民法の規定 ---- 賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸借契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨 #region × 判例であって民法の規定ではない #endregion ---- 当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる旨 #region ○ 民法の規定にある #endregion ---- 債務の履行のために債務者が使用する者の故意又は過失は、債務者の責めに帰すべき事由に含まれる旨 #region × 判例ではあるけれど民法の規定ではない #endregion ---- 債務不履行によって生じた特別の損害のうち、債務者が、債務不履行時に予見し、又は予見することができた損害のみが賠償範囲に含まれる旨 #region × そのような規定はない #endregion ---- 民法 代理 ---- 代理権を有しない者がした契約を本人が追認する場合、その契約の効力は、別段の意思表示がない限り、追認をした時から将来に向かって生ずる。 #region × 契約はさかのぼって有効となる #endregion ---- 不動産を担保に金員を借り入れる代理権を与えられた代理人が、本人の名において当該不動産を売却した場合、相手方において本人自身の行為であると信じたことについて正当な理由があるときは、表見代理の規定を類推適用することができる。 #region ○ 代理権を与え・代理権があることに過失なく信じた場合表見代理は成立する #endregion ---- 代理人は、行為能力者であることを要しないが、代理人が後見開始の審判を受けたときは、代理権が消滅する。 #region ○ 代理人の破産・貢献開始で代理権は消滅する。覚えよう #endregion ---- 代理人の意思表示の効力が意思の不存在、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、本人の選択に従い、本人又は代理人のいずれかについて決する。 #region × 意思表示を行動に起こしているのは代理人なので、そこに瑕疵があるかを判断されるのは、どんなときも代理人についてとなる #endregion ---- 民法 時効 ---- 売買契約に基づいて土地の引渡しを受け、平穏に、かつ、公然と当該土地の占有を始めた買主は、当該土地が売主の所有物でなくても、売主が無権利者であることにつき善意で無過失であれば、即時に当該不動産の所有権を取得する。 #region × 土地の所有権を取得するには登記が必要である #endregion ---- 所有権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは消滅し、その目的物は国庫に帰属する。 #region × 所有権は、消えない！ #endregion ---- 買主の売主に対する瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。 #region ○ 瑕疵担保による損害賠償請求権は、売買の目的物の引渡しを受けたときから10年で消滅する #endregion ---- 20年間、平穏に、かつ、公然と他人が所有する土地を占有した者は、占有取得の原因たる事実のいかんにかかわらず、当該土地の所有権を取得する。 #region × 取得原因が賃貸だったりしたら時効取得無理だよね #endregion ---- 民法 抵当権 ---- 抵当権を設定する場合には、被担保債権を特定しなければならないが、根抵当権を設定する場合には、ＢＣ間のあらゆる範囲の不特定の債権を極度額の限度で被担保債権とすることができる。 #region × 根抵当権はX取引とかY取引とか決めておくことが必要だね #endregion ---- 抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には登記が必要であるが、根抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には、登記に加えて、債務者Ｃの異議を留めない承諾が必要である。 #region × 登記する段階で共同申請してるやん？ #endregion ---- Ｂが抵当権を実行する場合には、ＡはまずＣに催告するように請求することができるが、Ｂが根抵当権を実行する場合には、ＡはまずＣに催告するように請求することはできない。 #region × 普通の抵当権でも抵当権者に請求とかむりむり。連帯債務じゃないんだからｗ #endregion ---- 抵当権の場合には、ＢはＣに対する他の債権者の利益のために抵当権の順位を譲渡することができるが、元本の確定前の根抵当権の場合には、Ｂは根抵当権の順位を譲渡することができない。 #region ○ 根抵当権の処分は確定後から。転抵当はいけますよ #endregion ---- 国語問題 ---- 下記判決文によれば、正しいものはどれか。 民法は、原則として債権の譲渡性を認め（民法第466条第１項）、当事者が反対の意思を表示した場合にはこれを認めない旨定めている（同条第２項本文）ところ、債権の譲渡性を否定する意思を表示した譲渡禁止の特約は、債務者の利益を保護するために付されるものと解される。そうすると、譲渡禁止の特約に反して債権を譲渡した債権者は、同特約の存在を理由に譲渡の無効を主張する独自の利益を有しないのであって、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されないと解するのが相当である。 １．債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるときに限り、債務者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。 ２．債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。 ３．債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。 ４．債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権譲渡禁止の特約は債務者の利益を保護するために付されるものであるので、債権者はいかなるときも当該譲渡が無効であることを主張することは許されない。 #region ３ #endregion ---- 民法 瑕疵担保責任 ---- Ａは、Ｂに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をＣに対して売却した。本件建物に瑕疵があった場合Ｃは、売買契約の締結の当時、本件建物に瑕疵があることを知っていた場合であっても、瑕疵の存在を知ってから１年以内であれば、Ａに対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及することができる。 #region × 知ってたならなぜその時言わなかった #endregion ---- Ａは、Ｂに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をＣに対して売却した。本件建物に瑕疵があった場合Ｂが建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、当該瑕疵によって損害を被ったＣは、特段の事情がない限り、Ｂに対して不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。 #region ○ 建築業者が手抜き工事をして怪我したりしたなら、売主じゃなくて建築業者を訴えることもできる #endregion ---- Ａは、Ｂに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をＣに対して売却した。本件建物に瑕疵があった場合ＣがＢに対して本件建物の瑕疵に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、当該請求ができる期間は、Ｃが瑕疵の存在に気付いてから１年以内である。 #region × 不法行為に基づいているから、3年まで大丈夫。除斥期間も20年 #endregion ---- Ａは、Ｂに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をＣに対して売却した。本件建物に瑕疵があった場合本件建物に存在している瑕疵のために請負契約を締結した目的を達成することができない場合、ＡはＢとの契約を一方的に解除することができる。 #region × 建物の場合は瑕疵があって目的を達成できなくても契約解除ができない。建物の取り壊しとか言われると建築業者の損害が大きすぎて社会的損失が大きいのでだめなのです #endregion ---- 民法 転賃 ---- 賃貸人Ａから賃借人Ｂが借りたＡ所有の甲土地の上に、Ｂが乙建物を所有する場合ＢがＡに無断で乙建物をＣに月額10万円の賃料で貸した場合、Ａは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。 #region × 建物を貸しているだけで土地を貸しているわけでもないし、そんなことできない #endregion ---- 賃貸人Ａから賃借人Ｂが借りたＡ所有の甲土地の上に、Ｂが乙建物を所有する場合Ｃが甲土地を不法占拠してＢの土地利用を妨害している場合、Ｂは、Ａの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してＣの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてＣの妨害の排除を求めることができる。 #region ○ 不法行為者相手にはどちらも使えます #endregion ---- 賃貸人Ａから賃借人Ｂが借りたＡ所有の甲土地の上に、Ｂが乙建物を所有する場合ＢがＡの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でＣに転貸した場合、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行で解除されても、ＡはＣに解除を対抗することができない。 #region × 債務不履行なのに貸し続けろとかまではいわない。合意解除ならＣからも文句がいえます #endregion ---- 賃貸人Ａから賃借人Ｂが借りたＡ所有の甲土地の上に、Ｂが乙建物を所有する場合ＡＢ間で賃料の支払時期について特約がない場合、Ｂは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。 #region × 基本は後払い。末日に当月分を支払おう #endregion ---- 民法 不法行為 ---- 不法行為による損害賠償請求権の期間の制限を定める民法第724条における、被害者が損害を知った時とは、被害者が損害の発生を現実に認識した時をいう。 #region ○ その通り #endregion ---- 不法行為による損害賠償債務の不履行に基づく遅延損害金債権は、当該債権が発生した時から10年間行使しないことにより、時効によって消滅する。 #region × 不法行為の時効は知った時から3年、除斥期間は20年 #endregion ---- 不法占拠により日々発生する損害については、加害行為が終わった時から一括して消滅時効が進行し、日々発生する損害を知った時から別個に消滅時効が進行することはない。 #region × 毎日の営業補償とか、別々に消滅時効が進行するよ。実際にそんなに放置することはないと思うけれどね #endregion ---- 不法行為の加害者が海外に在住している間は、民法第724条後段の20年の時効期間は進行しない。 #region × 除斥期間の20年は海外にいても進行します #endregion ---- 民法 後見人 ---- 成年被後見人が第三者との間で建物の贈与を受ける契約をした場合には、成年後見人は、当該法律行為を取り消すことができない。 #region × 成年後見人は単に義務を得、又は権利を免れる契約すらとりけすことができる。すごい #endregion ---- 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却する場合には、家庭裁判所の許可を要しない。 #region × さすがにそんなことまで自由にできたら危ない。民法859条3項 #endregion ---- 未成年後見人は、自ら後見する未成年者について、後見開始の審判を請求することはできない。 #region × 事理弁識能力を欠く未成年が青年した後も被後見者になっていたほうがいいと思えば、裁判所にその請求をすることは可能。民法7条 #endregion ---- 成年後見人は家庭裁判所が選任する者であるが、未成年後見人は必ずしも家庭裁判所が選任する者とは限らない。 #region ○ 父・母が死亡した際に遺言で選任していたらその人になることがあるからね。民法839条 #endregion ---- 民法 相続 ---- Ａには、父のみを同じくする兄Ｂと、両親を同じくする弟Ｃ及び弟Ｄがいたが、Ｃ及びＤは、Ａより先に死亡した。Ａの両親は既に死亡しており、Ａには内縁の妻Ｅがいるが、子はいない。Ｃには子Ｆ及び子Ｇが、Ｄには子Ｈがいる。Ａが、平成26年8月1日遺言を残さずに死亡した場合の相続財産の法定相続分として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Ｅが1/2、Ｂが1/6、Ｆが1/9、Ｇが1/9、Ｈが1/9 である。 2.Ｂが1/3、Ｆが2/9、Ｇが2/9、Ｈが2/9 である。 3.Ｂが1/5、Ｆが1/5、Ｇが1/5、Ｈが2/5 である。 4.Ｂが1/5、Ｆが4/15、Ｇが4/15、Ｈが4/15 である。 #region ３ Eは相続者でないことと、F・G・Hの取分を見たらわかりやすいかと #endregion ---- 借地借家法 ---- 甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（ケース①）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（ケース②）賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。 #region × 2重でダメ！借地借家法ではどれだけ長くしてもOK。民法では20年が上限となる #endregion ---- 甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（ケース①）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（ケース②）ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。 #region × ケース2でも登記しておけばええやん #endregion ---- 甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（ケース①）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（ケース②）期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。 #region ○ 普通賃借権は合意がなければ契約が終了しない厳しい契約だよ。民法の土地の賃借は1年待てば解除できるぞ #endregion ---- 甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（ケース①）と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合（ケース②）賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。 #region × 普通借地は中途解約できない悪魔の契約。民法でもさすがにいつでも一方的な中途解除はゆるされない #endregion ---- 借地借家法 定期建物賃貸借 ---- 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。 #region ○ そのとおり。契約の更新がないなんて大事なことはきちんと書面に残しましょう #endregion ---- 定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を１年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。 #region ○ お互いの合意で1年未満の賃借をするんだから、許される #endregion ---- 定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。 #region × 賃貸人が・あらかじめ・書面で・説明していなければならない。同じ書面に記載してもあらかじめ、とはなりませんね #endregion ---- 定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。 #region ○ 不意打ち禁止 #endregion ---- 区分所有法 ---- 区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。 #region × 2002年までは30人以上の制限があったけれど、今は集会で決めたら法人化できる #endregion ---- 専有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。 #region ○ 集会に出るのは家族のだれでもいいよ #endregion ---- 建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、各区分所有者は、滅失した共用部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。 #region ○ 集会で決めたなら勝手に復旧せずに、集会の決定に従おう #endregion ---- 管理者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処せられる。 #region ○ その通り #endregion ---- 登記 ---- 表示に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。 #region × 表題部登記に登記原因証明情報はひつようなし #endregion ---- 新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。 #region ○ 表題部登記は1年以内に行おう #endregion ---- 信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。 #region ○ そのとおり #endregion ---- 仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。 #region ○ そのとおり。仮登記くらいに共同申請するのはめんどう #endregion ---- 都市計画法 ---- 都市計画区域については、用途地域が定められていない土地の区域であっても、一定の場合には、都市計画に、地区計画を定めることができる。 #region ○ 条件付きですができます #endregion ---- 高度利用地区は、市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため定められる地区であり、用途地域内において定めることができる。 #region ○ 高度利用地区は土地を「高度に利用」するための地区である #endregion ---- 準都市計画区域においても、用途地域が定められている土地の区域については、市街地開発事業を定めることができる。 #region × 都市計画をさせないための区域を設定したのに、市街地開発事業を定めようとか何を言っているかわかんない #endregion ---- 高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められる地区であり、近隣商業地域及び準工業地域においても定めることができる。 #region ○ そのとおり。そのほかにも第1種・2種住居地域や準住居地域にも定めることができるぞ #endregion ---- 開発許可 ---- 市街化調整区域において、国が設置する医療法に規定する病院の用に供する施設である建築物の建築の用に供する目的で行われる1,500㎡の開発行為は都市計画法による開発許可を受ける必要のある、又は同法第34条の２の規定に基づき協議する必要のある開発行為である。 #region ○ 国が設置する病院は公益上必要とまでいえないので、協議が必要 #endregion ---- 市街化区域において、農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行われる1,200㎡の開発行為は都市計画法による開発許可を受ける必要のある、又は同法第34条の２の規定に基づき協議する必要のある開発行為である。 #region ○ 市街化区域で豪邸を建てようと思ったら許可が必要だ #endregion ---- 区域区分が定められていない都市計画区域において、社会教育法に規定する公民館の用に供する施設である建築物の建築の用に供する目的で行われる4,000㎡の開発行為は都市計画法による開発許可を受ける必要のある、又は同法第34条の２の規定に基づき協議する必要のある開発行為である。 #region × 公民館は公益上必要な施設なので許可も協議もなく建設できる #endregion ---- 建築基準法 ---- 住宅の地上階における居住のための居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して７分の１以上としなければならない。 #region ○ そのとおり #endregion ---- 建築確認の対象となり得る工事は、建築物の建築、大規模の修繕及び大規模の模様替であり、建築物の移転は対象外である。 #region × 移転も対象である。わざわざ問題文にいれてくれるとかやさしい #endregion ---- 高さ15ｍの建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効に避雷設備を設けなければならない。 #region × 避雷針は20ｍから。エレベーターは31ｍから #endregion ---- 準防火地域内において建築物の屋上に看板を設ける場合は、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならない。 #region × 防火地域ならそうだけど、準防火地域なら許される #endregion ---- 建築基準法 ---- 店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が10,000㎡を超えるものは、原則として工業地域内では建築することができない。 #region ○ 工業地域にスーパーとかないわー #endregion ---- 学校を新築しようとする場合には、法第48条の規定による用途制限に適合するとともに、都市計画により敷地の位置が決定されていなければ新築することができない。 #region × 卸売市場とか火葬場とかゴミ処理場ならそうだけど、学校はそんなことない #endregion ---- 特別用途地区内においては、地方公共団体は、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による建築物の用途制限を緩和することができる。 #region ○ そのとおり。地方自治の力ってすげー #endregion ---- 都市計画において定められた建ぺい率の限度が10分の８とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物の建ぺい率については、都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の１を加えた数値が限度となる。 #region ○ そのとおり。防火地域の安全性ってすげー #endregion ---- 宅地造成規制法 ---- 宅地造成工事規制区域内において、宅地を宅地以外の土地にするために行われる切土であって、当該切土をする土地の面積が600㎡で、かつ、高さ３ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可は必要ない。 #region ○ 宅地を作ろうとしているわけじゃないから規制外 #endregion ---- 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可に付した条件に違反した者に対して、その許可を取り消すことができる。 #region ○ 知事様の許可に逆らうとそういうことになる #endregion ---- 土地の占有者又は所有者は、都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者が、宅地造成工事規制区域の指定のために当該土地に立ち入って測量又は調査を行う場合、正当な理由がない限り、立入りを拒み、又は妨げてはならない。 #region ○ そういう規定がある。邪魔しちゃダメです #endregion ---- 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、当該工事の計画を変更しようとするときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。 #region × 許可を受けなければダメ。やりたい放題かｗ #endregion ---- 土地区画整理法 ---- 施行者は、宅地の所有者の申出又は同意があった場合においては、その宅地を使用し、又は収益することができる権利を有する者に補償をすれば、換地計画において、その宅地の全部又は一部について換地を定めないことができる。 #region × 定めの時点では保証は必要なく、同意があれば換地を定めないこともできる #endregion ---- 施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について市町村長の認可を受けなければならない。 #region × 知事の認可を受けなさい！ #endregion ---- 関係権利者は、換地処分があった旨の公告があった日以降いつでも、施行地区内の土地及び建物に関する登記を行うことができる。 #region × 換地処分に伴う登記が終わってからにしましょうね #endregion ---- 土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属することになる。 #region ○ 基本は市町村の管理。特約があればそちらに従う #endregion ---- 農地法 ---- 農地について法第３条第１項の許可があったときは所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を締結し、それを登記原因とする所有権移転の仮登記を申請する場合には、その買受人は農業委員会に届出をしなければならない。 #region × 仮登記をしたからって所有権が移転するわけでもないし、停止条件が満たされてから許可をとってね #endregion ---- 市街化区域内の農地について、耕作の目的に供するために競売により所有権を取得しようとする場合には、その買受人は法第３条第１項の許可を受ける必要はない。 #region × 競売で買っただけの理由で審査をパスできるわけないでしょう #endregion ---- 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるために、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第３条第１項の許可を受ける必要はない。 #region ○ 抵当権の設定は自由にできます。競落されてからが本番 #endregion ---- 山林を開墾し現に農地として耕作している土地であっても、土地登記簿上の地目が山林であれば、法の適用を受ける農地とはならない。 #region × 元は山でも畑になっているならそこは農地だ #endregion ---- 法の規定 ---- 国土利用計画法によれば、同法第23条の届出に当たっては、土地売買等の対価の額についても都道府県知事（地方自治法に基づく指定都市にあっては、当該指定都市の長）に届け出なければならない。 #region ○ 不当に高い額で取引していないか要チェックや #endregion ---- 森林法によれば、保安林において立木を伐採しようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。 #region ○ そのとおり #endregion ---- 海岸法によれば、海岸保全区域内において土地の掘削、盛土又は切土を行おうとする者は、一定の場合を除き、海岸管理者の許可を受けなければならない。 #region ○ そのとおり #endregion ---- 都市緑地法によれば、特別緑地保全地区内において建築物の新築、改築又は増築を行おうとする者は、一定の場合を除き、公園管理者の許可を受けなければならない。 #region × なんだか大事そうな場所だし知事から許可を受けよう #endregion ---- 登録免許税 ---- 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、一定の要件を満たせばその住宅用家屋の敷地の用に供されている土地に係る所有権の移転の登記にも適用される。 #region × タイトルに「家屋の」とあるので、建物の所有権移転登記の時にしかだめです #endregion ---- 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、個人が自己の経営する会社の従業員の社宅として取得した住宅用家屋に係る所有権の移転の登記にも適用される。 #region × 個人が個人として取得しないとだめです #endregion ---- 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、以前にこの措置の適用を受けたことがある者が新たに取得した住宅用家屋に係る所有権の移転の登記には適用されない。 #region × 家を何件も買うとかあんまりないと思うけれど、何回でも使えますよー #endregion ---- 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、所有権の移転の登記に係る住宅用家屋が、築年数が25年以内の耐火建築物に該当していても、床面積が50㎡未満の場合には適用されない。 #region ○ ある程度の広さが無いとだめですよ #endregion ---- 地価公示法 ---- 土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。 #region ○ 個々に公示するだけでいい。総額が知りたいなら勝手に計算してくりゃれ #endregion ---- 土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。 #region × もしも質権がなかったときー！として鑑定すればよい #endregion ---- 不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、標準地の鑑定評価額が前年の鑑定評価額と変わらない場合は、その旨を土地鑑定委員会に申告することにより、鑑定評価書の提出に代えることができる。 #region × 手抜きはダメ。仕事だからしっかり鑑定しなさい #endregion ---- 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。 #region × いろいろな手法で調べて決定するものであって、そんな調べ方を基準にしなさいとはいってません #endregion ---- 宅建業法 免許の要否 ---- Ａの所有する商業ビルを賃借しているＢが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは免許を受ける必要はない。 #region ○ 自ら賃貸は宅地建物取引ではない #endregion ---- 宅地建物取引業者Ｃが、Ｄを代理して、Ｄの所有するマンション（30戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。 #region × 代理の効果は本人に帰属するから、Dは売主として免許がいりますよ #endregion ---- Ｅが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｅは免許を受ける必要はない。 #region × 転売目的で購入するお仕事をしているなら、当然必要ですよ #endregion ---- Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。 #region × わけがない #endregion ---- 宅建業法 ---- 契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であっても、商業登記簿に登載されていない事務所は、法第３条第１項に規定する事務所には該当しない。 #region × そんなわけがない。個人で宅建業営んでる人の事務所が宅建業の事務所じゃないだって。なにをいっているんだ #endregion ---- 国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付すことができるが、免許の更新に当たっても条件を付すことができる。 #region ○ 大臣様や知事様がそれくらいできないわけないでしょう。暴力団の支配下にはいらないように、等の条件を付け、更新の際にもまたつけておくことはできる #endregion ---- 法人である宅地建物取引業者が株主総会の決議により解散することとなった場合、その法人を代表する役員であった者は、その旨を当該解散の日から30日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 #region × 株式会社が解散したら大体精算人が手続きするよね。ってはなし #endregion ---- 免許申請中である者が、宅地建物取引業を営む目的をもって宅地の売買に関する新聞広告を行った場合であっても、当該宅地の売買契約の締結を免許を受けた後に行うのであれば、法第12条に違反しない。 #region × 申請中に宅建業営んじゃダメでしょう。許可が下りてからにしましょう #endregion ---- 宅建業法 標識 ---- 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に建設したマンション（100戸）の販売について、宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）及び宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）に媒介を依頼し、Ｂが当該マンションの所在する場所の隣接地（乙県内）に、Ｃが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合Ｂは国土交通大臣及び乙県知事に、Ｃは甲県知事に、業務を開始する日の10日前までに法第50条第２項に定める届出をしなければならない。 #region ○ そのとおり。免許を出した知事に仕事を始めるよ。って届けましょう #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に建設したマンション（100戸）の販売について、宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）及び宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）に媒介を依頼し、Ｂが当該マンションの所在する場所の隣接地（乙県内）に、Ｃが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合Ａは、法第50条第２項に定める届出を甲県知事及び乙県知事へ届け出る必要はないが、当該マンションの所在する場所に法第50条第１項で定める標識を掲示しなければならない。 #region ○ 案内所を設置していないから届け出はいらないけれど、自分のものですよって標識は必要ですよ #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に建設したマンション（100戸）の販売について、宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）及び宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）に媒介を依頼し、Ｂが当該マンションの所在する場所の隣接地（乙県内）に、Ｃが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合Ｂは、その設置した案内所の業務に従事する者の数５人に対して１人以上の割合となる数の専任の宅地建物取引士を当該案内所に置かなければならない。 #region × 事務所ならそうだけど、案内所はとりあえず1人いればいいよ。ひっかかったかにゃ #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に建設したマンション（100戸）の販売について、宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）及び宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）に媒介を依頼し、Ｂが当該マンションの所在する場所の隣接地（乙県内）に、Ｃが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合Ａは、Ｃが設置した案内所においてＣと共同して契約を締結する業務を行うこととなった。この場合、Ａが当該案内所に専任の宅地建物取引士を設置すれば、Ｃは専任の宅地建物取引士を設置する必要はない。 #region ○ 共同しているなら、AかCどちらかが1人設置すればそれでいいですよ #endregion ---- 宅建業法 保証金 ---- 新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、営業保証金を金銭又は国土交通省令で定める有価証券により、主たる事務所の最寄りの供託所に供託した後に、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。 #region × 免許を受けてから供託の手順。供託して免許が下りないとか最悪の事態は回避されるよ #endregion ---- 宅地建物取引業者は、既に供託した額面金額1,000万円の国債証券と変換するため1,000万円の金銭を新たに供託した場合、遅滞なく、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 #region ○ 供託物を変更したなら、額面が変わっていなくても届出はしておきましょう #endregion ---- 宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに従たる事務所を設置したときは、その従たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 #region × 主たる事業所の最寄りの供託所に追加供託しましょう。何か所にも分けられると面倒です #endregion ---- 宅地建物取引業者が、営業保証金を金銭及び有価証券をもって供託している場合で、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更したときは、金銭の部分に限り、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。 #region × 混合して供託している時の保管替えは面倒だからやりません #endregion ---- 宅建業法 広告規制 ---- Ａは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第６条第１項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。 #region × 建築確認後じゃないと広告しちゃだめ #endregion ---- 宅建業者Ａは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。 #region ○ そりゃそうでしょう #endregion ---- 宅建業者Ａは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。 #region × 広告した時と変わってるかもしれないから、きちんと明示しましょうね #endregion ---- 宅建業者Ａは、一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外は、取引態様の別を明示する必要はない。 #region × 変わるかもしれないから、きちんと毎回明示しましょうね #endregion ---- 宅建業法 8種制限 ---- 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結する場合で、Ａが瑕疵担保責任を負う期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。 #region × 引き渡しから2年以上より有利にしているから有効。ありがとうございます #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結する場合で、Ａは、Ｂに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Ａは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をＢに説明すれば、売買契約を締結することができる。 #region × 他人物売買はだめです。きちんと払下げてもらってからにしましょう #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結する場合で、「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、Ａが契約の履行に着手していなかったとしても、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。 #region × そんなルール勝手に作ってはいけません #endregion ---- 宅建業法 媒介契約 ---- 宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合で、ＡがＢとの間で専任媒介契約を締結し、Ｂから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Ａは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。 #region × 登録したくないなら一般媒介契約にしておきましょう。登録はぜったい #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合で、ＡがＢとの間で媒介契約を締結した場合、Ａは、Ｂに対して遅滞なく法第34条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Ｂが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。 #region × 業者どうしても契約書はきっちりと #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合で、ＡがＢとの間で有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にＢから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。 #region × めんどうでも更新はきちんと行いましょう。いやなら一般媒介契約にしておきましょう #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合で、ＡがＢとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Ａは、Ｂが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条の２第１項の規定に基づく書面に記載しなければならない。 #region ○ そのとおり #endregion ---- 宅建業法 手付保全 ---- 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合で、Ａは、宅地建物取引業者であるＢと契約を締結し、保全措置を講じずに、Ｂから手付金として1,000万円を受領した。 #region ○ 業者同士ならおすきにどうぞ #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合で、Ａは、宅地建物取引業者でないＣと契約を締結し、保全措置を講じた上でＣから1,000万円の手付金を受領した。 #region ○ 20%までだからギリギリせーふ。 #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合で、Ａは、宅地建物取引業者でないＤと契約を締結し、保全措置を講じることなくＤから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。 #region × きちんと600万円保全しましょう #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合で、Ａは、宅地建物取引業者でないＥと契約を締結し、Ｅから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物についてＡからＥへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。 #region ○ 登記が完了しているならお好きにどうぞ #endregion ---- 宅建業法 35条 ---- 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。 #region × ないならないというだけでいい。自ら実施するのはちょっと大変すぎだよ #endregion ---- 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第１項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第１項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。 #region × 危険な場所なら説明しておこう #endregion ---- 建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。 #region × 供託は説明いらないのに、瑕疵に関する保証金の説明はいらないわけないね #endregion ---- 区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。 #region ○ 借りているアパートに使えない場所があっても、軽い説明でいいよ #endregion ---- 宅建業法 35条 ---- 宅地建物取引業者は、買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。 #region ○ できるよ #endregion ---- 宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。 #region ○ 予定は未定。しっかり説明しよう #endregion ---- 宅地建物取引士は、宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。 #region × いやいやいやいや。記名押印もだめでしょう #endregion ---- 宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。 #region ○ そのとおり #endregion ---- 宅建業法 35条 ---- 重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅地建物取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。 #region × 問題ございます #endregion ---- この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。 #region × 説明が法律上の義務！だめ！っていうか35条書面並に詳しく書いてあるチラシってなにｗ #endregion ---- この物件の担当である取引主任者が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引士証をお見せします。 #region ○ 説明は誰が行ってもいいし。わざわざ取引士欄を訂正するなんて丁寧。 #endregion ---- この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。 #region × 契約前に説明しましょう。突っ込みどころがおおすぎだよ #endregion ---- 宅建業法 報酬制限 ---- 宅建業者Ａが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。 #region × 勝手にやって請求するな #endregion ---- 宅建業者Ａは売主から代理の依頼を受け、宅建業者Ｂは買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から272万1,600円、Ｂは買主から136万800円の報酬をそれぞれ受けることができる。 #region × どうみてももらいすぎ #endregion ---- Ａは貸主から、Ｂは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Ａは貸主から、Ｂは借主からそれぞれ借賃の1.08か月分の報酬を受けることができる。 #region × それぞれもらっちゃだめ。取り合おう #endregion ---- クーリングオフ ---- 地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ａは、喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その７日後にＢから契約の解除の書面を受けた場合、Ａは、代金全部の支払を受け、当該宅地をＢに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。 #region × 履行が終わっていればできなくなるという、クーリングオフの謎ルール #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ａは、Ｂが指定した喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、Ｂにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、７日が経過した。この場合、Ｂが指定した場所で契約を締結しているので、Ａは、契約の解除を拒むことができる。 #region × 買主の申し出でも「自宅」「職場」出なければクーリングオフ可能 #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Ａの事務所で契約を締結しているので、Ｂは、契約の解除をすることができない。 #region × 申込場所主義に反しているのでできる #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。 #region ○ できます。有利特約ありがとう #endregion ---- 宅建業法 保証協会 ---- 還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。 #region × すでに失った地位は取り戻せない。高額な営業保証金を供託するしかないのだ #endregion ---- 保証協会は、その社員である宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた日から２週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。 #region × 受け取ったお金を供託するだけなんだから、１週間でやりなさい #endregion ---- 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対して、当該還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。 #region ○ 保証だけだから、お客さんに払ったお金はきちんと充填しましょうね #endregion ---- 宅地建物取引業者が保証協会の社員となる前に、当該宅地建物取引業者に建物の貸借の媒介を依頼した者は、その取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有しない。 #region × 営業保証金がなくなっているのに、不渡りを出した取引先はどこに請求すればいいんだ。そう。保証協会だ。社員になる前の取引も保証してくれるぞ #endregion ---- 宅建業法 37条 ---- 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主との間で新築分譲住宅の売買契約を締結した場合において、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、当該措置についても37条書面に記載しなければならない。 #region ○ 約束をしたなら契約書に記載しましょう #endregion ---- 宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。 #region × 記名押印は必要だけど、ただの契約書に説明とかｗｗｗ（実務ではやっていると思います） #endregion ---- 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合は、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。 #region ○ 業者同士でも契約書はきちんとしましょう #endregion ---- 宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、当該建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。 #region ○ 売買するなら、税金に関しても約束したなら契約書にきちんとのせましょう #endregion ---- 宅建業法 規制 ---- 宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。 #region × 常識的に考えてダメだし、ダメって法に規定されている #endregion ---- 宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の宅地建物取引士を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。 #region ○ そのとおり。標識のテンプレにここはクーリングオフ制度が適用されますよって書いてある標識があります #endregion ---- 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅地建物取引業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延（法第44条）に該当する。 #region × 登記・引渡しに係る対価の支払いを拒む行為じゃなければ該当しない。業者にやさしくない法律なのだ #endregion ---- 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象ではない。 #region △ 退職した年月日が記載の対象だから #endregion ---- 宅建業法 37条 ---- 宅地建物取引業者Ａが売主として宅地建物取引業者Ｂの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Ｂが37条書面を作成し、その宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させれば、Ａは、宅地建物取引士による37条書面への記名押印を省略することができる。 #region × 記載の省略とかだめですね。自ら賃借ならよかった #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａがその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。 #region × 公正証書を作っていても契約書はきちんと作りましょう #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａが売主としてＣとの間で売買契約を成立させた場合（Ｃは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。）、ＡＣ間の売買契約に「Ｃは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Ａは、37条書面にその内容を記載しなければならない。 #region ○ 契約書だしそういうことはきちんとのせておきましょう #endregion ---- 宅建業法 規制 ---- 宅地建物取引業者Ａは、買主Ｂとの間で建物の売買契約を締結する当日、Ｂが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてＢから受領することとし、契約の締結を誘引した。 #region × 手付の複数回払いは信用の供与を行い契約を誘引しているからダメ #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。 #region ○ 飛び込み営業をしたっていうだけのハナシ。規制されればいいのに #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。 #region × 断ってるのに営業にいったら迷惑になるでしょ！ #endregion ---- 宅地建物取引業者Ａの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。 #region × 思い込みで話すんじゃありません！ #endregion ---- 宅建業法 監督処分 ---- 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内において法第32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。 #region ○ 32条とかよく分からないけど、こういう書き方は大体まる #endregion ---- 宅地建物取引業者Ｂ（甲県知事免許）は、法第50条第２項の届出をし、乙県内にマンション分譲の案内所を設置して業務を行っていたが、当該案内所について法第15条第３項に違反している事実が判明した。この場合、乙県知事から指示処分を受けることがある。 #region ○ 縄張りの中だし違反してるならまぁ、指示処分受けることはあるでしょう #endregion ---- 宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）の事務所の所在地を確知できないため、甲県知事は確知できない旨を公告した。この場合、その公告の日から30日以内にＣから申出がなければ、甲県知事は法第67条第１項により免許を取り消すことができる。 #region ○ 事務所が分からなかったら免許取り上げる位してもいいでしょう #endregion ---- 宅地建物取引業者Ｄ（国土交通大臣免許）は、甲県知事から業務停止の処分を受けた。この場合、Ｄが当該処分に違反したとしても、国土交通大臣から免許を取り消されることはない。 #region × 業務停止違反してるのに、免許の取り消しがないとかアリエナイｗｗｗ #endregion ---- 瑕疵担保責任履行法 ---- 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 #region × おしい。基準日の翌日から50日後まではセーフだ #endregion ---- 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。 #region × 媒介したならさすがに売主さんの責任でいいでしょう #endregion ---- 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。 #region × なんで買主さんがはらうねん #endregion ---- 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 #region ○ そのとおり #endregion ---- 天下り先のお仕事 ---- 独立行政法人住宅金融支援機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。 #region ○ そのとおり #endregion ---- 独立行政法人住宅金融支援機構は、証券化支援事業（買取型）において、住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る貸付債権について譲受けの対象としている。 #region × 独立行政法人住宅金融支援機構は住宅を買うお金の債権しか譲受の対象としていないんだって #endregion ---- 独立行政法人住宅金融支援機構は、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを主たる目的とする住宅の改良（高齢者が自ら居住する住宅について行うものに限る。）に必要な資金の貸付けを業務として行っている。 #region ○ 高齢者はお金持ってるからね #endregion ---- 独立行政法人住宅金融支援機構は、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っている。 #region ○ そのとおり #endregion ---- 景品表示法 ---- 建築基準法第28条（居室の採光及び換気）の規定に適合した採光及び換気のための窓等がなくても、居室として利用できる程度の広さがあれば、広告において居室として表示できる。 #region × 君は物置に住むのか #endregion ---- 新築分譲マンションの販売広告において、住戸により修繕積立金の額が異なる場合であって、全ての住戸の修繕積立金を示すことが困難であるときは、全住戸の平均額のみ表示すればよい。 #region × 怖いから最低額と最大額の表示にしてください #endregion ---- 私道負担部分が含まれている新築住宅を販売する際、私道負担の面積が全体の５％以下であれば、私道負担部分がある旨を表示すれば足り、その面積までは表示する必要はない。 #region × 敷地面積と私道部分は絶対表示。業者を締め付ける法律に５％とかそんな規定ないですよ #endregion ---- 建築工事に着手した後に、その工事を相当の期間にわたり中断していた新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明瞭に表示しなければならない。 #region ○ 工事中断も表示しなければならない。法律は業者にきびしい #endregion ---- 統計 ---- 平成24年度法人企業統計年報（平成25年９月公表）によれば、平成24年度における不動産業の売上高は約32兆7,000億円と対前年度比で8.5％減少し、３年連続で減少した。 #region ○ 売上高は減少続きだよ。やれやれ #endregion ---- 建築着工統計（平成26年１月公表）によれば、平成25年の新設住宅着工戸数は持家、分譲住宅ともに前年に比べ増加したが、貸家は３年ぶりに減少した。 #region × 厳しい世の中、貸家も増えるよね #endregion ---- 平成26年版土地白書（平成26年６月公表）によれば、土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向を見ると、平成25年の全国の土地取引件数は128.1万件となり、前年に比べ減少した。 #region × 消費税増税の駆け込み需要でフエテルヨ #endregion ---- 平成26年地価公示（平成26年３月公表）によれば、平成25年の１年間の地価変動率は、全国平均で見ると全ての用途で前年に引き続き下落したが、地方平均で見ると商業地については上昇に転じた。 #region × 地方はまだまだ冷え込んでるね #endregion ---- 土地問題 ---- 旧河道は、地震や洪水などによる災害を受ける危険度が高い所である。 #region ○ 川だったところだし、危ない地形だって分かるよね #endregion ---- 地盤の液状化は、地盤の条件と地震の揺れ方により、発生することがある。 #region ○ 地震で液状化が発生するとかよくきくよね #endregion ---- 沿岸地域は、津波や高潮などの被害を受けやすく、宅地の標高や避難経路を把握しておくことが必要である。 #region ○ 津波は危ないです #endregion ---- 台地や丘陵の縁辺部は、豪雨などによる崖崩れに対しては、安全である。 #region × 山のそばなのに安全なわけがない #endregion ---- 建物問題 ---- 鉄筋コンクリート構造におけるコンクリートのひび割れは、鉄筋の腐食に関係する。 #region ○ コンクリートの中の鉄がさびて膨張してひびわれがおきることがあるぞ #endregion ---- モルタルは、一般に水、セメント及び砂利を練り混ぜたものである。 #region × 砂壁みたいなモルタルは、砂利じゃなくて砂を混ぜているぞ #endregion ---- 骨材とは、砂と砂利をいい、砂を細骨材、砂利を粗骨材と呼んでいる。 #region ○ コンクリートを作るうえでそういう呼び方をしているぞ #endregion ---- コンクリートは、水、セメント、砂及び砂利を混練したものである。 #region ○ コンクリートはそうやって作られているのだ #endregion ----