土地評価(H22)

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※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。

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問１ 「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」（昭和38年３月７日用地対策連絡会決定。以下「用対連細則」という。）別記１「土地評価事務処理要領」（以下同じ。）において定められている用途的地域の区分に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．標準住宅地域は、比較的狭小な戸建住宅及び共同住宅が密集する地域又は住宅を主として店舗、事務所、小工場等が混在する地域
• ２．普通商業地域は、主として近隣の居住者に対する日用品の販売を行う店舗等が連たんしている地域
• ３．山村奥地林地地域は、農家集落への距離等の交通接近条件の劣る地域で、林家は少なく、かつ、散在している地域
• ４．小規模開発地域は、周辺の宅地化率が低く、道路等も未整備で、相当規模で、宅地開発をすることが合理的と判断される地域

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選択肢	投票
1	2
2	1
3	16
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問２ 土地補償額算定の基本原則に関する次の記述のうち、妥当でないものどれか。

• １．土地を取得する公共事業が汚水処理場等の嫌悪施設を設置する場合において、当該施設の設置が予定されることによって、当該土地の取引価格が低下したときには、当該事業の影響がないものとしての当該土地の正常な取引価格を補償する。
• ２．取得する土地の正常な取引価格を定める場合においては、土地所有者がその土地に対して有する主観的な感情及び土地所有者又は特定の第三者がその土地を特別の用途に用いることを前提として生ずる価値は考慮しない。
• ３．土地に土地と一体として効用を有し、土地と独立して取引価格のない土留施設等が構築されている場合は、土地の正常な取引価格以外に土留施設等について補償しない。
• ４．建付地の価格は更地と比較して減価が生じることになるので、取得すべき土地に建物等がある場合には、適正に事情補正を行う。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	0
4	10

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問３ 下図に示す土地利用のうち、２画地として評価すべきものはどれか。

• １．建物敷地部分と田の間に段差がある。（部分的に宅地造成している。）
• ２．貸家がならんでいる。
• ３．自家と店舗の関連性が強い。
• ４．B は借地権に基づき、自己の建物を所有する。

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選択肢	投票
1	10
2	0
3	0
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問４ 土地評価事務処理要領に定められている標準地比準評価法における同一状況地域に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．同一状況地域を区分する場合、市町村、大字、字の境界は留意事項にならない。
• ２．同一状況地域とは、標準地比準評価法における地域区分の最小単位であり、「不動産鑑定評価基準」（平成14年７月３日全部改正国土交通省。以下同じ。）にいう類似地域と同義語であるが近隣地域とは同義語ではない。
• ３．同一状況地域とは、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりのある地域で価格水準が同程度の地域である。
• ４．同一状況地域とは、近隣地域内の土地と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係のある土地の存在する地域である。

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1	0
2	2
3	9
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×妥当でない。留意事項となる。
２．×妥当でない。近隣地域と同義語である。
３．○妥当
４．×妥当でない。同一状況地域とは近隣地域内の土地と⇒同一需給圏とは対象不動産と

問５ 土地評価事務処理要領で定められている標準地に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．標準地を評価する方式は、取引事例比較法、収益還元法及び原価法の３方式があり、標準地の評価格は、取引事例比較法により求めた価格を基準とし、他の２方式により求めた価格を参考として求める。
• ２．標準地は同一状況地域内の各画地の代表であって、同一状況地域の中心の位置に設定する。
• ３．標準地はその地域を代表する画地であり、個別的要因がその地域の最有効使用からみて最も優れた一画地を選定する。
• ４．標準地の評価に当たっては、起業者が評価を行うので、原則として不動産鑑定業者に標準地の鑑定評価を求める必要はない。

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選択肢	投票
1	10
2	0
3	0
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．○妥当　土地評価事務処理要領第10条
２．×妥当でない　土地評価事務処理要領第7条
３．×妥当でない　土地評価事務処理要領第7条
４．×妥当でない　土地評価事務処理要領第15条

問６ 「公共用地の取得における土壌汚染への対応について」（平成15年４月30日付け国総国調第14号国土交通省総合政策局国土環境・調整課長）における土地補償額の算定に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土壌汚染地の補償額の算定は、原則として標準地比準評価法により行うものとするが、具体的算定に当たっては、不動産鑑定評価基準の改正に伴い、汚染の除去費用等を減価要因として評価を行う必要がある。
• ２．標準地の選定については、同一状況地域における最も標準的な画地を選定することとされているので、地域全体が土壌汚染地である場合は、汚染されている土地が標準地となる場合がある。
• ３．標準地から土壌汚染地への比準に当たっては、不動産鑑定業者の意見等を踏まえ別途、適切な土壌汚染による減価額を算定する。
• ４．土壌汚染の土地補償額を算定する場合の土壌汚染に係る減価は、土地価格比準表（昭和50年国土地第４号別添一）の個別的要因の「環境条件」、「地勢・地質・地盤等の良否」を適用して行う。

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選択肢	投票
1	1
2	1
3	0
4	9

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．○妥当　土地評価部門テキストP387
２．○妥当　土地評価部門テキストP388
３．○妥当　土地評価部門テキストP388
４．×妥当でない　土地評価部門テキストP388個別的要因の「環境条件」は土壌汚染が織り込まれたものでない。

問７ 商業地の地域要因に関する比較項目別判断基準及び留意事項に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．街路条件の「幅員」は、地域の特性に適合した幅員であるかどうかで判定するので、幅員の広狭がそのまま価格形成要因の増減に比例するとは限らない。
• ２．交通・接近条件の「駐車場の整備の状態」は、公的駐車場は、ほとんどが面積や料金においても民間駐車場より優っていることが多いので、地域に公的駐車場がある場合は、特に留意する必要がある。
• ３．交通・接近条件の「交通規制の状態」は、交通規制が商業地域の発展を助長する場合と阻害する場合があるので留意する必要がある。
• ４．環境条件の「顧客の通行量」は、地域内において標準的な地点における年間全通行量、１日の全通行量、時間帯別の通行量、車両等による妨害の有無等を調査し判定する。

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選択肢	投票
1	0
2	12
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問８ 公共用地の取得における土地評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．時点修正とは、取引時点と価格時点間の価格水準の変動率を求め、この変動率を取引価格に乗じ、当該取引価格を価格時点における価格に修正することをいう。
• ２．建物敷地と建物等が一括して取引されている場合でも、配分法が合理的に適用できれば取引事例として選択できる。
• ３．標準地の評価格は、取引事例比較法により求めた価格を基準とするが、取引事例比較法により価格を求めることが困難な場合は、収益還元法又は原価法により求めた価格を基準とする。
• ４．同一需給圏とは、評価対象地を含む近隣地域と類似する同一状況地域が存在する圏域をいい、近隣地域の同一市町村に限定される。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	11

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問９ 取引事例比較法により求めた価格と不動産鑑定評価格との調整に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．取引事例比較法により求めた価格と不動産鑑定評価格との間に開差があった場合は、標準地評価の再検討を行い、併せて鑑定評価の見直しを求める必要がある。
• ２．標準地の評価に当たり、比準価格と公示価格が均衡を保っている場合においても、原則として不動産鑑定業者に鑑定評価を求める必要がある。
• ３．取引事例比較法により求めた価格と不動産鑑定評価格との間に特に開差が生じていない場合でも鑑定評価書の内容を分析し、取引事例比較法により求めた価格と十分な比較・検証を行い、適正な評価格を求める必要がある。
• ４．取引事例比較法により求めた価格と不動産鑑定評価格との間に開差が生じている場合は、必要に応じて不動産鑑定業者に鑑定評価格を決定した理由について説明を求めるとともに、標準地評価内容を再検討し、適正な評価格を求めるよう努めるものとする。

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選択肢	投票
1	9
2	0
3	1
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×妥当でない　土地評価事務処理要領第15条「鑑定評価の見直しを求める必要がある。」部分は妥当でない。
２．○妥当
３．○妥当
４．○妥当

問10 次の袋地の格差率として、妥当なものはどれか。ただし、求めた格差率の小数点第３位以下は切り捨てる。

全体面積 300m2
有効宅地 260m2
路地状部分 40m2
条件 1 路地状部分の減価率は30%で計算
条件 2 有効宅地部分の減価率は、最高減価率を適用
条件 3 有効宅地部分の減価率表
路地状部分の奥行 最高減価率
10m未満の場合 10%
10m以上20m未満の場合 15%
20m以上の場合 20%

• １．0.91
• ２．0.86
• ３．0.82
• ４．0.60

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1	0
2	10
3	2
4	0

＜解答＞
解無　（公式解答）
解無　（自信度：75％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．1-(0.1×260＋0.3×40)/300＝0.873となり正答は0.87である。
２．
３．
４．

問11 空間又は地下の使用に係る補償について、用対連細則第12第１項に定める別記２「土地利用制限率算定要領」（以下同じ。）に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．農地や林地の利用価値は、地上の利用価値及びその他の利用価値の合計となる。
• ２．高度市街地以外の市街地に準ずる地域内の宅地見込地の利用価値は、地上の利用価値及び地下の利用価値の合計となる。
• ３．高度市街地以外の市街地内の宅地の利用価値は、建物による利用価値及び地下の利用価値の合計となる。
• ４．高度市街地内の宅地の利用価値は、建物による利用価値及びその他の利用価値の合計となる。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	1
4	9

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×妥当でない。土地評価部門ﾃｷｽﾄＰ136「土地利用率制限算定要領第2条3号」　
２．×妥当でない。土地評価部門ﾃｷｽﾄＰ136「土地利用率制限算定要領第2条2号」
３．×妥当でない。土地評価部門ﾃｷｽﾄＰ136「土地利用率制限算定要領第2条1号」
４．○妥当。土地評価部門ﾃｷｽﾄＰ136「土地利用率制限算定要領第2条1号」

問12 地下の使用に係る補償について土地利用制限率算定要領に基づき、次の条件により制限率を算定する場合、妥当なものはどれか。ただし、各率において小数点第３位以下は切り捨てるものとする。

＜条件＞
① 準住居地域、容積率400％
② 最有効建物：地上４階
③ 建物の用途：住宅、各階層の利用率は１階と同率配分
④ 阻害階層：３階以上（地下構造物に対する荷重制限により）
⑤ 建物等利用率＝0.7、地下利用率＝0.2、その他利用率＝0.1
⑥ 限界深度：30m、地下構築物の上部保護層上端までの深さ20m
⑦ 深度別地下制限率：５m 単位で一定の割合をもって低下
⑧ その他利用率の上下配分割合＝１（地上）：１（地下）とする。

• １．土地利用制限率のうち、建物による利用価値に対する制限率は 0.33である。
• ２．土地利用制限率のうち、地下の利用価値に対する制限率は 0.13である。
• ３．土地利用制限率は 0.51である。
• ４．残地補償額算定の建物利用制限率は、 0.41である。

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選択肢	投票
1	0
2	3
3	7
4	1

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×妥当でない。建物の制限率＝0.7×2/4＝0.35である。
２．×妥当でない。地下の制限率＝0.2×2/6＝0.06である。　
３．×妥当でない。土地の利用制限率＝建物の制限率（0.35）＋地下の制限率（0.06）+その他の制限率（0.1×0.5＝0.05）＝0.46である
４．○妥当。残地補償額算定の建物利用制限率には土地利用制限率からその他の制限率が含まれる場合はこれを除く（土地評価部門ﾃｷｽﾄＰ137）0.46-0.05＝0.41

問13 残地補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．残地の売却損率は、当該残地の評価格、早急な売却の必要性の程度等を勘案のうえ、０％から20％までの範囲内で適正に定める。
• ２．残地に関する損失の補償額は、建物の移転先を残地と認定する場合と残地以外の土地と認定する場合とでは異なる。
• ３．残借地権等に関して生ずる損失の補償額においても、売却損及び売却損率については、土地の一部を取得することによりその残地に関して生ずる損失の補償額算定に準じて算定する。
• ４．取得に係る画地が建物等の敷地であって、その残地が合理的な移転先とならないと認められ、かつ、周囲の土地の状況等からこれを従前の利用目的に供することが著しく困難になると認められる場合は、当該残地を相当と認める他の利用目的に転換するために通常要する費用及び当該利用目的に転換することにより生ずる価格の低下に相当する額を補償することがで
  きる。

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選択肢	投票
1	9
2	0
3	2
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×0から20％は誤りで0から30％が正しい。
２．
３．
４．

問14 残地補償についての残地売却損率表の「必要となる早急性の程度」（早急な売却の必要性の程度）の適用に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．緊急の工事を要する事業に必要となる建付地の残地について、高いと認定した。
• ２．緊急の着工を要しない事業に必要となる建付地の残地について、高いと認定した。
• ３．緊急の工事を要しない事業に必要となる建築確認済みの建設予定地の残地について、普通と認定した。
• ４．緊急の工事を要しない事業に必要な未利用で、建設予定のない宅地の残地について、低いと認定した。

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選択肢	投票
1	2
2	6
3	3
4	4

＜解答＞
４　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問15 林地地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．林地地域は、住宅地域と異なり、地価公示に係る標準地が設定されていない。したがって、基準地あるいは取引事例地の価格から比準して求めることとなる。この場合、物的、時間的、場所的同一性を備えているものを選択すべきである。
• ２．林地地域の地域要因の自然的条件は、林地区域を区分する重要な要素であるばかりでなく、木竹の生育に影響を及ぼし、さらに生産コストに決定的なウェートをしめる要因である。自然的条件に対して「林地価格比準表」（昭和51年６月８日51国土地第214号）では「日照・気温等の気象の状態」、「標高・傾斜等の地勢の状態」及び「土壌の状態」の３項目に区分されている。
• ３．林地地域の個別的要因においては、地域要因と同じく「宅地化等の影響の程度」を比較することとしている。宅地化等の影響は地域全体に及ぶものと思われるが、林地地域の近隣地域は、広くなる場合もあり、たとえば、対象地は、近隣地域の中では特に良好な道路に接面しているとすれば、宅地化等の実現可能の時期を特に早める等格差を生じさせる場合もあるからである。
• ４．林地地域の地域要因の自然的条件の細項目「傾斜」の格差率は都市近郊林地地域は最も大きく、逆に山村奥地林地が最も小さくなっている。これは、林地の価格はその収益性のほか 転用後の価格形成要因も影響して価格が形成されるものであり、最も宅地化の影響が強い都市近郊林地地域において、傾斜の角度は重要な要点であるためである。

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選択肢	投票
1	1
2	1
3	2
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．妥当　土地評価部門テキストP94
２．妥当　同上　　　　　　　　P96、97
３．妥当　同上　　　　　　　　P99
４．妥当でない　傾斜の格差率は、都市近郊林地地域が最も大きく（正答：小さく）山村奥地林地が最も小さく（正答：大きく）である

問16 宅地見込地地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．地域要因の「交通・接近条件」の細項目「最寄駅から都心への接近性」において最寄駅の性格も含めて判断することとしている。
  これは、最寄駅が本線の始発駅や急行の停車駅であるか、本線の普通駅か、支線の駅か等により宅地化の促進に及ぼす影響度合いがかなり異なってくるためである。
• ２．地域要因の「交通・接近条件」において、住宅地地域にはない「周辺街路等の状態」の項目がとりあげられ、幹線街路の整備状況と接近性、周辺街路の配置、系統、舗装の状態等を総合して判断することとしている。これは、周辺街路網等の状態が整備されていることは市街化を促進する要因であり、市街化がどのような速度で進むかを予測する場合の判断材料になるためである。
• ３．宅地見込地を造成して宅地とする場合、道路などの公共用施設のため有効面積が減少する。したがって、地域要因の「宅地造成条件」の項目で宅地としての有効利用度を判定することとしているが、有効利用度（有効宅地化率）は、通常、販売可能な宅地面積を開発区域面積から既存公共用地面積を引いたもので除して求めるものとしている。
• ４．宅地見込地地域の個別的要因比準表においては、「大・中規模開発地域」と「小規模開発地域」に区分されており、画地条件については、熟成度のきわめて高い「小規模開発地域」が、地域内の他の土地とともに相当規模で宅地開発をする必要のある「大・中規模開発地域」に比べ個別的要因の格差率が大きく働くことに着目され作成されている。

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選択肢	投票
1	2
2	3
3	2
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：75％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．妥当でない「最寄り駅から都心への接近性」と「最寄り駅の性格」は別々の細項目である（土地価格比準表）
２．妥当　土地評価部門テキストP77
３．妥当　同上　　　　　　　　P81
４．妥当　同上　　　　　　　　P82

問17 農地地域の地域区分、地域要因に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．地域特性は、特定の自然的条件と人文的条件の結合として構成されるが、農地地域にあっては宅地地域と異なり、直接土地を耕作の用に供して利用されるため、自然的条件の比重が地域特性に大きく作用している。したがって、地域要因においては「環境条件」の比重は低く、「自然条件」の比重は高くなっている。
• ２．「自然的条件」の細項目「傾斜の方向」は、地域としての傾斜の方向であり、日照、温度、湿度等に影響を及ぼすことにより、農業生産性に影響を与える要因であり、「農地価格比準表」（昭和51年６月８日51土地第214号。以下同じ。）においては、南向きが優り、北向きが劣るとなっている。なお、３°未満の傾斜の場合は、傾斜の方向にかかわらず「優る」と判定して差し支えない。
• ３．自然的条件については、畑地地域、田地地域とも細項目として「災害の危険性」があるが、格差率は田地地域が畑地地域に比べ大きくなっている。これは、田地地域がその地域特性から、おおむね水利条件の良い河川流域の沖積平野に存しており、畑地域に比べより水害の危険性が高いこと等を加味しているためである。
• ４．農地地域は、その地域特性により田地地域、畑地地域、果樹園地域等に区分されるが、農地価格比準表は田地地域及び畑地地域について作成されているため、果樹園地域については畑地地域の土地価格比準表を適用する。

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選択肢	投票
1	0
2	5
3	5
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：75％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×　農地地域の地域要因には「環境条件」はない（土地価格比準表）
２．○　土地評価部門テキストP117及び土地価格比準表
３．×　畑地の細項目は「災害の危険性」田地は「その他の災害の危険性」であり、畑地には「水害の危険性」細項目はない（土地価格比準表）
４．×　畑地地域の比準表は単年性の作物を対象にしているため、果樹園地域を適用することはできない。

問18 商業地地域の地域区分、地域要因に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．商業地の同一需給圏については、一般的に商圏の範囲に比例し、高度商業地域、準高度商業地域、普通商業地域、近隣商業地域の順に狭くなる傾向にある。これは大資本を擁する企業は、商業収益に着目して行動するのに対し、比較的小規模の商業資本を擁する個人企業は住宅地と同様に地縁的選好性を持つことによるからである。
• ２．郊外路線商業地域にのみ設けられている、「交通・接近条件」の細項目「都市中心部への接近性」の都市中心部とは、対象地域の顧客の量、流れ等に影響を及ぼす繁華性の高い地点をいう。対象地域が、所在する市町村の中心から相当離れており、かつ隣接する他の市町村の中心部に、より接近していて、前者の影響力より後者の影響力が明らかに強いと認められる場合は、後者の隣接市町村の中心部をもって都市中心部とみなすことになる。
• ３．「街路条件」の細項目「舗装」の程度については、セメントコンクリート舗装、アスファルトコンクリート舗装等構造上の路面の種類からの判定と、敷石、煉瓦等により特殊の舗装を施している等による美観上の判断と併せて行うことになる。これら、舗装の種別、維持補修の程度により格差が生ずるが、特に高度商業地域及び準高度商業地域は土地価格に強い影響を与える。したがって、他の商業地域に比べ、格差率は大きくなっている。
• ４．「交通・接近条件」の細項目「駐車場の整備の状態」については、路上駐車場又は路外駐車場の整備の状態等により駐車の便否により比較を行うことになるが、郊外路線商業地域においては、駐車場が確保されているのが一般的であり格差を生ずるに至らないと考えられるため、比準項目にとりあげられていない。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	7
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．妥当　土地評価部門テキストP32
２．妥当　同上　　　　　　　　P42
３．妥当でない　高度及び準高度商業地域の「街路条件」の細項目に「舗装」はない（土地価格比準表）
４．妥当　土地評価部門テキストP41

問19 住宅地地域の地域区分、地域要因に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．住宅地は、住宅地域内の土地をいうものであるから、必ずしも、現実に居住の用に供される建物等の敷地に限られるものではなく、現に耕作の用に供されている土地（いわゆる現況農地）や、商業活動の用に供されている建物等の敷地（いわゆる現況商業地）であっても、この土地の存する用途的地域が住宅地域である場合は、その地域に存する土地は住宅地と観念される。
• ２．「環境条件」の細項目「土地の利用度」は、対象地域における画地の有効利用の度合いの判定を主眼としている。有効利用度は、現に建物の敷地として利用されている割合、すなわち、建築物の疎密度等の各画地の利用の度合いを示すものである。したがって、公園、グラウンド等の公共施設は宅地の有効利用の一形態とはいえない。
• ３．農家集落地域においては、居住者の移動及び増減、世帯分離の状態並びに家族構成の老齢化等の現象が、その地域の価格形成に大きな影響を与えるものである。「環境条件」の細項目「居住者の近隣関係等の社会的環境の良否」において、農家集落地域における上記特有な状況を反映するために、他の住宅地域に比べ、大きな格差率となっている。
• ４．自動車、工場等から発生する騒音及びこれから排出される排気ガス、ばい煙等による大気汚染等の公害は、居住者の生活及び環境に大きな影響を与えるものであり、その程度がはなはだしい場合は、住宅地域の効用を著しく低下させるものである。「環境条件」の細項目「騒音、振動、大気汚染、じんあい、悪臭等」において、これら公害の程度を総合考量して判定することとなるが、優良住宅地域については、住宅環境は極めて良好な地域であり、公害等が発生する地域ではなく、本細項目を比較することの意義はないため、比準項目には掲げていない。

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選択肢	投票
1	5
2	0
3	2
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．○　土地評価部門テキストP3
２．×　同上　　　　　　　　P16　有効利用の一形態とはいえない⇒一形態である。
３．×　同上　　　　　　　　P18及び土地価格比準表
４．×　同上　　　　　　　　P18及び土地価格比準表

問20 農地地域の個別的要因に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．地域要因においては、田地地域、畑地地域ともに「自然的条件」の細項目として「傾斜の角度」を設けているが、個別的要因においては、畑地地域のみ「画地条件」の細項目として「傾斜の角度」を設けている。これは、田地の場合は画地そのものは平坦であるが、畑地の場合は画地そのものに傾斜があるためである。
• ２．地域要因においては、「交通・接近条件」の細項目に「出荷的集荷地との接近性」を設けているが、個別的要因においては、比較項目に取り上げていない。これは、出荷的集荷地との接近の程度が、対象地の最寄集落からの距離により比較するため、同一近隣地域であれば、同一の最寄集落になるためである。
• ３．地域要因においては、「自然的条件」の項目「災害の危険性」により災害の可能性を総合的に判定することとしているが、個別的要因においては「災害の危険性」を比較項目に取り上げていない。これは、同一近隣地域内における各画地によって災害の被害程度が異なることは想定されないことによるためである。
• ４．農地の各画地の、整形、不整形等の形状及び電柱、鉄塔、岩石等の障害物の存否は作業効率に影響を与えるものであり、個別的要因において、これらを総合的に判定することとしている。判定については、田地地域では、画地条件の細項目として「形状」、「障害物による障害度」に区分し行うものであるが、畑地地域ではこれをまとめ「形状不整及び障害物による障害の程度」と一つの細項目としている。これは、畑地は相対的に作業の機械化率が低いためである。

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＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．妥当　土地評価部門テキストP120及び土地価格比準表
２．妥当　土地評価部門テキストP121及び土地価格比準表
３．妥当でない　土地評価部門テキストP122及び土地価格比準表「災害の危険性」を比較項目に取り上げていない。⇒取り上げている。
４．妥当　土地評価部門テキストP123及び土地価格比準表

問21 不動産の価格に関する諸原則について次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．収益逓増の原則とは、不動産、資本、労働及び経営（組織）の各要素によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分されるとする原則で、このような総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、不動産に帰属するという現象を指している。
• ２．予測の原則とは、財の価格はその財の収益性等についての予測を反映して定まるという原則で、不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右されるということを指している。
• ３．寄与の原則とは、不動産のある部分が不動産全体の収益獲得に寄与するとする原則で、たとえば、併合画地の評価の場合に併合前の画地が、併合後に全体画地の一部となって併合後の画地の価格上昇に寄与するという現象を指している。
• ４．適合の原則とは、不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。たとえ用途的地域の標準的使用に完全に一致しなくても、合理的な類似性、協働性の範囲内であればよいことは当然である。

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＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．妥当でない　新要説不動産鑑定評価基準P77,78　収益逓増の原則でなく収益配分の原則の説明
２．妥当　　　　同上　　　　　　　　　　P82
３．妥当　　　　同上　　　　　　　　　　P78
４．妥当　　　　同上　　　　　　　　　　P80

問22 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて、正常価格以外の価格を求める場合について次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格は、特定価格である。
• ２．文化財の指定を受けた建造物や宗教建築物及びその敷地について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合は、特殊価格である。
• ３．不動産と取得する他の不動産との併合をする場合、たとえば借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合の価格は、限定価格である。
• ４．公共事業により地下鉄道を付設する場合において、対象地に区分地上権を新規に設定するが、対象地の平面的利用を阻害する分割及び対象地の立体的利用には工作物による分割が生じるので求めるべき価格は、限定価格である。

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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問23 不動産の鑑定評価における地域分析に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成へどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
• ２．地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される用途的地域には、近隣地域、類似地域及び周辺地域の３つの地域があり、それぞれが独立している。
• ３．近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に間接に影響を与えるような特性を持つものである。
• ４．近隣地域と同一需給圏内に存する類似地域とは、その地域要因の類似性に基づいて、隣接すると否とにかかわらず、それぞれの地域の構成分子である不動産相互の間に、代替、均衡等の関係が成立し、その結果、両地域は相互に影響を及ぼすものである。

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＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．○妥当。新要説不動産鑑定評価基準Ｐ105
２．×妥当でない。同上Ｐ106「及び周辺地域の3つの特性があり、‥‥」部分は妥当でない。
３．×妥当でない。同上Ｐ106～107間接に⇒直接に
４．×妥当でない。同上Ｐ110均衡⇒競争

問24 鑑定評価によって求める賃料の種類に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は限定賃料であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて継続賃料を求めることができる場合がある。
• ２．賃料の種類の分類として、新規に賃貸借を開始する場合の賃料（新規賃料）には正常賃料及び限定賃料があるが、限定賃料には新規賃料及び継続賃料がある。
• ３．継続賃料とは、不動産の賃貸借等に係る賃料を改定する場合に、特定の当事者間が継続して賃貸借することを前提に成立するであろう市場価値を適正に表示する賃料をいう。
• ４．限定賃料を求めることができる例として、隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合などがあり、合理的な賃料市場で成立する正常賃料と乖離する場合の賃料である。

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4	5

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×妥当でない。新要説不動産鑑定評価基準P102　限定賃料⇒継続賃料、継続賃料⇒限定賃料　
２．×妥当でない。同上　　　P103　新規賃料及び継続賃料⇒新規賃料
３．×妥当でない。同上　　　P103　市場価値⇒経済価値
４．○妥当　　　　同上　　　P103

問25 取引事例比較法の適用に当たり、対象地の近隣地域の類似地域に過去時点の取引事例がある場合、対象地の現在推定価格を求める手順についての次の記述のうち、妥当なものはどれか。ただし、取引に当たっての事情補正はない。

• １．事例価格の標準化補正をしてから、事例地の存する地域の地価変動率で時点修正し、地域要因の比較を行い対象地の個別的要因比較をして求める。
• ２．事例価格を近隣地域と同等の地価変動率で時点修正してから、標準化補正及び地域要因比較を行い、対象地の個別的要因比較をして求める。
• ３．事例価格の標準化補正をしてから、近隣地域と同等の地価変動率で時点修正し､地域要因の比較を行い､対象地の個別的要因比較をして求める。
• ４．事例価格を事例地の存する地域の地価変動率で時点修正し、その後に標準化補正及び地域要因比較を行い、対象地の個別的要因比較をして求める。

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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：75％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×妥当でない
２．×妥当でない
３．×妥当でない
４．○妥当　不動産鑑定評価基礎知識Ｐ73

問26 原価法の適用に当たり建物の減価修正を行う場合、耐用年数に基づく方法の意義と適用上の留意事項内容についての次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．対象建物の築後の経過年数と今後見込まれる経済的残存耐用年数とがあるが、価格時点までの維持管理状態及び減価の程度を把握できる経過年数を重視すべきである。
• ２．対象建物が増築部分と在来部分からなっている場合のように二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの耐用年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらの年数をいかに判断して用いるかは対象建物の実情に即して決定すべきである。
• ３．経済的残存耐用年数は通常の場合、対象建物の構造・用途に基づく法定耐用年数から経過年数を差し引いて求める。
• ４．耐用年数に基づく方法には定額法、定率法、償還基金法等があるが、対象建物の残存耐用年数満了時における残存価額がゼロの場合、いずれの方法でも適用可能である。

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＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問27 収益還元法において、有期還元法を適用して敷地と建物の償却前純収益に乗じる複利年金現価率を示す次式のうち、妥当なものはどれか。ただし、記号は以下の通りとする。Ｙ：割引率 ａ：一期間の純収益 n：年数

• １．ａ×Y ( 1＋ Y )n÷( 1＋ Y )－1
• ２．ａ× ( 1＋ Y )n－1÷Y( 1＋ Y )n
• ３．ａ× ( 1＋ Y )n－1÷Y
• ４．ａ× ( 1＋ Y )n－1÷( 1＋ Y )n

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＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×
２．○妥当　新要説不動産鑑定評価基準P151
３．×
４．×

問28 宅地の新規賃料を求める場合、手法の適用及び留意すべき事項に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．比準賃料を求める場合には、価格時点に近い新規契約の事例から比準する必要があり、対象地の立地条件、契約の内容その他賃料の形成要因が類似するものでなければならない。
• ２．積算賃料を求める場合に契約条件によって土地の利用制限があるときでも、対象地の最有効使用における土地価格を基礎価格とし、期待利回りを乗じて宅地の賃貸借に付随する必要諸経費等を加算して求める。
• ３．収益賃料を求める場合には、対象地の近隣は倉庫業が標準であるので、対象地に想定する倉庫業の総収益を分析して、このうち対象地が一定期間生み出すであろうと期待される収益純賃料を求め、賃貸借に付随する必要諸経費等を加算して求める。
• ４．配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を求める場合には、対象地に貸倉庫を想定し、近隣の貸倉庫の賃貸事例から実際実質賃料を比準した後、宅地以外の部分に対応する実際実質賃料相当額を控除して求める。

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＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：75％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．○妥当　新要説不動産鑑定評価基準P307　
２．×妥当でない。新要説不動産鑑定評価基準P307　
３．○妥当　新要説不動産鑑定評価基準P204
４．○妥当　新要説不動産鑑定評価基準P307　

問29 試算価格の調整では各手法の試算価格の説得力に係る判断に当たって、「対象不動産に係る地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性」を掲げているが、この意義に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．対象不動産の近隣地域の標準的使用について、その価格形成要因の分析を通じて、対象不動産の最有効使用に適合する試算価格であるかの判断で、特に客観的に説得力のある取引事例比較法の適用段階で、収集した取引事例及び比準作業の適合性を判断すること。
• ２．地域分析及び個別分析を通じて、対象不動産の市場の特性を把握したうえで試算価格が現実の市場の需給動向を正確に反映しているか、市場参加者の行動原理をどの程度反映しているかのように適合性を判断すること。
• ３．対象不動産の有する価格形成要因について、地域分析及び個別分析を通じて特に最有効使用の観点から、採用した資料、各手法の適用の過程を吟味し、試算価格の適合性を判断すること。
• ４．地域分析及び個別分析を通じて、対象不動産の将来のあり方を適切に反映している試算価格であるかの判断で、特に収益還元法の適用段階で採用した将来期待される純収益を把握するため収集した賃貸事例、賃貸業に関する費用等の資料及び割引率等のデータの説得力及び適合性を判断すること。

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＜解答＞
２　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問30 鑑定評価の基本的事項の一つである対象不動産の確定に当たって必要となる、対象確定条件に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．対象確定条件は、依頼内容に応じて、対象不動産の物的事項及び権利の態様に関する事項を確定するために設定することが必要なものであり、現実の状態を所与とする場合には当該条件を設定する必要はない。
• ２．不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その建物のみを独立のものとして鑑定評価の対象とする場合の鑑定評価を独立鑑定評価という。
• ３．不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とする場合の鑑定評価を部分鑑定評価という。
• ４．不動産の分割を前提として、分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とする場合の鑑定評価を分割併合鑑定評価という。

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＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×新要説不動産鑑定評価基準P85　現状を所与する場合も対象確定条件である。
２．×新要説不動産鑑定評価基準P85　独立⇒部分　
３．○新要説不動産鑑定評価基準P85　
４．×新要説不動産鑑定評価基準P85　分割併合⇒部分

問31 不動産の鑑定評価において、対象不動産の最有効使用の判定に当たって留意すべき事項に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．最有効使用は、良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であり、また当該使用方法による効用が十分に発揮される時点については、必ずしも現時点である必要はない。
• ２．個々の不動産の最有効使用は、近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、常に標準的使用の用途と一致する。
• ３．地域要因の変動が予測される場合には、当該変動時期及び具体的な内容についての実現の蓋然性の程度にかかわらず、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化することを前提として最有効使用を判定する必要がある。
• ４．建物及びその敷地の最有効使用は、当該建物の用途が更地の最有効使用と異なる場合でも、建物の取壊しにより更地の最有効使用の実現が可能であるので、更地の最有効使用と一致する。

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1	6
2	1
3	3
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．○妥当　新要説不動産鑑定評価基準P119
２．×妥当でない　同上　　　　　　　P75・P119「常に標準的使用の用途と一致する」部分は妥当でない
３．×妥当でない　同上　　　　　　　P120「蓋然性の程度にかかわらず」部分は妥当でない。
４．×妥当でない　同上　　　　　　　P121「最有効使用の実現が可能であるので、更地の最有効利用と一致する」部分は妥当でない。

問32 土地の種別に応じた、次の同一需給圏の判定に当たって留意すべき基本的な事項の記述について、それぞれ該当する土地の種別の組合せとして、妥当なものはどれか。

（ア） 一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向がある。
（イ） 一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。
（ウ） 一般に製品の生産及び販売に関する費用の経済性に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向がある。
（エ） 一般に原材料、製品等の大規模な移動を可能にする高度の輸送機関に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向がある。

• １．（ア）住 宅 地 （イ）普通商業地 （ウ）中小工場地 （エ）大工場地
• ２．（ア）普通商業地 （イ）高度商業地 （ウ）普通商業地 （エ）中小工場地
• ３．（ア）住 宅 地 （イ）高度商業地 （ウ）普通商業地 （エ）大工場地
• ４．（ア）住 宅 地 （イ）高度商業地 （ウ）中小工場地 （エ）大工場地
  評―14

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1	1
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3	0
4	8

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×
２．×
３．×
４．○妥当　（ｱ）新要説不動産鑑定評価基準Ｐ111（ｲ）Ｐ111（ｳ）Ｐ112(ｴ）Ｐ111

問33 鑑定評価報告書の必要記載事項に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．鑑定評価額及び価格又は賃料の種類の記載において、限定価格を求めた場合には、かっこ書きで正常価格である旨を付記してその額を併記しなければならない。限定価格が正常価格と同額である場合についても同様である。
• ２．価格時点及び鑑定評価を行った年月日の記載は必要であるが、実際に現地に赴き対象不動産の現況を確認した年月日については、必ずしも記載する必要はない。
• ３．鑑定評価上の不明事項が存在した場合においては、他の専門家が行った調査結果を活用することにより、当該不明事項に係る取扱いについては特に明示する必要はない。
• ４．鑑定評価書の提出先と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との関係を記載する必要があるが、提出先等が未定の場合には、その旨を記載すれば足りる。

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1	7
2	0
3	0
4	4

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：75％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．　確認できない。
２．×　新要説不動産鑑定評価基準P332　実地調査年月日は記載しなければならない。
３．×　不動産鑑定評価基礎知識P35　不明事項に係る取扱い及び調査の範囲は記載事項である。
４．○　新要説不動産鑑定評価基準P218　

問34 同一の近隣地域内に所在する下図の画地①・②の併合取引に係る取得する土地の鑑定評価額に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

なお、各画地の正常価格は、下記の表及び土地価格比準表をもとに、近隣地域において価格形成要因が標準的な土地（以下「標準的画地」という。）の価格及び当該標準的画地の価格形成要因と比較した各画地の個別的要因に係る増減価率に基づく格差修正率により求めるものとし、また併合に伴い増分価値が発生する場合の各画地への配分率は２分の１とする。

• １．画地①の所有者が、画地②を併合取得する場合の鑑定評価において、所有地の正常価格の単価と、併合後の一体地の正常価格の単価は同額であるので、価格の種類は正常価格で、鑑定評価額は9,000,000円である。
• ２．画地①の所有者が、画地②を併合取得する場合の鑑定評価において、併合後の一体地の正常価格の単価が、取得する土地の正常価格の単価を上回るため、併合による増分価値が発生することとなるので、価格の種類は限定価格で、鑑定評価額は12,000,000円である。
• ３．画地②の所有者が、画地①を併合取得する場合の鑑定評価において、併合後の一体地の正常価格の単価が、所有地の正常価格の単価を上回るため、併合による増分価値が発生することとなるので、価格の種類は限定価格で、鑑定評価額は12,000,000円である。
• ４．画地②の所有者が、画地①を併合取得する場合の鑑定評価において、併合後の一体地の正常価格の単価が、所有地の正常価格の単価を上回るため、併合による増分価値が発生することとなるので、価格の種類は限定価格で、鑑定評価額は10,000,000円である。

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1	0
2	0
3	8
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問35 借地借家法（平成３年法律第90号。以下同じ。）等の適用に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．国・公有財産である土地、建物の賃貸借については、すべて借地借家法が適用されるわけではない。
• ２．借地借家法に定められている規定の多くは強行規定とされているから、各規定に反する特約で借地権者に不利なものは無効となるが、借地権設定者に不利な特約であれば無効とはならない。
• ３．借地借家法は、平成４年８月１日から施行されており、同法に定められている規定は、いずれも同施行日から効力が生じており、例外はない。
• ４．借地借家法の施行日よりも前に設定した借地権については、その効力は旧借地法により判断されることになる。
  評―16

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1	0
2	1
3	7
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．○妥当　普通財産は適用される。行政財産は適用されない。
２．○妥当　借地借家法第９条
３．×妥当でない　施行前に設定された借地権契約は廃止された旧借地法が適用される。
４．○妥当　借地借家法附則第６条

問36 借地権及び借地権価格の評価方法に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．借地契約の存在が確認されたが、借地上に建物が存在しないときは、建物の移転を要しないので借地権の消滅補償は必要でない。
• ２．借地権（地上権又は土地賃借権）の登記がなく、また建物の登記もなく、借地権の対抗力が認められないときは、借地権の消滅補償をする必要はない。
• ３．借地権価格は、借地権の存続期間及び残存期間、地代の高低により異なることはない。
• ４．借地権価格の評価は、当該宅地の更地価格に当該地域における標準的借地権割合を乗じて求めれば足りるわけではない。

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1	0
2	3
3	1
4	8

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×妥当でない。
２．×妥当でない。
３．×妥当でない。
４．○妥当。所有者が異なる2筆の土地を借地人が一体的利用を行っている場合は、土地評価は所有者毎に行い借地権は一体的評価を行うことから、このような場合には更地価格に借地権割合を乗じて求めれば足りるわけではないので妥当である。（用地取得と補償Ｐ158）

問37 残借地権の評価等に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．借地権が設定されている１区画の土地の一部（全体の約３分の２程度）が道路用地として買収される場合において、当該部分の借地権が適正に評価されて消滅するときは、残借地権も当然に消滅する。
• ２．１の場合において、借地権設定者と借地権者は、残借地権の存続について協議することが望ましい。
• ３．１の場合において、残借地部分のみでは、従前と同規模の建物を再築することができないことが明らかなときは、残借地権について生ずる損失を補償することができる。
• ４．３の残借地権に関して生ずる損失補償の算定方法については、用対連細則に規定がある。

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選択肢	投票
1	9
2	1
3	0
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×妥当でない。残借地権も当然に消滅する。の部分は妥当でない。
２．○妥当
３．○妥当
４．○妥当

問38 地価公示法（昭和44年法律第49号）に基づく地価公示（以下「地価公示」という。）に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．標準地の価格等の公示は、所在について、平成22年度より、個人情報の保護に配慮して、町村・字等までを公示することとし、地番は公示しないこととなった。
• ２．標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有し、土地の用途が同質と認められるまとまりのある地域において、土地の利用状況、環境、地積、形状等が当該地域において通常であると認められる一団の土地が選定される。
• ３．標準地の選定、価格の判定及び価格等の公示は、各都道府県に設置された土地鑑定委員会が行う。
• ４．土地鑑定委員会は、１地点の標準地について１人の不動産鑑定士を厳正な審査をもって選任し、その不動産鑑定士に鑑定評価を求めて結果を審査し、必要な調整を行って、当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定する。

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1	1
2	9
3	1
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．×妥当でない。地番は公示しない⇒地番も公示する。
２．○妥当
３．×妥当でない。各都道府県⇒国土交通省
４．×妥当でない。1人⇒2人以上

問39 地方税法（昭和25年法律第226号）及び固定資産評価基準（昭和38年自治省告示第158号）に基づく固定資産税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．鉄道又は軌道による運送の用に供する土地（複合利用鉄軌道用地を除く。）の評価は、当該鉄軌道用地に沿接する土地の価額の３分の１に相当する価額によって求める。
• ２．土地の地目の認定は、同一の所有者に属し、かつ、利用状況の類似する土地を一団の土地として一の地目に認定する。
• ３．宅地の評価において、標準宅地の適正な時価を求める場合には、当面の間、地価公示価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用することとされている。
• ４．類似する地域において地価が下落し、かつ、市町村長が修正前の価格を課税標準とすることが、課税上著しく均衡を失すると認める場合は、平成22年度分又は平成23年度分の固定資産税に係る課税標準については、下落修正を行う。

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選択肢	投票
1	0
2	3
3	3
4	5

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：75％・解答者：やまおとこ）

＜解説＞
１．○妥当。土地評価部門テキストＰ353
２．×妥当でない。土地評価部門テキストＰ340地目の認定等「土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的に僅少の差異の存するときでも土地全体としての状況を観察して認定する。」から妥当でない。設問はＰ345一画地の認定の説明と思われる？。
３．△妥当。土地評価部門テキストＰ344標準宅地の適正な時価の評定「地価公示価格・地下調査価格、鑑定評価における1㎡当たりの標準価格を基にその7割路線価として付設する。」から概ね妥当と思われる。
４．○妥当。土地評価部門テキストＰ341により妥当と思われる。

問40 相続税法（昭和25年法律第73号）及び財産評価基本通達（昭和39年直資56ほか国税庁長官通達）に基づく相続税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．容積率の高い幹線道路沿いの地域と容積率の低い背後の地域にわたる宅地の評価は、奥行価格補正率表の適用に際して区分Ⅱ（区分Ⅰより奥行が長い場合の減価が大きい。）を採用する。
• ２．建築基準法（昭和25年法律第201号。以下同じ。）第43条による間口２ｍ以上の接道義務を満たさない宅地については、再建築困難地補正として建築可能な通常の土地として評価した価額の３割相当額を控除して評価する。
• ３．建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、道路敷きとして提供することとなる部分の価値を３割として評価する。
• ４．がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地は、当該部分の価値をゼロとして評価する。

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＜解答＞
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＜解説＞
１．
２．
３．
４．