土地評価(H20)

問題番号をクリックすると各問題へジャンプします。

※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。

---

問１ 取引事例比較法における取引事例の収集、選択に関する記述で、妥当なものはどれか。

• １．事情補正率が30％程度以内で補正できたとしても、補正率が大きすぎ適正な事例とはいえないので選択できない。
• ２．公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（昭和38年３月７日用地対策連絡会決定。以下「用対連細則」という。）別記１「土地評価事務処理要領」（以下「要領」という。）第14条（時点修正）に基づく変動率により適正に補正できる事例であれば、取引時期は考える必要がない。
• ３．近隣地域及び近隣地域を含む同一需給圏内の類似地域以外の事例は、収集する必要がない。
• ４．土地評価は更地の正常な取引価格を求めるものであるから、敷地と建物等が一括して取引されている事例は選択できない。

---

選択肢	投票
1	14
2	1
3	16
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．事情補正率が30％程度以内であれば、事例として選択可能です。
２．
３．対象地の最有効使用が当該地域の標準的使用と異なる場合は、近隣・類似地域に関わらず同一需給圏内の代替競争不動産に係る事例を活用すべきである。鑑定基準6-1-2-3。よって×
４．

問２ 要領第３条に定める用途的地域の区分に関する次の記述として、妥当でないものはどれか。

• １．宅地地域の住宅地域は、優良住宅地域、標準住宅地域、混在住宅地域、農家集落地域、別荘地域に細区分される。
• ２．宅地地域の商業地域は、高度商業地域、準高度商業地域、普通商業地域、近隣商業地域、郊外路線商業地域に細区分される。
• ３．農地地域は、田地地域、畑地地域に区分される。
• ４．林地地域は、都市近郊林地地域、農村林地地域、山村奥地林地地域に区分される。

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	10

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．林業本場林地地域が抜けているので×。

問３ 土地に関する評価方法として、妥当なものはどれか。

• １．商業地域にある土地の評価は、商業活動の用に供される地域内であることから、収益に着目した収益還元法に基づく評価を基準とする。
• ２．近隣地域に国土利用計画法施行令（昭和49年政令第387号）第９条に規定する基準地があり、近隣地域を含む同一需給圏内の類似地域に地価公示法（昭和44年法律第49号）第６条に規定する公示地がある場合、公共用地の取得に伴う損失補償基準（昭和37年10月12日用地対策連絡会決定。以下「用対連基準」という。）第９条の２による規準とすべき価格は、類似地域の公示地価格とする。
• ３．所有権以外の権利の目的となっている土地に対する補償は、当該権利の価格を用対連細則第２－３による一体評価で行っている場合は、更地価格から当該権利価格を控除して求める。
• ４．使用貸借による権利に対する補償は、当該権利が賃借権であるものとして算定した正常な取引価格に、通常の場合においては、２分の１程度を標準として適正に定めた割合を乗じて補償するものとする。

---

選択肢	投票
1	0
2	3
3	7
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．国土利用計画法施行令第９条に規定する基準地を規準とする旨の記載はないので正解。
３．控除すべき権利価格の算定にあたっては、用対連細則第２－３第１項ただしがきは適用しない。
４．

問４ 取引事例比較法による標準地の評価方法として、妥当なものはどれか。

ただし、事情補正、時点修正、建付減価補正を除く。

• １．近隣地域に取引事例が存する場合は、標準化補正を行って、比準価格を算定する。
• ２．近隣地域に取引事例が存する場合は、地域格差の補正を行って、比準価格を算定する。
• ３．近隣地域を含む同一需給圏の類似地域内に取引事例が存する場合は、標準化補正を行って、比準価格を算定する。
• ４．近隣地域を含む同一需給圏の類似地域内に取引事例が存する場合は、地域要因の比較を行って、比準価格を算定する。

---

選択肢	投票
1	11
2	0
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．地域格差の補正は不要であり、標準化補正が必要。
３．さらに地域格差の補正が必要
４．さらに標準化補正が必要。

問５ 下図に示す土地利用のうち、１画地として評価することが、妥当でないものはどれか。

---

選択肢	投票
1	0
2	12
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．土地に権利を設定している土地は別画地とする。×。
３．
４．

問６ 取引事例比較法による評価対象地の評価における次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．取引事例地が少なく、事情補正が必要な事例を採用する場合は、事情補正率を適正に認定し、補正する必要がある。
• ２．取引事例地の取引時点から価格時点までの土地価格の変動については、同一需給圏内の近隣地域または類似地域にある公示地等における対前年変動率を参考に時点修正を行うことによって把握できる。
• ３．取引事例地が、建付地である場合、その使用方法は、当該建物によって制約を受けているものの、現に建物として使用されていれば、最有効使用の状態に適合しているといえるため減価の必要はない。
• ４．標準地の評価に当たっては、原則として、別に不動産鑑定業者に当該標準地の鑑定評価を求める必要があり、鑑定評価格と取引事例比較法により求めた価格に開差がある場合は、土地評価に使用した資料の選定及び活用について再検討する。

---

選択肢	投票
1	0
2	1
3	9
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．建付地は建付減価が発生する可能性があるので×。
４．

問７ 農地地域において土地評価を行う際の留意事項に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．農地を農地として取引された事例を収集し、転用目的及び転用含みの事例は除外しなければならない。
• ２．農地地域内にある池沼、原野、雑種地等を評価する場合は、農地価格より農地に造成するための開墾費を減価して行う。
• ３．農地地域内にある建物敷地を評価する場合は、農地価格に建物敷地に造成するための造成費を加算して行う。
• ４．農地地域は、その地域的特性から田地地域、畑地地域、樹園地地域に分けられ、それぞれの評価に際しては、それぞれの比準表を適用する。

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	9

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．樹園地地域の比準表はない。

問８ 取引事例を収集したところ、同一需給圏内の類似地域内において、以下の４事例が得られた。４事例とも事情補正はなく、また、建付減価の必要はない。４事例のうち比準価格とするのに妥当なものはどれか。

• １．標準化補正 100/80　　地域格差 105/100　　時点修正 90/100
• ２．標準化補正 100/90　　地域格差 110/100　　時点修正 95/100
• ３．標準化補正 100/100　　地域格差 105/100　　時点修正 95/100
• ４．標準化補正 100/100　　地域格差 090/100　　時点修正 90/100

---

選択肢	投票
1	1
2	0
3	9
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問９ 住宅地域における地域要因「街路条件」に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．街路条件のうち「幅員」の項目は、交通上の利用価値の円滑化に着目した条件であり、「幅員」は広ければ広いほどプラスに評価される。
• ２．街路条件のうち「配置」は、いわゆる街路網の静態的な位置関係を示すものであり、整然と均衡がとれている場合にはプラスに評価される。
• ３．街路条件のうち「系統及び連続性」における「系統」とは、街路が都心、主要駅等へ連絡する幹線街路か、局地交通を負担する街路か、区画街路かによるが、一般的には国道又は県道が系統に優れた道路となりプラスに評価される。
• ４．街路条件のうち「系統及び連続性」における「連続性」とは、都心、主要駅等への連絡が円滑であるかどうかによる区分であり、一方通行、車両制限等により円滑な連絡がなされない場合はマイナスに評価される。

---

選択肢	投票
1	7
2	1
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．広すぎると騒音・振動が大きくなり快適性を損なうので一概には言えない。
２．
３．
４．

問10 住宅地域における個別的要因格差率に係る次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．地積過大地の格差率は、以下の式によって求める。
  　　格差率＝地積過大格差率×奥行逓減格差率×奥行長大格差率
• ２．不整形地（かつ地積過大の場合）の格差率は、以下の式によって求める。
  　　格差率＝不整形地格差率×地積過大格差率×奥行逓減格差率×奥行長大格差率
• ３．崖地の格差率は、以下の式によって求める。
  　　格差率＝崖地部分と平坦地部分との関係位置による格差率×崖地部分と平坦地部分との方位による格差率
• ４．三角地の格差率は、以下によって求める。
  　　三角地の利用度は、最小角の位置及びその大小によって左右され、同じ角度でも面積の大小によって異なるため、面積格差率又は角度格差率のいずれか優位なものを適用する。

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	6
4	4

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：tyu）

＜解説＞
１．
２．
３．格差率＝崖地部分と平坦地部分との関係位置・方位による格差率×崖地の傾斜の状況による格差率。よって×。（用地取得と補償６版225頁）
４．

問11 用対連細則第12（空間又は地下の使用に係る補償）に定める「別記２土地利用制限率算定要領」（以下「算定要領」という。）に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土地の最有効使用の方法、周辺地域を含めた公的規制の状況、将来の利用構想及びその可能性、地盤・地質等の状況、地域における慣行等の事情を総合的に勘案して、空間又は地下の使用による土地の利用が妨げられないと認められる場合等「算定要領」により難い場合は、その適用はない。
• ２．建物利用における各階層の利用率を求める際の建物の階数及び用途は、原則として、使用する土地を最も有効に使用する場合における階数及び用途とする。
• ３．空間又は地下の使用に対しては、用対連基準第24条（土地の使用に係る補償）の規定により算定した額に、土地の利用が妨げられる程度に応じて適正に定めた割合を乗じて得た額を一時払いとして補償することができる。
• ４．地下の利用がなされる深度における深度別地下制限率は、地域の状況等を勘案して定めた一定の深度までの間に、１m～10m の単位で設ける深度階層毎に求めるものとし、原則として、当該深度階層毎に一定の割合をもって低下する。

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	6
4	2

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問12 「算定要領」に規定する土地の種別のうち、高度市街地以外の市街地及びこれに準ずる地域内の宅地見込地の「土地の利用価値の合計」として、次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．地上の利用価値、地下の利用価値及びその他の利用価値
• ２．建物による利用価値、地下の利用価値及びその他の利用価値
• ３．地上の利用価値及びその他の利用価値
• ４．建物による利用価値及びその他の利用価値

---

選択肢	投票
1	0
2	6
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．土地利用制限率算定要領　第３条二項より○。
３．
４．

問13 残地補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．残地補償は、残地に関して、価格の低下、利用価値の減少等の損失が生ずるときに、これらの損失額を補償するものであり、その残地の評価に当たっては、当該事業の施行により生ずる日陰、臭気、騒音その他これらに類するものによる不利益又は損失を考慮する。
• ２．建物の移転先を残地以外の土地と認定する場合又は建設予定地等で代替地を取得する必要がある場合の残地補償は、取得に係る当該画地の評価格から当該残地の評価格を控除した価格に当該残地の面積を乗じて求めた額に当該残地の売却に伴う売却損を加えた額となる。
• ３．残地の売却損の額を算定するための売却損率は、当該地域の実情等を考慮し、当該残地の評価格、早急な売却の必要性の程度等を勘案の上、用対連細則別表第10（残地売却損率表）を参考として、０％から30％までの範囲内で適正に定める。
• ４．用対連細則別表第10（残地売却損率表）の「必要となる早急性の程度」について、例示として挙げれば、建付地は「高い」に、資材置き場等は「低い」に、建築確認済みの土地等の建設予定地は「普通」に、それぞれ該当するものと認定する考え方もある。

---

選択肢	投票
1	6
2	0
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．考慮しないものとする（補償基準53条)
２．
３．
４．

問14 残地等に関する損失の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．残借地権等に係る残借地等が通常妥当と認められる移転先とならない場合であって、当該地域における借地権等の取引の実情等から、当該残借地権等の市場性が相当程度減ずると認められるときは、残借地等の面積に対応する従前の借地権等の価格相当額を限度として、適正に算定した額を補償することができる。
• ２．土地の一部を使用（空間又は地下のみの使用を除く。）することにより、その残地に関して生ずる土地価格の低下、利用価値の減少等の損失額は、残地の土地使用料の低下相当額として把握し、低下相当額は従前画地の有効利用度に対する残地の有効利用度の低下割合をもって算定する。
• ３．残借地権等の市場性の減退が著しいため残借地等の面積に対応する従前の借地権等の価格相当額を補償する場合は、残借地権等が土地所有者に帰属することが一般的に認められるが、このような場合であっても、土地所有者に対する残地補償について、当該利益を考慮して補償することは認められない。
• ４．一定の要件を充足する場合にあっては、残地を相当と認める他の利用目的に転換するために通常要する費用及び当該利用目的に転換することにより生ずる価格の低下に相当する額を補償することができる。この補償は一般的に「地目差補償」と称されている。

---

選択肢	投票
1	0
2	1
3	5
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問15 商業地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．高度商業地域は、大都市の都心又は副都心にあって全国又は地方を対象とする広域的な商圏を有し、比較的規模の大きい店舗、事務所等が集中している地域であることから、規模については、建築基準法（昭和25年法律第201号）上の容積率が概ね70／10以上で、現実の利用状態もこれに近い利用がなされている地域であることを目安としている。
• ２．商業地域の用途的区分に当たっては、都市計画で定められた「商業地域」又は「近隣商業地域」の指定は、商業その他の業務の利便を増進するために定められていることから、商業地域の利用形態に大きな影響を与えるが、必ずしも商業地域の区分と符合しているとは限らないので、地域の実態を十分把握する必要がある。
• ３．同一状況地域に区分するに当たっては、地域の標準的使用の用途的、機能的な類似性を判定することとなるため、地域において主体を成している営業の種別とその構成等、地域のもつ商圏の広さの程度、地域の広がりの程度、画地の広さ等、建物の利用状況、公法上の規制によるもの等を総合的に判断して行わなければならない。
• ４．地域の範囲は、当該地域の標準地の土地価格からみて、同一状況地域内のそれぞれの土地価格が、個別的要因に係る比較（「街路条件」、「交通・接近条件」、「環境条件」「画地条件」「行政的条件」及び「その他」）をした場合、30％以内に分布する地理的範囲を一応の目安としている。

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問16 商業地に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．商業地として店舗、事務所、営業所等の集積の程度に地域によって差を生じさせる要因として、街路条件、交通接近条件、環境条件、画地条件、行政的条件及びその他がある。環境条件の項目には、「客足の流動の状態と適合性」、「近隣不動産等周囲の状態」及び「自然的環境」があり、細項目として「客足の流動性」、「隣接不動産等周囲の状態」及び「地盤」に区分される。
• ２．郊外路線商業地域おける街路条件の項目「街路の状態」の細項目である「構造」の判断に当たっては、中央分離帯、緑地帯等は対面車輌の進入を防ぐ等車の流れは維持されるが、適当な間隔に切れ込みがあれば対面車輌の進入が可能であるため、減価要因とはならない。
• ３．高度商業地域、準高度商業地域、普通商業地域及び近隣商業地域の環境条件には、「経済施設の配置」、「背後地及び顧客の購買力等」、「競争の状態と経営者の創意と資力」、「繁華性の程度」及び「自然的環境」の５項目がある。郊外路線商業地域にあっては、「競争の状態と経営者の創意と資力」、「繁華性の程度」及び「自然的環境」の項目はないが、「交通の量」、「沿道の状況」の項目を設けている。
• ４．商業経営による収益は、通常、売上高に依存するものであるが、売上高は、顧客の質と量によって規定され、購買力に依存する。流入する顧客の質と量とは、背後地の人口の状態により決まる。当該商業地域が吸引する顧客の存在する地域的範囲いわゆる背後地が広いか狭いか、背後地の人口が多いか少ないか、また、いわゆる客種が良いか悪いかは、収益に如実に反映する。
  そのため、地域要因の環境条件の項目「背後地及び顧客の購買力等」の細項目「顧客の購買力等」にあっては、最寄りの住宅地域からの流入量について比較すればよい。

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	6

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．顧客は必ずしも最寄りの住宅地域からのみ流入するものではないので×。テキスト土地価格比準表の手引きP43

問17 農地地域に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．農地地域の中で、大部分の土地が、ブドウ、梨、栗の果樹園に供されている地域にあっては、その地域の特性から、畑地地域となる。
  畑地地域に関する農地価格比準表は、単年生の作物を対象としていることから、果樹園には適用しない。
• ２．農地地域の価格は、農業上の利用を前提としていることから、転用目的及び転用含みのものは除外されるべきである。土地開発公社（公有地の拡大の推進に関する法律（昭和47年法律第66号）により設立された法人）は、農地を取得することができないので農地を転用目的あるいは転用含みとして取得している。そのため、土地開発公社の買収事例は、採用することができない。
• ３．交通接近条件は、農業生産性の費用性に係る条件であり、自動車による通作が一般化するにしたがい重要性が増大した要因である。
  地域要因比準表においては、交通接近条件として「集落との接近性」等の細項目が設けられている。
  この細項目の適用に当たっては、最寄集落からそれぞれの取引事例地との通作経路による距離により判断することになる。
• ４．農地における画地条件は、費用性に係る「耕うんの難易」に関連する要因である。
  畑地地域においては、「耕うんの難易」の項目に「地積」、「傾斜の角度」、「形状不整及び障害物による障害の程度」の細項目がある。「傾斜の角度」は、画地の傾斜角度により判定するものであり、畑地特有の細項目である。

---

選択肢	投票
1	7
2	0
3	1
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）
２　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．×：果樹園地域になる（比準表にはない）。テキストP109。
２．△：土地開発公社は農地目的でも買収できるのではないか？
３．○：テキストP113 4(1)。
４．×：傾斜は地域としての傾斜角度であり、対象地そのものの角度ではない。テキストP115。（2）イ。

問18 宅地見込地に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．宅地見込地の判定に当たっては、①母都市の人口及び世帯数及び住宅建設の動向、②母都市への企業の進出の状況、③周辺の宅地開発の分布状況及び開発後の宅地の利用状況、④母都市の都心までの距離、⑤最寄鉄道駅までの距離、⑥幹線道路までの距離、⑦小学校及び中学校までの距離、⑧地勢及び地盤等の状況、⑨開発行為の許可の可能性及び採算性、⑩その他開発に伴い必要となる事項を総合的に考慮して行う必要がある。
• ２．宅地見込地は、宅地にするための「造成の難易及び必要の程度」、「宅地としての有効利用度」及び「熟成度」といった宅地見込地特有の要因が大きく作用することから、「大中規模開発地域」と「小規模開発地域」に区分される。そのため、それぞれの地域毎に地域要因比準表及び個別的要因比準表が作成されている。
• ３．近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に公示地、基準地が存する場合には、取引事例比較法の算定式を準用し、規準しなければならい。
• ４．小規模開発地域は、対象不動産単独または隣接土地とあわせた程度で宅地化が可能と判断される熟成度の極めて高い地域であることから、地域内の他の土地とともに相当規模で宅地開発をする必要のある大・中規模開発地域に比して、画地条件の項目である「道路との位置関係」、「画地の形状等」の格差率は大きくなっている。

---

選択肢	投票
1	1
2	4
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：tyu）

＜解説＞
１．
２．地域要因の比準表は１つのみ。よって×。土地価格比準表６次改定版の155頁。
３．
４．

問19 林地地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．同一需給圏は、交通機関の発達及び機械化による経営合理化のため、林業生産活動がますます広域化してきており、ことに有名林産地においては、他府県まで拡大する傾向にあるが、一般的には、林業経営の主体が、通常の形態で林業経営を行うことが可能な距離の範囲によって定まることになる。
• ２．林地地域の地域要因比準表は、生産活動及び生産物搬出等に係る「交通・接近条件」、 木竹の生育状態を支配する気象・地勢及び土壌等に係る「自然的条件」、宅地化、観光地化等の影響を考慮するための「宅地化条件」、植林の奨励、国立、国定公園等の規制に係る「行政的条件」及び「その他」の条件から構成されている。
• ３．林地地域は地域的特性に応じて、都市近郊にあり、宅地化の影響を受けている都市近郊林地地域、農家集落の周辺にあるいわゆる「さとやま」とよばれ、一般に農業を主に林業を兼業している農家の多い農村林地地域、林業経営を主とする林家の多い地域又は地方の有名林業地で、有名林業地としての銘柄の用材又はこれに準ずる用材を生産している林業本場林地地域及び農家集落への距離等交通接近条件の劣る地域で、 林家は少なく、かつ、散在している山村奥地林地地域に区分される。
• ４．個別的要因における自然的条件は、地域要因として考慮されるものが多いが、細項目として「方位」、「斜面の位置」について比較することとしている。斜面の位置については、山麓の土層の厚い北向を好む樹種と日当たりの良い乾燥した土壌を好む樹種があることから比準表では、「杉・檜」、「松・広葉樹」のグループに区分されている。

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	6

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．「斜面の位置」ではなく「方位」の記述である。よって×。土地価格比準表より。

問20 鑑定評価によって求める価格は、一般的には、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて、正常価格以外の価格を求める場合の次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．宗教建築物や文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合の価格は、特殊価格である。
• ２．ある土地の一部を分割して取得しようとする際に、残地の価格に減価が生じる場合は、その補償分を上乗せする価格を求めざるを得ないので、限定価格である。
• ３．民事再生法（平成11年法律第225号）に基づく鑑定評価の依頼目的が、早期売却を前提とした場合の価格は、処分価格である。
• ４．投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号）に基づく鑑定評価の対象となった特定資産を、投資法人が第三者に譲渡する場合の価格は、正常価格である。

---

選択肢	投票
1	0
2	2
3	6
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．処分価格でなく特定価格である。鑑定基準5-3-1-3
４．

問21 収益還元法に用いる数式について、対象不動産の元本を一定期間に回収する償還基金率を示す式は、次の内のどれか。ただし、ｒは年利率、ｎは回収年数

---

選択肢	投票
1	1
2	0
3	6
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．http://www.architectjiten.net/ag22/ag22_316.html
４．

問22 不動産の価格の諸原則に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．競争の原則とは、不動産の利用による超過利潤を求めて、不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められるので、このような競争の過程において不動産の価格が形成されることを認識し、表現したものである。
• ２．均衡の原則とは、不動産とそれを取りまく周囲の地域環境とが均衡しているか、さらに、不動産を構成する土地及び建物とが均衡しているかによって、最有効使用にあるか否かの判定に用いられる原則である。
• ３．需要と供給の原則とは、不動産の価格は需要と供給との相互関係によって定まるのであるが、不動産は他の財と異なる自然的特性及び相対的稀少性を有するために、その需要と供給及び価格の形成には、これらの特性の反映が認められることを認識し、表現したものである。
• ４．変動の原則とは、不動産の価格が多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものであることを認識し、表現したものである。したがって、価格形成要因が常に変動の過程にあることを認識して、各要因間の相互因果関係を動的に把握すべきである。特に、対象不動産の将来予測を判定するためには、この変動の過程を分析することが必要である。

---

選択肢	投票
1	5
2	0
3	0
4	6

＜解答＞
１　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．○：鑑定基準　４章。http://www.professional-eye.com/kizyun4.html
２．×：本文は「適合の原則」の記述である。http://www.professional-eye.com/kizyun4.html
３．×：「相対的稀少性」でなく「人文的特性」である。http://www.professional-eye.com/kizyun4.html
４．「不動産の将来予測を判定」→「不動産の最有効使用を判定」：（←他者追記）http://www.professional-eye.com/kizyun4.html

問23 鑑定評価によって求める賃料の種類及び定義に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．賃料の種類の分類として、新規に賃貸借を開始する場合の賃料（新規賃料）と現在賃貸借等を継続しており、その改定に係る場合の賃料（継続賃料）があるが、前者には正常賃料と限定賃料とがあり、後者には限定賃料がある。
• ２．限定賃料は、隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合のように、当事者が限定され、しかも賃料の基礎価格が限定価格となる等、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で成立する正常賃料と乖離する場合の賃料である。
• ３．継続賃料とは、不動産の賃貸借等に係る賃料を改定する場合に、特定の当事者間で継続することを前提として成立するであろう市場価値を適正に表示する賃料をいう。
• ４．賃料は定期的に支払う支払賃料と賃貸借契約時等に当事者間で授受した一時金の運用益及び償却額とがあり、これらを合計した賃料を実効賃料という。

---

選択肢	投票
1	0
2	5
3	1
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．後者は「限定賃料」でなく「継続賃料」。よって×。http://kanteisi.putilife.net/k-kakaku.html
２．
３．「市場価値」でなく「経済価値」なので×。
４．「実効賃料」でなく「実質賃料」なので×。http://www.1iart.com/estate/s060.html

問24 対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件というが、次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地)として鑑定評価の対象とする場合を独立鑑定評価という。
• ２．不動産の併合を前提として、併合後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とする場合を併合鑑定評価という。
• ３．不動産の分割を前提として、分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とする場合を分割鑑定評価という。
• ４．不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産構成部分を対象とする場合を内訳鑑定評価という。

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	6

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．部分鑑定評価の記述である。よって×。鑑定基準5-1-1．

問25 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価において、証券化固有の専門用語（外来語）が多数表現されているが、これらの用語の定義について、妥当なものはどれか。

• １．SPC（Special Purpose Company）とは、不動産特定共同事業法（平成６年法律第77号）にいう特定目的会社のことで、資産を取得・保有し、その資産を集めることを目的として設立された法人をいう。
• ２．エンジニアリング・レポートとは、建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った証券化対象不動産の状況に関する調査報告書をいい、対象建物の地震リスク、土壌汚染の環境リスク、アスベスト等の有害物質などの鑑定評価に必要な事項が含まれている。
• ３．不動産インデックスとは、証券化対象不動産の収益価格を求める際に、市場性を反映した割引率や還元利回りの適正性が要求されるが、賃料市場における種々のデータ、例えば、賃料上昇率の推移と将来予測、空室率、借入金利、割引率、還元利回り等の情報があり、発表する項目が統一されている。
• ４．DSCR（Debt Service Coverage Ratio）とは、借入金償還余裕率のことで、収益還元法を適用する際のチェック作業として、年間総収益に対する借入金の年払償還額の割合で通常は１以上であることが必要とされる。

---

選択肢	投票
1	0
2	5
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．目的は株式や債券を発行することなので×。http://www.exbuzzwords.com/static/keyword_1288.html
２．
３．
４．総収益でなく純収益なので×。http://www.kentikulink.net/architectjiten/ag22/ag22_063.html

問26 不当な鑑定評価等及び違反行為に係る処分基準について、次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．不当な鑑定評価を行った不動産鑑定士には、監督処分が、また、不当な鑑定評価書を発行した不動産鑑定業者には、懲戒処分が制定された。
• ２．通常の懲戒処分の内容で、業務禁止処分があった場合、中期間の業務禁止期間は７か月から１年をいう。
• ３．不当な鑑定評価等及び違反行為に係る処分基準は、通常の不動産鑑定業務に関しての処分であって、不動産鑑定評価の周辺業務には適用されない。
• ４．鑑定評価の手順等の不当性については、審査事項が多く、特に証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価について、エンジニアリング・レポートへの適切な対応の有無、DCF（Discounted Cash Flow）法の適用の適正性等の内容が詳細である。

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問27 賃料を求める鑑定評価手法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．賃貸事例比較法は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の賃貸借等が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等が行われている場合に有効である。この手法は新規賃料の場合にのみ適用される。
• ２．継続賃料の鑑定評価の手法のうち、差額配分法は対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料の間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち、貸主に帰属する部分を適正に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
• ３．継続賃料の鑑定評価手法のうち、スライド法は、現行賃料を定めた時点における純賃料に価格時点までの変動率を乗じて得た額に、価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。この場合に一時金の運用益及び償却額に留意する。
• ４．収益分析法による収益賃料は、企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求めることが可能ならば、これを収益純賃料として求め、この額に賃貸借等に当たって賃料に含まれる必要諸経費等を加算して求める。

---

選択肢	投票
1	5
2	0
3	4
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．継続賃料を求める鑑定評価の手法としては、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等があります。
２．
３．×：一時金の運用益および償却額に留意することはない（留意するのは実質賃料）。鑑定基準第７章。http://www.1iart.com/estate/s141.html
４．

問28 収益還元法に適用する割引率と還元利回りの意義の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．一期間の純収益から、対象不動産の価格を直接求める際に使用される率が、還元利回りである。
• ２．割引率は、DCF 法において、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引く際に使用される率である。
• ３．DCF 法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法であるので、割引率は使用するが、還元利回りを使用することはない。
• ４．純収益が永続的に得られる場合で、かつ、純利益が一定の趨勢を有すると想定される場合は、還元利回りと割引率との関係を表す式は、次のように表される。
  　　　R＝Y－g
  　　　　　R ： 還元利回り
  　　　　　Y ： 割引率
  　　　　　g ： 純利益の変動率鑑定評価書の見方

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	5
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．最終還元利回りが必要となる（復帰価格算出のため）ので×。
４．

問29 鑑定評価における不動産の種類（種別・類型）に関して、次の記述の（ア）～（ウ）に入る用語の組み合わせとして、妥当なものはどれか。

不動産の鑑定評価においては、不動産の種類ごとに検討することが重要である。
不動産の種別とは、不動産の（ア）に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、その（イ）及の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。
土地の種別には、宅地、農地、林地、見込地、移行地等があるが、このうち（ウ）とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいう。

　　　　　　　　（ア）　　　　　　 （イ）　　　　　 （ウ）

• １．有形的利用　　用途　　　　　　 移行地
• ２．用途　　　　　　 有形的利用　　見込地
• ３．有形的利用　　用途　　　　　　 見込地
• ４．用途　　　　　　 有形的利用　　移行地

---

選択肢	投票
1	0
2	4
3	0
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．鑑定基準総論2章および2-1-1より○。
３．
４．

問30 取引事例比較法の適用において、取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められるときは、適切に補正を行う必要があるが、補正に当たり「取引価格を増額すべき特殊な事情」と考えられるものは、下記の①から⑤の組合せのうち、どれか。

① 営業上の場所的限定等特殊な使用方法を前提として取引が行われたとき。
② 極端な供給不足、先行きに対する過度の楽観的な見通し等特異な市場条件の下に取引が行われたとき。
③ 相続、転勤等により売り急いで取引が行われたとき。
④ 取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、立退料、離作料等の土地の対価以外のものが含まれて取引が行われたとき。
⑤ 売主が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において、過少な額で取引が行われたとき。

• １．③と⑤
• ２．①と⑤
• ３．②と④
• ４．③と④

---

選択肢	投票
1	5
2	0
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．○。鑑定基準第７章　留意事項より。
２．
３．
４．

問31 地域分析、個別分析に関して、次の記述の（①）から（③）に入る用語の組み合わせとして、妥当なものはどれか。

　　価格形成要因の分析は、基本的には地域分析と個別分析に大別される。
　　地域分析とは、対象不動産が属する近隣地域について、地域の特性及び対象不動産に係る（ ① ）が地域内の不動産の利用形態及び価格形成について全般的にどのような影響を持っているかを分析・判定することである。
　　近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な（ ② ）に具体的に現れるが、この（ ② ）は、その地域に属する不動産の（ ③ ）を判定する有力な標準となる。
　　不動産の価格はその不動産の（ ③ ）を前提として把握される価格を標準として形成されるものであるから、鑑定評価に当たっては、対象不動産の（ ③ ）を判定する必要がある。
　　個別分析とは、対象不動産の立地・規模・形状等の個別的要因を分析し、対象不動産の（ ③ ）を判定するとともに、対象不動産に係る典型的な需要者からみた、対象不動産の優劣・競争力を的確に把握する作業といえる。

　　　　　　　　　①　　　　　　　　②　　　　　　　　③

• １．市場の特性　　最有効使用　　標準的使用
• ２．標準的使用　　最有効使用　　市場の特性
• ３．最有効使用　　標準的使用　　市場の特性
• ４．市場の特性　　標準的使用　　最有効使用

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．○。鑑定基準6-1-1、6-1-2、6-2-1より。

問32 取引事例比較法を適用し、同一需給圏内の類似地域に所在する更地の１取引事例のみを採用することを所与とし、取引事例について、事情補正、時点修正、標準化補正、地域要因の比較を行い、近隣地域において価格形成要因が標準的な土地（以下「標準的画地」という。）の価格（以下「標準価格」という。）を求め、さらに当該標準価格に対して対象不動産（更地）の個別的増減価要因に基づく格差修正率を乗じて求めた対象不動産の比準価格（総額）として、妥当なものはどれか。なお、計算は下記の（計算方法）に従い、補修正・要因比較等は下記の（前提条件）に基づくこと。

対象不動産の比準価格（総額）

• １．18,000,000円
• ２．20,000,000円
• ３．21,000,000円
• ４．23,000,000円

---

選択肢	投票
1	0
2	2
3	4
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問33 試算価格の調整とは、鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格の再吟味及び各試算価格が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価額の決定に導く作業をいう。このためには、鑑定評価の手順の各段階について、客観的、批判的に再吟味し、その結果を踏まえた各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映する必要がある。不動産鑑定評価基準が指摘している各試算価格が有する説得力に係る判断に当たって留意すべき事項として妥当なものは、下記の①から⑤の組合せのうち、どれか。

① 資料の選択、検討及び活用の適否
② 対象不動産に係る地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性
③ 各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性
④ 各手法の適用において採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性
⑤ 一般的要因の分析並びに地域分析及び個別分析の適否

• １．②と⑤
• ２．②と④
• ３．①と③
• ４．③と④

---

選択肢	投票
1	0
2	1
3	3
4	2

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．×：⑤は「各試算価格又は試算賃料の再吟味」の留意項目。総論8章7節。http://www.professional-eye.com/kizyun8.html
２．○：鑑定理論総論8章7節より。http://www.professional-eye.com/kizyun8.html
３．×：①③とも「各試算価格又は試算賃料の再吟味」の留意項目。総論8章7節。http://www.professional-eye.com/kizyun8.html
４．×：上より。

問34 次の借地権の対抗力に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．地上権については、登記がなくても地上に建物が存する限り借地権の対抗力が認められる。
• ２．土地の賃借権は、地上に建物が存しなくても、その土地の相続人に対し、借地権を主張することができる。
• ３．建替えのため、借地上の建物を取り壊しても、従前の建物が登記されているときは、借地権は消滅せず、第三者に対抗できる。
• ４．借地権が設定されている土地の一部が買収され建物が取り壊された場合には、残借地権について登記がなくても第三者に対抗できる。

---

選択肢	投票
1	0
2	4
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問35 残借地権の評価と補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．残借地権に関する損失については、用対連基準及び用対連細則には規定はないが、補償実務上は補償されることがある。
• ２．残借地権に関して生ずる損失の補償額は、消滅させる借地権に係る当該画地の借地権の評価格から、当該残借地権の評価格に売却損を考慮した率を乗じて得た額を控除した価格に、残借地権に係る面積を乗じて求める。
• ３．借地権の設定されている土地の大部分が買収される場合には、残地上の借地権は本来の目的を失ったものとして補償の対象とはならない。
• ４．残借地権がわずかな部分で、それ自体として市場性が認められないときは、損失が発生しないものとして補償しないことができる。

---

選択肢	投票
1	0
2	4
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．細則36の2より○。
３．
４．

問36 借地借家法（平成３年法律第90号。以下同じ。）等の適用関係に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．借地借家法は平成４年８月１日施行され、借地法及び借家法は廃止されたが、それより前に契約された借地借家についても原則として適用される。
• ２．平成４年８月１日以降に期間が満了した契約の更新に関する紛争については、旧借地法が適用される。
• ３．借地借家法が施行される以前からの借地契約において、法定更新後に建物が朽廃した場合には、借地権は消滅する。
• ４．借地借家法が施行される以前からの店舗賃貸借において、同法施行後に造作買取請求権を放棄する旨の特約を結んでも、強行法規に反するのでその特約の効力は認められない。

---

選択肢	投票
1	3
2	5
3	0
4	1

＜解答＞
４　（公式解答）
１　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．これ以前の借地は旧借地法の適用を受ける。よって×。
２．
３．
４．

問37 借地・借家の期間の定めに関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．事業用定期借地権で期間を30年と定めた。
• ２．定期借地権で期間を50年以上と定めた。
• ３．建物譲渡特約付借地権で期間を定めなかった。
• ４．定期建物賃貸借で、期間を３か月と定めた。

---

選択肢	投票
1	0
2	0
3	5
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．一見正しそうだが、50年「以上」と定めることは期限が限定されていないので×かな？（誰かフォロー求む）
３．
４．期間の定めはないので妥当でないとは言えない。http://www.tyu1.com/korya19.htm

問38 地価公示法に基づく地価公示（以下において「地価公示」という。）及び国土利用計画法施行令に基づく地価調査（以下において「地価調査」という。）に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．地価公示の標準地の鑑定評価及び地価調査の基準地の鑑定評価は不動産鑑定士が行うが、これらの最終的な価格判定は、地価公示にあっては土地鑑定委員会が、地価調査にあっては都道府県知事が、鑑定評価の結果を審査し、調整して行う。
• ２．地価公示の対象区域内において土地取引を行う者は、類似する利用価値を有すると認められる標準地の公示価格を規準としなければならない。「公示価格を規準とする」とは、対象地の価格を求めるに際し、土地の客観的価値に作用する諸要因について、対象地とこれに類似する利用価値を有すると認められる標準地との比較を行い、標準他の公示価格と対象地の価格との間に均衡を保たせることをいう。
• ３．地価公示及び地価調査の価格は、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格であり、当該土地に建物その他の定着物が存する場合又は当該土地に関して当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして、通常成立すると認められる価格である。
• ４．地価公示の標準地及び地価調査の基準地は、必ずしも、一筆の土地が選定されるわけではなく、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地が選定される。

---

選択肢	投票
1	1
2	3
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問39 固定資産税における土地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．市町村長が土地の価格を決定する際には、固定資産評価基準に基づいて評価しなければならず、宅地の評価において、固定資産評価基準における画地計算法の附表に定められた補正率等を変更して適用することはできない。
• ２．市街地宅地評価法における路線価は、固定資産評価基準に定める土地価格比準表に従い、価格形成要因ごとに主要な街路とその他の街路との比較を行うことにより評定する。
• ３．雑種地のうち、ゴルフ場等の用に供する土地及び鉄軌道用地以外のものについては、売買実例価額から評定する適正な時価によって評価するが、売買実例価額がない場合には、附近の土地の価額に比準して評価することができる。
• ４．市街化区域内の農地（生産緑地地区内の農地等一定の農地を除く。）については、その農地が市街化区域外にあるとした場合の価格を基に一定の熟成度加算を行うことにより評価する。

---

選択肢	投票
1	0
2	1
3	4
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問40 相続税における土地の評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．路線価に広大地補正率を乗じる評価手法は、都市計画法（昭和43年法律第100号）第４条第12項に規定する開発行為を行う場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる広大地が適用対象であり、大規模工場用地及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものは適用対象外である。
• ２．宅地の評価にあっては、主として、市街地的形態を形成するに至らない地域においては、標準地に比準する方式によって評価を行う。
• ３．一方のみが路線に接する宅地の価額は、路線価にその宅地の奥行距離に応じて、奥行価格補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
• ４．無道路地の価額は、不整形地として、補正後の価額からその価額の40％の範囲内において相当と認める金額を控除して評価する。この場合において、控除額は、建築基準法等による接道義務に基づき最小限度の通路を設ける場合のその通路に相当する部分の価額（路線価に地積を乗じた価額）とする。

---

選択肢	投票
1	0
2	4
3	1
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．