る業務内容として妥当でないものはどれか。

  • 1.土地を取得する場合における損失補償として、土地の評価のための同一状況地域の区分及び土地に関する補償金算定業務。
  • 2.土地を取得することにより、土地の権利に対して損失の補償に関する評価及び補償金算定業務。
  • 3.土地を取得することにより、当該土地の残地に対して、残地等に関する損失の補償に関する調査及び補償金算定業務。
  • 4.土地を取得するのではなく、空間や地下を使用するような場合における損失補償として、空間もしくは地下使用に関する補償金算定業務。

 
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2 (公式解答)
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<解説>
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問2 公共用地の取得に伴う損失補償基準細則(昭和38年用地対策連絡会決定。以下「用対連細則」という。)別記1土地評価事務処理要領(以下「土地評価事務処理要領」という。)に定められている土地評価の単位に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • 1.土地所有者Aが所有する1筆の畑を、段差があるため2分割して耕作しているが、同一の用途に供されている場合は1画地として評価する。
  • 2.土地所有者Bが所有する2筆の土地を、店舗と来客用駐車場に利用している場合は2画地として評価する。
  • 3.土地所有者Cが所有する1筆の土地に、Cが所有する2棟の建物をDとEに各々1棟ずつ賃貸している場合は、2画地として評価する。
  • 4.土地所有者Fが所有する1筆の土地を、GとHが借地して各々1棟ずつ建物を所有・利用している場合は、2画地として評価する。

 
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<解答>
4 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問3 土地評価事務処理要領に定められている用途的地域の区分に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • 1.その他の地域(池沼、原野等)は、宅地地域、農地地域、林地地域及び見込地地域以外の地域をいう。
  • 2.林地地域の都市近郊林地地域は、都市の近郊にある地域だが、宅地化の影響を受けていない地域をいう。
  • 3.住宅地域の標準住宅地域は、比較的狭小な戸建住宅及び共同住宅が密集する地域又は住宅を主として店舗、事務所、小工場等が混在する地域をいう。
  • 4.商業地域の普通商業地域は、主として近隣の居住者に対する日用品の販売を行う店舗等が連たんしている地域をいう。

 
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<解答>
1 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問4 土地評価事務処理要領に定められている同一状況地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.類似地域とは、近隣地域を含む同一需給圏内から選定した当該近隣地域と類似した同一状況地域をいう。
  • 2.同一状況地域は、標準地比準評価法における地域区分の最小単位であり、不動産鑑定評価基準にいう近隣地域及び類似地域と同義語である。
  • 3.同一状況地域とは、評価対象地域内の土地と代替関係が成立し、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係のある土地に存する地域をいう。
  • 4.同一状況地域に区分する場合は、道路、鉄道、河川、水路及び公園、都市計画法(昭和43年法律第100号)の地域地区等ほかに配意する必要がある。

 
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<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問5 土地評価事務処理要領に定められている標準地の選定方法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.標準地は、想定画地ではなく、現実に存在する画地を選定する。
  • 2.標準地は、同一状況地域内の画地の代表であることから、同一状況地域の中心部に必ず設定する。
  • 3.標準地は、個別的要因がその地域の最有効使用からみて標準的な一画地を選定する。
  • 4.標準地は、各画地への比準を容易にするため、補正要素の多い角地とか不整形地を除くこととしている。

 
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<解答>
2 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問6 土地評価事務処理要領に定められている標準地比準評価法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.同一状況地域に属する用途的地域が土地価格比準表(「国土利用計画法の施行に伴う土地の評価格の評価等について」(昭和50年50国土庁土地局地価調査課長通達)別添の比準表、以下「比準表」という。)に定められていない場合は、類似する用途的地域に係る比準表を適正に補正して使用するものとする。
  • 2.土地評価するときは、用途的地域を地域的特性に着目して同一状況地域に区分し、同一状況地域ごとに一つの標準地を選定するものとする。
  • 3.比準表に定められた格差率を当該同一状況地域に適用することが不合理と認められる場合は、不動産鑑定業者の意見等により適正に格差率を補正することができる。
  • 4.標準地の評価格は、取引事例比較法により求めた価格を基準として、路線価式評価法又は原価法により求めた価格を参考にして求めるものとする。

 
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<解答>
4 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問7 土地評価事務処理要領に定められている取引事例比較法に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • 1.取引事例の選択に当たっては、敷地と建物等が一括して取引されている場合においては、事情補正する必要がある。
  • 2.取引事例の取引の時点が価格時点と異なるときは、原則として不動産鑑定業者が適正と認める変動率により補正する必要がある。
  • 3.近隣地域内の取引事例地から算定価格を求める場合には、取引価格に標準化補正率を乗じる必要はあるが、地域要因を比較する必要はない。
  • 4.類似地域内の取引事例地から算定価格を求める場合には、近隣地域の地域要因と当該類似地域の地域要因を比較して求めた格差率を考慮すれば、個別的要因を比較する必要はない。

 
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<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問8 「○○地方整備局用地関係業務請負基準」別記様式2の用地調査等共通仕様書「第5章土地評価」に定める業務内容に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.公共用地の取得における土地評価とは、取得等する土地(残地等に関する損失の補償を行う場合の当該残地を含む。)の更地としての正常な取引価格を算定する業務をいい、不動産の鑑定評価に関する法律(昭和38年法律第152号)第2条に定める「不動産の鑑定評価」を含むものとする。
  • 2.公共用地の取得における土地評価に当たっては、あらかじめ、調査区域及びその周辺区域を踏査し、当該区域の用途的特性を調査するとともに、土地調査に必要となる資料として、同一状況地域区分図、取引事例地調査表、収益事例調査表及び造成事例調査表、用途的地域判定及び同一状況地域区分の理由を明らかにした書面、地域要因及び個別的要因の格差認定基準表及び公示地・基準地選定調査表を作成するものとする。
  • 3.取引事例比較法に用いる取引事例は、近隣地域又は類似地域において、1標準地につき3事例地程度を収集し、調査表を作成するものとする。
  • 4.公共用地の取得における土地評価に当たっては、同一状況地域ごとに標準地を選定し、標準地調査書を作成するものとするが、この標準地調査書は、取引事例地調査表に準じて、選定理由を付記のうえ作成するものとする。

 
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<解答>
1 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問9 次に記述する画地条件の格差率の算定方法に関する説明のうち、妥当なものはどれか。

  • 1.地積過大地は、地域内の標準的な規模に区画割りして利用する場合は、通路等による潰地が生ずること等により減価が生じ、その格差率は、「地積過大格差率」、「奥行逓減格差率」及び「奥行長大格差率」の和によって求められる。なお、マンション敷地としての利用が成熟している地域にあっては、減価の必要がない場合があることに留意する。
  • 2.逆三角地の格差率は、最小角が底角の場合であっても、対角の場合の格差率を適用のうえ、袋地としての格差率を相乗する。
  • 3.袋地は、進入路となる路地状部分と、建物等の敷地となる有効宅地部分により構成され、路地状部分は通常、建物等の敷地としての利用ができず、有効宅地部分は、一般的に直接道路に接面する画地より快適性、利便性が劣る。この袋地の格差率は、「1.0 -[{(有効宅地部分の減価率 × 有効宅地部分の面積 + 路地状部分の減価率×路地状部分の面積)}÷ 全体面積]」で算定される。
  • 4.三方路は、一方路のみに接する中間画地に比し、一般的に快適性、利便性に優り、角地としての性格を重複して持っているので、それぞれの道路の角地としてみなし、角地格差率を求めて得た格差率を相乗して求める。

 
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1 2  
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<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問10 標準地比準評価法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.同一状況地域は、地勢及び地盤、道路・鉄道・河川・水路・公園、街区・集落、土地利用の状況、市町村・大字・字等の境界、都市計画法の地域地区等及び駅勢圏・通学区域に配意して区分するものとする。
  • 2.標準地比準評価法により難い場合は、路線価式評価法によることができるものとし、土地評価事務処理要領別表用途的地域のうち、その他の地域内の土地についても、路線価式評価法によることができるものとする。
  • 3.標準地は、同一状況地域ごとに一の画地を選定するものとするが、同一状況地域において個別的要因がおおむね標準的と認められる画地とする。
  • 4.標準地の評価格からの比準は、比準表を用いて、標準地の個別的要因と取得する各画地の個別的要因を比較して行うものとするが、比準表に定められた格差率が当該同一状況地域の実態に適合しないと認められるときは、当該格差率を当該同一状況地域の実態に適合するよう不動産鑑定業者の意見等により適正に補正することができる。

 
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1 1  
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4 0  

<解答>
2 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問11 取引事例比較法における取引事例地の選択及び補正等に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.取引事例については、事情補正率が30パーセント程度以内で適正に補正できること、取引時期が2年程度以内であること等の事例を選択するよう努めるものとする。
  • 2.投機目的の取引、買主又は売主の不動産に関する知識や情報の不足により生じた過大又は過小な額の取引等、取引事例に特殊な事情が存する場合は、適正に補正するものとする。
  • 3.取引事例の取引の時点が価格時点と異なる時は、近隣地域又は類似地域内の公示価格の対前年変動率や不動産鑑定業者が適正と認める変動率等、妥当と認められる変動率を基に適正に定めた率により補正するものとする。
  • 4.公示価格を規準とする方法は、公示地と標準地の位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因を比較し、相互の価格に均衡を保たせることにより行うが、近隣地域又は類似地域に公示地がない場合には、規準を行う必要はない。

 
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1 2  
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3 2  
4 8  

<解答>
4 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問12 住宅地域の地域要因及び個別的要因に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.住宅地域の地域要因の格差率は、「街路条件」、「交通・接近条件」、「環境条件」「行政的条件」及び「その他」の各条件の格差率を相乗して求める。
  • 2.住宅地域の個別的要因の格差率は、「街路条件」、「交通・接近条件」、「環境条件」、「画地条件」、「行政的条件」及び「その他」の各条件の格差率を相乗して求める。
  • 3.住宅地域の個別的要因のうち画地条件の格差率は、各項目の格差率を相乗して求める。
  • 4.住宅地域の個別的要因格差認定基準表は、近隣地域について作成したものを類似地域にも適用することができる。

 
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1 2  
2 2  
3 0  
4 9  

<解答>
4 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問13 商業地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.着目すべき主要な地域要因は、不動産の収益性を高め、あるいは低める要因となる一般的要因及び自然的条件である。商業地域の収益性に大きな影響を与える項目の中で、各地域に共通して環境条件の項目である「背後地及び顧客の購買力等」、「繁華性の程度」及びその他条件の「その他」の細項目である「将来の動向」に大きな格差率が付されている。
  • 2.地域要因における「交通・接近条件」の細項目「駐車場の整備の状態」については、路上駐車場又は路外駐車場の整備の状態等により駐車の便否の程度により比較を行うが、郊外路線商業地域においては、駐車場が確保されているのが一般的であるので格差を生ずるに至らないと考えられるため、比準項目とされていない。
  • 3.地域要因における「環境条件」の項目「繁華性の程度」について、当該地域の繁華性がどのようであるかは、収益性の程度を判断するために必要な要因である。一般に、デパート、銀行、事務所、映画館、遊技場などの出現は顧客を吸収して繁華性を増大させる要因となる。
  • 4.個別的要因における「交通・接近条件」の細項目「最寄駅への接近性」においては、地域要因でとらえた最寄駅は、地域全体に関連する交通機関を総合的に考慮して決定しているが、個別の画地については全く同様とは限らないので、例えば、鉄道駅の出入口、バス停等が対象地の前面あるいは隣接地に設置されるなどある特定の位置によって個別の収益をもたらす場合もある。

 
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1 0  
2 1  
3 11  
4 0  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問14 商業地域に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • 1.近隣地域の価格水準については、当該地域内のそれぞれの土地の価格が30%以内に分布する地理的範囲を一応の目安として判定することとしているが、商業地の場合は、距離的には遠くにあっても価格水準には差異が生じる場合が少ないことから、住宅地域又は工業地域に比べその地理的範囲は広まる傾向にある。
  • 2.地域要因の「街路条件」の細項目「幅員」については、商業地域における業種の構成、規模等当該地域の性格によってそれに適合する街路の幅員が異なるので、地域の特性に適合した幅員であるかどうかによって判定されるものである。したがって、幅員の広狭がそのまま価格形成要因の増減に比例するとは必ずしも限らない。
  • 3.地域要因の環境条件の細項目「全国的規模の店舗、事務所の数、延面積」については、主として業務地区(オフィス街)の地価の価格形成要因である全国的規模の金融機関等の店舗、商社またはメーカー等の事務所の数とその延面積を意味しており、地域の収益性を計る一つの尺度となり、これらの地域の地価水準は、地域の企業の採算上考えられる範囲に収まるものと考えられる。
  • 4.個別的要因の「画地条件」の細項目「高低」において、画地が接している街路との高低差は出入に不便を生ずるため商業地においては減価要因とされており、特に、景観、眺望を要する旅館、店舗を中心とする地域等においても、接面街路との関係においては減価要因となることに留意する。

 
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1 1  
2 11  
3 0  
4 1  

<解答>
2 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問15 宅地地域に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • 1.住宅地は、住宅地域内の土地をいうものであるから、必ずしも、現実に居住の用に供される建物等の敷地に限られるものではなく、現に耕作の用に供されている土地(いわゆる現況農地)や、商業活動の用に供されている建物等の敷地(いわゆる現況商業地)であっても、この土地の存する用途的地域が住宅地域である場合は、その地域に存する土地は住宅地と観念される。
  • 2.地域要因の「街路条件」の細項目「系統及び連続性」において、街路の連続性は交通量の多少、一方通行、車両制限等により、都心、主要駅等への連続性が円滑であるかどうかによる区分であり、幹線街路が対象地域に存するかによって判断することとしている。
  • 3.地域要因の「環境条件」の細項目「土地の利用度」は、現に建物の敷地として利用されている割合、すなわち、建築物の疎密度等の各画地の利用の度合いの判定を主眼としている。したがって、公園、グランド等の公共利便施設は宅地の有効利用の一形態とはいえない。
  • 4.個別的要因の「画地条件」において、住宅地の場合四方路の画地は、むしろ快適性及び利便性において劣ると考えられる場合が多いことから、細項目は設けられていない。

 
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1 11  
2 0  
3 0  
4 3  

<解答>
1 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問16 宅地地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.標準住宅地域は、市街地的形態を形成している地域において、優良住宅地域及び混在住宅地域のいずれにも該当しない住宅地域をいい、市街地住宅地域のうちほとんどの住宅地域が標準住宅地域に区分される。
  • 2.地域要因における「交通・接近条件」の項目「都心との距離及び交通施設の状態」について、住宅地域の居住者は、通常その生計を都心部に立地する事務所・商店等における経済活動等に依存していることから、都心との距離とそこに至るまでの鉄道、道路、バス等の交通施設の状態の良否は、居住者の生活の利便に直接関係して価格形成上大きな影響をもつことになる。
  • 3.地域要因における「環境条件」の細項目「画地の標準的面積」とは、当該地域における最もありふれた面積のことである。通常一般的に、各画地の面積は、優良住宅地域はおおむね500㎡以上、標準住宅地域は200m2~300m2、混在住宅地域は100m2~200m2、そして農家集落地域では300m2以上であると認められ、比準表でも以上のような面積を標準においている。
  • 4.地域要因における「行政的条件」の細項目「用途地域及びその他の地域地区等」においては、土地利用の規制が土地価格に与える影響は一様ではなく、その規制の程度が強い場合は、土地価格に対して減価要因となるが、規制の程度によっては減価要因として取り扱うべきではない場合があることに留意が必要である。

 
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1 1  
2 0  
3 8  
4 0  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問17 宅地見込地に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • 1.比準表では個別的要因比準表において「大中規模開発地域」と「小規模開発地域」に区分されており、そのそれぞれの開発面積について比準表は、小規模開発地域はおおよそ3,000m2以下で開発が可能と判断されるような熟成度のきわめて高い見込地地域であり、大中規模開発地域はおおむね3,000m2から10,000m2程度の規模で開発されることが適当と判断されるような地域を含む広がりのある地域であると定義している。
  • 2.地域要因における「交通・接近条件」において、宅地見込地地域が宅地地域へと転換をとげるためには、付近における公共施設の整備がなされなければならず、宅地見込地の価格に影響を及ぼす要因として付近における公共施設の整備動向がある。そのうち、比準表の細項目として掲げられている「幼稚園、小学校、公園、病院、官公署等」については、住宅地の判断基準と同様で優劣の判断をすればよい。
  • 3.地域要因における「宅地造成条件」においては、造成工事費が宅地見込価格の決定に与える影響度合いは価格水準の低い地域ほど大きく、価格水準が高くなるにつれて小さくなる。したがって、「価格水準の低い地域」にあっては各ランク間の格差率が大きくなり、より慎重な比較が要求されることになる。
  • 4.近隣地域の範囲を道路との位置関係を除いては考慮する必要はないとの考えから、土地価格比準表では、個別的要因は道路との位置関係で読めばよいとされている。

 
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1 9  
2 1  
3 4  
4 0  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問18 農地地域に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • 1.地域特性は、特定の自然的条件と人文的条件の結合として構成されるが、農地地域にあっては、宅地地域と異なり、直接土地を耕作の用に供して利用されるため、自然的条件の比重が地域特性に大きく作用し、農地地域内の細区分は専ら自然的条件により区分される。
  • 2.農地の同一需給圏は、個人農家による通勤耕作可能性により定まるため、対象地を中心として、その対象地に通作可能な各集落からの通作限界地の範囲となる。これは、おおむね対象地を中心とする通作可能距離を半径として描かれる円内の地域にあたる。
  • 3.地域要因の比較項目の自然的条件は、農地地域を田地地域、畑地地域に細分する最も重要な要素であるだけでなく、直接作物の収穫高に影響を及ぼし、さらに生産コストにも影響を与え農業生産性に決定的な影響力を持つ要因である。特に田地地域の場合は自然的影響を大きく受けることから、各細項目においては、おおむね畑地地域に比較し、格差率が大きくなっている。
  • 4.個別要因の比較項目の画地条件は、費用性に係る「耕うんの難易」に関連する要因で、田地地域及び畑地地域に共通する細項目は「形状」である。

 
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1 7  
2 1  
3 1  
4 4  

<解答>
1 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問19 公共用地の取得に伴う損失補償基準(昭和37年用地対策連絡会決定。以下「用対連基準」という。)第24条、用対連細則第11に定める土地の使用に係る補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.使用とは地表の使用を意味するものであって、通常地表の利用を妨げない空間または地下のみの使用は含まれない。また、一定の期間の使用であり使用期間満了後は旧権利者に返還すべきものである。
  • 2.土地の正常な地代又は借賃は上記基準第三項の規定によって算定されるものであるが、実務的には土地価格に通常の土地資本の利率を乗じて得た額に公租公課及び管理費を加えた額が重要な参考要素となる。
  • 3.地代、借賃は通常土地の利用価値によって定まる、地価に対する事業損失の影響は地代、借賃に直ちに反映することになり、算定にあたっては事業の影響があるものとしての価格で、起業利益についても考慮すべきである。
  • 4.近傍類地に賃借りの事例がないときは、正常な地代又は借賃を算定するに当たっては、使用する土地の正常な取引価格に6%又は5%を乗じて得た額を1年間の地代又は借賃の標準とするものとする。

 
選択肢 投票
1 4  
2 0  
3 9  
4 0  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問20 用対連基準第25条、用対連細則第12及び別記2「土地利用制限率算定要領」に定める空間又は地下の使用に係る補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.送電線又はトンネル、地下鉄等空間又は地下の一部のみを使用する場合における補償額の算定方法について規定したものであり、短期使用・長期使用の場合のそれぞれ「当該土地の利用が妨げられる程度に応じて適正に定めた割合」を乗じて得た額を定め、補償する割合の算定方法を定めたものである。
  • 2.土地利用制限率算定要領は、「高度市街地内の宅地」、「高度市街地以外の市街地及びこれに準ずる地域内の宅地」、「高度市街地以外の市街地及びこれに準ずる地域内の宅地見込地」及び「農地又は林地」の土地の種別に区分している。
  • 3.農地又は林地の地上利用が制限される部分の利用率は、農地は栽培用ハウス等農業施設の平均高、林地は用材木等樹高の平均値等を算出し、地域状況に応じた地上利用の高さ及び高度別の利用率を決定するべきである。
  • 4.建物の各階層の利用率は、当該地域及び類似地域において近年建築された建物の階層別の賃借料又は分譲価格等を多数収集の上これを分析して求める。この場合、高度市街地内の宅地にあっては、別表第2「建物階層別利用率表」を参考として用いることができる。

 
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1 0  
2 4  
3 2  
4 7  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問21 残地等に関する損失の補償に係る次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.残地等の評価に当たり、事業の施行により生ずる日陰、臭気、騒音その他これらに類するものによる不利益又は損失については、補償しないものとする。
  • 2.残地に関して生ずる補償額は、次式により算定する。地の面積
  • 3.取得に係る画地が建物等の敷地であり、その残地が合理的な移転先とならないと認められ、かつ、周囲の土地の状況からこれを従前の利用目的に供することが著しく困難と認められる場合は補償の対象となる。
  • 4.土地の一部を使用(空間又は地下のみを使用する場合も含む。)することによりその残地に関して生ずる損失の補償額は、使用期間中の土地の有効利用度の低下分とする。

 
選択肢 投票
1 2  
2 1  
3 1  
4 9  

<解答>
4 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問22 取得に係る画地が宅地のときの借地権等の残権利(以下、「残借地権等」という。)の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.残借地権等に関して生ずる補償額は、次式により算定する。×(1― 売却損率)} × 当該残借地権等に係る面積
  • 2.土地所有者が残借地権等を取得することが明らかな場合と認められる場合における土地所有者に対する残地補償は、土地所有者が受ける利益(更地化されることの利益)を考慮する必要はない。
  • 3.残借地等が建物の移転先にならないと認められる場合であって、当該地域における借地権等の取引の実状等から、当該残借地権等の市場性が相当程度減ずると認められるときは、残借地等の面積に対応する従前の借地権等の価格相当額を限度として適正に算定した額を補償することができる。
  • 4.残借地権等の売却損率については、残地補償の売却損率(用対連細則「別表10残地売却損率表」に準ずる。

 
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1 0  
2 13  
3 0  
4 0  

<解答>
2 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問23 価格の種類に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
  • 2.特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の市場価値を適正に表示する価格をいう。
  • 3.限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
  • 4.特殊価格とは、文化財、公共施設等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

 
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1 0  
2 10  
3 1  
4 1  

<解答>
2 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問24 不動産の価格の諸原則に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.収益逓増及び逓減の原則とは、ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加するという原則であるが、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少するということをさしている。
  • 2.寄与の原則とは、不動産のある部分が不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼすとする原則で、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用である。
  • 3.適合の原則とは、土地と建物とからなる場合、当該不動産の収益性または快適性が最高度に発揮されるためには、土地の用途と建物の用途が適合していることが必要であるとする原則である。
  • 4.変動の原則とは、一般に財の価格は、その価格を形成する要因の変化に伴って変動する。不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されることをいう。不動産の最有効使用を判定するためには価格形成要因の変動の過程を分析することが必要である。

 
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1 2  
2 4  
3 6  
4 1  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問25 原価法の適用に当たり建物の減価修正を行う場合、耐用年数に基づく方法の意義と適用上の留意事項について、次の記述のうち妥当なものはどれか。

  • 1.対象建物の築後の経過年数と、今後見込まれる経済的残存耐用年数とがあるが、価格時点までの維持管理状態及び減価の程度を把握できる経過年数を重視すべきである。
  • 2.経済的残存耐用年数は通常の場合、対象建物の構造・用途に基づく法定耐用年数から経過年数を差し引いて求める。
  • 3.対象建物が増築部分と在来部分からなっている場合のように二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの耐用年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらの年数をいかに判断して用いるかは対象建物の実情に即して決定すべきである。
  • 4.耐用年数に基づく方法には定額法、定率法、償還基金法等があるが、対象建物の残存耐用年数満了時における残存価額がゼロの場合、いずれの方法でも適用可能である。

 
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1 0  
2 1  
3 11  
4 1  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問26 不動産とその価格の特徴に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.不動産の価格は、一般に不動産の効用、相対的稀少性、有効需要の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額で表示したものである。
  • 2.不動産は自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性等を有し、固定的であり硬直的である。
  • 3.不動産は人文的特性として、用途の多様性、個別性、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等を有し、可変的であって流動的である。
  • 4.不動産は、他の不動産とともにある地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域との間に、依存、補完等の関係に及びその地域内の構成分子である不動産との間に協働、代替、競争等の関係にたち、これらの関係を通じてその社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。

 
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1 4  
2 6  
3 7  
4 1  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問27 収益還元法に関する次の記述のうち妥当でないものはどれか。

  • 1.純収益を還元する方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法(直接還元法)と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法(DCF法)とがある。
  • 2.割引率は、DCF法においてある時点の収益を現在時点に割り戻す際に使用される率で、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格を明示しているので変動予測は含まない。
  • 3.還元利回りは、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、還元対象の純収益の変動予測をも含むものであることから、それらの予測を的確に行い、還元利回りに反映させる必要がある。
  • 4.土地残余法は、土地と建物等から構成される複合不動産が生み出す純収益を、土地及び建物等に適正に配分することができる場合に有効である。したがって、この手法は最有効使用の建物等の新築を想定して適用する更地の鑑定評価の場合に限られる。

 
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1 0  
2 1  
3 0  
4 9  

<解答>
4 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問28 公共用地の取得のための鑑定評価を行うに当たって、次のアからウの評価条件が設定される場合がある。各評価条件が「対象確定条件」、「地域要因又は個別的要因についての想定上の条件」、「調査範囲等条件」のどれに該当するかについて、正しい組合せはどれか。後記1から4のうちから選べ。

ア 対象不動産の一部に都市計画道路(又は都市計画公園等)の区域を含むが、当該事業による都市計画制限及び事業の施行が予定されることによって取引価格が低下したと認められる場合は、当該事業による影響がないものとして鑑定評価を行う。
イ 現実には建物等の敷地となっている土地を、建物等が存しない土地、すなわち更地であると想定して鑑定評価を行う。
ウ 対象不動産は国土交通省が示した「公共用地の取得における土壌汚染への対応に係る取扱指針」に基づく土壌汚染不明地であるが、当該取扱指針に従い土地売買契約で調査の実施及び土壌汚染が発見された場合の減額特約を設定することから、当該要因については考慮外として鑑定評価を行う。
対象確定条件 地域要因又は個別的要因についての想定上の条件 調査範囲等条件

  • 1.ア イ ウ
  • 2.イ ウ ア
  • 3.イ ア ウ
  • 4.ウ イ ア

 
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1 0  
2 8  
3 8  
4 0  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問29 鑑定評価によって求める土地価格について、次の記述のうち妥当でないものはどれか。

  • 1.併合による増分価値が発生せず、第三者間取引の場合とその取引価格に差異がみられないが、隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する評価であるので、価格の種類は限定価格である。
  • 2.売買に当たって、最有効使用と異なる用途の限定を前提とした価格は正常価格ではない。
  • 3.不動産鑑定評価の正常価格は、公共用地の取得に係る補償の価格概念(損失補償基準の「正常な取引価格」、土地収用法(昭和26年法律第219号)の「相当な価格」)に該当する。
  • 4.正常価格と限定価格は、市場条件は異なるが、どちらも市場価値を適正に表示する価格である。

 
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1 7  
2 0  
3 1  
4 1  

<解答>
1 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問30 鑑定評価書には、「実地調査を行った年月日」、「価格時点」、「鑑定評価を行った年月日」、「発行日」等の日付が記載されるが、次の記述のうち妥当でないものはどれか。

  • 1.価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日(価格時点)においてのみ妥当するものである。
  • 2.鑑定評価を行った年月日(評価時点)は、鑑定評価の手順が完了した日、すなわち鑑定評価報告書を作成し、これに鑑定評価額を表示した日である。
  • 3.価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合(現在時点)、過去の場合(過去時点)及び将来の場合(将来時点)に分けられる。
  • 4.実地調査を行った年月日は、鑑定評価を行った年月日における対象不動産の状態の確認として、実際に現地に赴き対象不動産の現況を確認した日である。

 
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1 1  
2 2  
3 3  
4 9  

<解答>
4 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問31 試算価格の調整と鑑定評価額の決定に関して、次の記述のうち妥当なものはどれか。

  • 1.複数の手法を適用して十分に精度の高い結果を得た場合は、地価公示の公示区域であっても、鑑定評価額の決定に当たって必ずしも公示価格を規準とする必要はない。
  • 2.適用した複数の手法間で、共通する価格形成要因に係る判断の整合性を欠いていることが判明した。鑑定評価の各手法は、各々が独立して正常価格を指向するものであり、フィードバックして試算価格に反映する必要はない。
  • 3.試算価格の調整とは、試算価格の再吟味の後に行う鑑定評価の作業の一つで、各試算価格が有する説得力の優劣を判断することである。
  • 4.複数の手法を適用した。採用した資料の相対的信頼性が同程度であったので、市場参加者の行動原理(判断基準)との適合度が高い試算価格をより重視して鑑定評価額を決定した。

 
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1 1  
2 0  
3 10  
4 3  

<解答>
4 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問32 土地に係る所有権以外の権利の消滅に係る補償に関する次の記述のうち、妥当でないもの同士の組合せは、後記1~4のうちどれか。

ア 土地に関する所有権以外の権利の消滅に係る補償については、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱(昭和37年6月29日閣議決定)に具体的規定はないが、用対連基準には、具体的規定が置かれている。
イ 用対連基準によれば、消滅させる土地に関する所有権以外の権利に対しては、正常な取引価格をもって補償するものとされている。
ウ 用対連基準によれば、地上権、永小作権又は賃借権に係る正常な取引価格は、近傍類地に関する同種の権利の取引価格を基準とし、当該同種の権利の目的となっている土地及び消滅させる権利の目的となっている土地の価格並びに当該同種の権利及び消滅させる権利に係る地代、小作料又は借賃、権利金、権利の存続期間その他の契約内容、収益性、使用の態様等を総合的に比較考量して算定するものとされている。
エ 用対連基準によれば、使用貸借については、権利が無償で設定され、かつ、対抗力を有しないことから、特段の事情がない限り、補償の必要はないものとされている。

  • 1.アとエ
  • 2.イとウ
  • 3.ウとエ
  • 4.アとイ

 
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1 10  
2 0  
3 1  
4 1  

<解答>
1 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問33 地上権及び土地賃借権に関する次の記述のうち、妥当なもの同士の組合せは、次の1~4のうちどれか。

ア 地上権は物権であるが、賃借権は債権であるので、登記により対抗要件を具備することはない。
イ 土地賃借権は地代が要件であるが、地上権は無償でもよい。
ウ 地上権の存続期間は、長期については「永久」と定めることもできるとするのが、判例である。
エ 地下又は空間に地上権を設定することはできない。

  • 1.アとイ
  • 2.イとウ
  • 3.ウとエ
  • 4.アとウ

 
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1 4  
2 5  
3 0  
4 0  

<解答>
2 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問34 借地権に関する次の記述のうち、妥当でないもの同士の組合せは、次の1~4のうちどれか。

ア 借地権とは、建物所有を目的とする地上権及び土地の賃借権をいう。
イ 借地権には、借地借家法(平成3年法律第90号)による借地権のほか、旧借地法による借地権もある。
ウ 借地借家法による借地権には、契約の更新のある借地権は認められていない。
エ 借地権は、当事者の合意(契約)によってのみ成立するものであり、法律上当然に発生する借地権は存しない。

  • 1.アとエ
  • 2.イとウ
  • 3.ウとエ
  • 4.イとエ

 
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1 0  
2 1  
3 7  
4 0  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問35 地価公示法(昭和44年法律第49号)に基づく地価公示(以下「地価公示」という。)で、標準地の価格等が公示されると、効果が発生するが、次の記述のうち、効果として妥当でないものはどれか。

  • 1.不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならない。
  • 2.土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、都市計画区域外であれば、土地を当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなくてもよい。
  • 3.土地の相続税評価及び固定資産税評価では、公示価格を基準とした一定割合程度を評価割合としている。
  • 4.都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる公示価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。

 
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1 0  
2 12  
3 0  
4 0  

<解答>
2 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問36 国土利用計画法施行令(昭和49年政令第387号)に基づく地価調査(以下、「地価調査」という。)に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • 1.国土交通大臣は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる画地を選定し、その選定された画地について、毎年一回、不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、標準価格を判定する。
  • 2.地価調査は宅地のみを対象として行われる。
  • 3.地価調査の実施主体は、基準地の標準価格を判定したときは、基準地の所在、基準地の単位面積当たりの価格、価格判定の基準日その他必要と認める事項の周知に努めることとされている。
  • 4.標準価格の判定の基準日は、固定資産税の賦課期日及び相続税路線価の価格時点に合わせて、毎年1月1日とされている。

 
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1 0  
2 0  
3 10  
4 1  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問37 地方税法(昭和25年法律第226号)及び固定資産評価基準(昭和38年自治省告示第158号)に基づく固定資産税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.牧場の評価は、牧場の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求める方法による。ただし、市町村内に牧場の売買実例価額がない場合においては、牧場の位置、土性、地形等を考慮し、附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法による。
  • 2.土地の評価額を求める場合に用いる地積は、原則として、登記簿に登記されている土地については登記簿に登記されている地積によるが、登記簿に登記されている地積が現況の地積よりも大きいと認められる場合には、現況地積による。
  • 3.地上権、借地権等が設定されている土地については、これらの権利が設定されていない土地として評価する。
  • 4.田畑の評価においては、売買田畑と標準田畑の地形、土性、水利、利用上の便否等の相違を考慮し、売買田畑の正常売買価格から標準田畑の正常売買価格を求め、これをもって標準田畑の適正な時価とする。

 
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1 1  
2 10  
3 1  
4 1  

<解答>
4 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問38 相続税法(昭和25年法律第73号)及び財産評価基本通達(昭和39年直資56ほか国税庁長官通達)に基づく相続税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.不整形地の評価においては不整形地補正率表に定める補正率を適用するが、不整形地補正率表は、かげ地割合に応じた補正率を規定しており、地積による補正率の差は無い。
  • 2.路線価地域における大規模工場用地の価額は、正面路線の路線価に地積を乗じて評価する。ただし、その地積が20万平方メートル以上の大規模工場用地については、正面路線の路線価に地積を乗じ、さらに修正率0.95を乗じて評価する。
  • 3.容積率の制限に満たない延べ面積の建築物が存する宅地で、その宅地以外の宅地に容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築することを目的とし、区分地上権等の建築物の建築に関する制限が存する宅地は、容積率の移転を考慮外として求めた価額から、財産評価基本通達に定められた算式により計算した権利の対価に相当する金額を控除して評価することができる。
  • 4.純農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地勢、土性、水利等の状況の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 
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1 7  
2 0  
3 0  
4 2  

<解答>
1 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問39 公共補償基準要綱の運用申し合せ(昭和42年12月22日用地対策連絡会決定)における土地代に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.既存公共施設等が道路である場合の合理的な建設地点等の選定は、道路法、道路構造令等が定める設置基準等により機能的、技術的、経済的観点からその位置(ルート)、幅員等を検討し決定される。
  • 2.既存公共施設等が学校である場合の移転先が構外の土地となる場合、合理的な建設地点等の選定は、法令で定める基準により検討されるもので、移転候補地を複数選定しての比較検討は不要である。
  • 3.学校等の施設の移転先についての原則的な選定基準は経済同一性であるが、その他考慮すべき事項として、既存公共施設の機能等に応じた位置、面積、形状等や利用者の利便性及び正常な取引価格での取得の可否などがある。
  • 4.既存公共施設等が道路、鉄道等の長物といわれる施設の合理的な建設地点等の選定は、公物管理法等の設置基準から機能的、技術的、経済的観点から検討され決定するが、機能増や過大補償とならないように注意が必要である。

 
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2 12  
3 0  
4 0  

<解答>
2 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.

 

問40 公共補償基準要綱(昭和42年2月21日閣議決定)及び公共補償基準要綱の運用申し合せにおいて、移転先の土地代の補償を行う場合に、廃止公共施設敷地に残地が生ずる場合は、残地の処分利益を控除することになるが、残地を処分する合理性がないとされる次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • 1.残地に存する既存公共施設等の基礎等の構造物があり、その撤去をしなければ処分できない場合で、撤去に多額の費用を要する場合。
  • 2.公共施設等の残地が狭小、不整形等で地域での一般的利用が困難な場合。
  • 3.公共補償に規定する公共施設及び村落共同体その他の地縁的性格を有するものが設置し、管理する施設に該当しない公共施設で残地がある場合。
  • 4.公共施設等のため道路等を付け替えた場合、既存道路の沿線利用等があるため、用途廃止ができない場合。

 
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1 4  
2 1  
3 5  
4 0  

<解答>
3 (公式解答)
- (自信度:%・解答者:)

 

<解説>
1.
2.
3.
4.