物件(R03)

Last-modified: 2024-04-16 (火) 16:21:29

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問１問２問３問４問５問６問７問８問９問10
１３２３３１３１４３
問11問12問13問14問15問16問17問18問19問20
３２１３４２４４２４
問21問22問23問24問25問26問27問28問29問30
２４３２１４１４３２
問31問32問33問34問35問36問37問38問39問40
１４１４２３１３２１

※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。

 

問１　物件概説に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．物件部門に係る補償項目のうち、建物等に関する補償については、土地評価部門に係る土地代金とともに、被補償者からの関心が高い傾向がみられる。建物等に関する補償については、建物を「取得」、「使用」又は「移転」するそれぞれの場合があるが、建物等を事業の用に供するために取得したり、使用したりするケースはほとんどなく、通常の場合には移転に要する費用を補償することとなる。
  • ２．建物の移転工法として代表的な「再築工法」は、従前の建物と同種同等のものを建築するのに要する費用を算定の基本としているが、建築基準法等の関連法令は時代とともに改正されているので、建築を行おうとする時点で、法令に基づく改善を行わざるを得ない場合が生ずることがある。改善に必要な費用については、これを損失補償として補償するのが妥当である。
  • ３．国土交通省における「地方整備局用地事務取扱規則」及び「○○地方整備局用地事務取扱規則」における物件部門の位置付けについては、一般補償基準（公共用地の取得に伴う損失補償基準要網（昭和37年６月29日閣議))決定に基づき適正に補償金額を算定することとされ、いわゆる公共補償基準（公共事業の施工に伴う公共補償基準要網(昭和42年２月21日閣議決定))に基づく補償金の算定は、「物件」部門から除外されている。
  • ４．「物件」部門の業務内容については、おおむね「木造建物、一般工作物、立木又は通常生ずる損失に関する調査及び補償金算定業務」及び「木造若しくは非木造建築物で複雑な構造を有する特殊建築物は除き、これらに類する物件に関する調査及び補償金算定業務」とされている。
 
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＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．◯（解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　1-1】
２．×（解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　1-1】【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-2】「これを損失補償として補償するのが妥当である。」→「改善に必要な費用については、これを損失補償とすることはみとめられていないが、建築時期が早まったことによる運用益相当額については補償することができることとされている」
３．×（解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　1-7】「一般補償基準に基づき適正に補償金額を算定することとされ、いわゆる公共補償基準に基づく補償金の算定は、除外されている。」→「一般補償基準及び公共補償基準に基づき適正に算定しなければならない。」
４．×（解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　1-11】「複雑な構造を有する特殊建築物は除き、これらに類する物件に関する調査及び補償金算定業務」→「複雑な構造を有する特殊建築物又はこれらに類する物件に関する調査及び補償金算定業務」

 

問２ 建築基準法（昭和25年法律第201号）に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．建築物に附随する門や塀は建築物に該当するが、建築物のない更地にある独立した門や塀も建築物である。
  • ２．居間とは居住、執務、作業等に類する目的のために断続的に使用する室をいうが娯楽のために使用する室は含まれない。
  • ３．主要構造部に最下階の床は含まれないが、構造耐力上主要な部分に床版は含まれる。
  • ４．延焼の恐れのある部分とは、防火上有効な公園、広場、川等の空地若しくは水面又は耐火構造の壁その他これらに類するものに面する部分を除き、隣地境界線、道路中心線又は同一敷地内の２以上の建築物（延べ面積の合計が500m2以内の建築物は、１の建築物とみなす。）相互の外壁間の中心線から、１階にあっては5m以下、２階にあっては3m以下の距離にある建築物の部分をいう。
 
選択肢 投票
1 0  
2 5  
3 6  
4 3  

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-18】「建築物のない更地にある独立した門や塀も建築物である。」→「建築物のない更地にある独立した門や塀は建築物ではない。」※「該当するが」の「が」が逆接ついている時点で「建築物ではない」と記載しないと矛盾がある。
２．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-19】「居間とは居住、執務、作業等に類する目的のために断続的に使用する室をいうが娯楽のために使用する室は含まれない。」→「居間とは居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために断続的に使用する室のことをいう。」
３．◯　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-19】【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-19及び2-29】※主要構造部に最下階の床、基礎、基礎ぐいは含まない、構造耐力上主要な部分に床版は含まれる。
４．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-22】「１階にあっては5m以下、２階にあっては3m以下の距離にある建築物の部分をいう。」→「１階にあっては3m以下、２階にあっては5m以下の距離にある建築物の部分をいう。」

 

問３建築基準法に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．防火地域又は準防火地域内で建築物を新築する場合は、床面積が10㎡以内の新築でも確認申請を要するが、移転に係る部分の床面積が10㎡以内である時は確認申請を要しない。
  • ２．木造以外の建築物で、2以上の階数を有し、又は延べ面積が200m2を超える新築は、区域を問わず全国で確認申請を要する。
  • ３．エレベーター、エスカレーター、特定行政庁が指定する小荷物専門昇降機等は確認申請を要しない。
  • ４．建築とは、建築物を新築し、増築し、改築することをいうが、大規模の修繕、模様替、用途の変更又は移転することも建築という。
 
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1 3  
2 10  
3 0  
4 0  

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：75％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-50】※移転に係る部分の床面積が10㎡以内である時も確認申請を要する。
２．◯　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-50】
３．×　(解答者：長曾我部)※「平成28年6月1日に施行される改正建築基準法施行令により，小荷物専用昇降機（テーブルタイプを除く）を設置する場合は，確認申請が必要になります。」とある？テキストにない？
４．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-52】「大規模の修繕、模様替、用途の変更又は移転することも建築という。」→「大規模の修繕、大規模の模様替は建築とはいわない。」

 

問４　建築基準法に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．建築面積の算定には、地階の面積はすべて含まれない。
  • ２．昇降機塔、装飾塔、見物塔その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が、当該建築物の建築の1/8以下のものは階数及び述べ面積に算入しない。
  • ３．階段室、昇降機塔などの建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が、当該建築物の建築面積の1/8以下の場合、その部分の高さは建築物の高さにされないことがある。
  • ４．容積率算定上の延べ面積は、各階の床面積の合計から容積率の緩和部分を除いた面積であるが、共同住宅の共用の廊下、または共用の階段の床面積は、それらの開放の有無により、容積率算定上の延べ面積から除外されることがある。
 
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1 1  
2 5  
3 8  
4 2  

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：80％・回答者：ひじ）
２ → 延べ床面積に算入されるため×
３　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-34】※地階で地盤面上1ｍ以下にある部分は、建築面積に参入されない。逆に言えばそれ以外は算入される。
２．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-35及び2-46】「1/8以下のものは階数及び述べ面積に算入しない。」→「1/8以内でかつその部分が高さが12ｍ以下であればその部分は建築物の高さに算入されない。」※「見物塔」は「物見塔」と思われます誤字なのか引っ掛けなのかわかりにくい。誤字でも妥当でないになるかと※階数には算入しないと記載がありますが面積は確認できません。要は「面積」ではなく「高さ」であるという問題。
３．◯　(解答者：長曾我部)　【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-46】「1/8以下の場合、その部分の高さは建築物の高さに算入されないことがある。」→「1/8以内でかつその部分が高さが12ｍ以下であればその部分は建築物の高さに算入されない」※「かつ」であり2つの条件が必要なので、1/8であって、ここでは高さが何メートルか記載がないので、12m以上であれば算入されるので、されるされないが確定できないので正しい文章は「されないことがある」になる。今年から使用されている「されないことがある」は原文から変えられてさらに問題を難しくしています。
４．×　(解答者：長曾我部)　【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-35】【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-79から2-80】「それらの開放の有無により、容積率算定上の延べ面積から除外されることがある。」→「それらの開放の有無を問わず、容積率算定上の延べ面積から除外される。」
　　→4は×「開放の有無により～」とありますが、【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-80】で開放の有無を問わずとあるので×ではないでしょうか。

 

問５　建築基準法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．がけ池、河、路線敷地等に沿う道路のうち特定行政庁が指定する幅員4ｍ未満の道路において、当該がけ地等の境界線から道の側に4ｍまでの部分は、敷地面積に算入されない。
  • ２．「用途地域」とは、地域ごとに用途を定めた都市計画で、住居系8種、商業系2種、工業系3種に分類される。
  • ３．建築物の敷地が防火地域の内外にまたがる場合において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときでも、各地域の建ぺい率の限度にその敷地の当該地域にある各部分の面積の 敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。
  • ４．駐車場等の床面積は、建築できる最大延べ面積の1/5を限度として、容積率算定上の延べ面積から除外される。
 
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1 2  
2 0  
3 6  
4 6  

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・回答者：風車）
３　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-32】「がけ地などの境界線より原則として4ｍ広げた線を道路境界線とみなす。」との記載がある。
２．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-61、62】住居系8種（第1種、第2種低層住居専用地域、第1種、第2種中高層住居専用地域、第1種、第2種住居地域、準住居地域、田園住居地域（テキスト未記載※講習時に説明））、商業系2種（近隣商業地域、商業地域）、工業系3種（準工業地域、工業地域、工業専用地域）
３．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-83】「1つの敷地が防火地域と準防火地域、または防火地域と指定なしの地域にまたがった場合、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地はすべて防火地域内にあるものとみなされ、建ぺい率の緩和を受けることができる。」との記載がある。
４．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-79】「容積率算定上の延べ面積から除外されるもの」に同内容の記載がある。

 

問６　建築基準法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．容積率の限度が前面道路の幅員によって定まる場合において、当該前面道路が2以上あるときは、それらの幅員のうち最小のものが、容積率の算定の基礎となる数値として採用される。
  • ２．建ぺい率とは、建築物の建築面積(同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)の敷地面積に対する割合をいう。
  • ３．高さ制限には、種類によって適用される用途地域が異なるが、前面道路の反対側の境界線から伸びる斜線(道路斜線制限)は、すべての用途地域に適用される。
  • ４．隣地境界線から伸びる斜線(隣地斜線制限)は、第1種・第2種低層住居専用地域以外の用途地域に適用される。
 
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1 8  
2 0  
3 0  
4 2  

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・回答者：風車）
１　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-73】「敷地に2以上の前面道路がある場合は、道路幅員の大きいほうの値を取る」との記載があり、妥当ではない。
２．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-81】解答文と同内容記載。
３．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-86、87】道路斜線制限は、すべての用途地域に適用される為、妥当である。
４．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-86、87】隣地斜線制限は、第1種・第2種低層住居地域以外の用途地域に適用される為、妥当である。

 

問７ 　建築移転に伴う関連法規に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．都市計画法(昭和43年法律第100号)で規定する開発許可に関し、市街化区域において1,000m2 未満の開発行為について開発許可は不要である。ただし、都道府県又は指定都市などは、別に定めることができる。
  • ２．危険物の規制に関する政令(昭和34年政令第306号)で規定する給油取扱所(いわゆるガソリ ンスタンド)は、給油空地として、最低、間口10m、奥行6mの矩形が道路に接して内在するように設置しなければならないが、給油空間の間口とは、一般的に主要道路に面した方の幅を指すものとされている。
  • ３．工場立地法(昭和34年法律第24号)でいう生産施設には、製造工程等を形成する機械又は装置が建築物の外に設置されているもの、及び地下に設置されるものは該当しない。
  • ４．風俗営業を営もうとする者は、当該営業所の所在地を管轄する都道府県公安委員会の許可を受けなければならないが、増築、改築その他の行為による営業所の構造又は設備の変更(軽微 な変更を除く)を行う場合には、あらかじめ承認が必要となる。
 
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1 0  
2 3  
3 10  
4 1  

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：75％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．△（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-140】解答文と同内容の記載はあるが、「三大都市圏の一定の区域において」の記載がない。
２．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-208】「給油空地は、最低、間口10ｍ、奥行6ｍの矩形が道路に接して内在するように設定しなければならない。」との記載がある為、妥当である。
３．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-223】生産設備に該当するものとして、規則第2条二「製造工程等を形成する機械又は装置で前号の建築物の外に設置されているもの」との記載がある為、妥当ではない。
４．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　2-282】（3）移転工法等に係る規定等　1）、2）に解答文と同内容の記載がある為、妥当である。

 

問８公共用地の取得に伴う損失補償基準(昭和37年10月12日用地対策連絡会決定。以下「用対連基 準」という。)及び同細則(昭和38年3月7日用地対策連絡会決定。以下「用対連細則」という。) で規定する建物等の取得等に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．建物を移転することが著しく困難又は建物を移転することにより従来利用していた目的に供 することが著しく困難となるときは、当該建物を取得するものとする。この場合において、当該建物所有者の請求を必要とすることは規定されていない。
  • ２．建物等の移転に要する費用が当該建物等を正常な価格により取得するとした場合の費用を超えるときは、移転させるよりも取得する方が補償の経済原則からみて合理的であるので、正常な取引価格をもって当該建物を取得することができる規定がある。
  • ３．建物等を取得する場合、取引事例があるときは、土地の取得に係る補償と同様に正常な取引価格をもって補償する。取引事例がないときは、当該建物の推定再建築費を、取得までの経過 年数、維持保存の状況に応じて減価した額を補償する。
  • ４．建物に関する所有権以外の権利の消滅に係る補償の場合、個別に見積もるのは賃借権、使用借権等の用益物権であり、抵当権等の担保物権は、一般的に建物所有権に含まれることが多い。
 
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1 11  
2 0  
3 0  
4 0  

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-2（用対連基準第28条）】当該建物等の所有者の請求が必要である為、妥当ではない。
２．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-3（用対連基準第30条）】解答文と同内容の記載がある為、妥当である。
３．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-4（用対連基準第15条、16条）】解答文と同内容の記載がある為、妥当である。
４．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-4（用対連基準第18条）】解答文と同内容の記載がある為、妥当である。

 

問９　区分所有建物の取得等に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．建物の区分所有等に関する法律(昭和37年法律第69号)の適用のある建物で移転が困難であるものがあるときは、当該区分所有建物の区分所有者の請求により、これに係る区分所有権、共用部分の共有持ち分及び敷地利用権を取得することができる。
  • ２．区分所有権の全部を取得する場合においては、規約により区分所有建物の敷地とされているすべての土地に係る敷地利用権を取得する。
  • ３．区分所有権等のマンションで移転が困難な場合、全員からの請求でなくとも、各区分所有者の請求により、当該区分所有者の有する区分所有権を取得することができる。
  • ４．区分所有権等を取得する場合におけるマンションの敷地の評価は「更地評価」が原則である。
 
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1 0  
2 1  
3 0  
4 11  

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-5（用対連基準第29条の2）】解答文と同内容の記載がある為、妥当である。
２．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-5（用対連基準第29条の3）】解答文と同内容の記載がある為、妥当である。
３．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-5】〈解説〉2に、「区分所有権が上記の特質を有することに鑑み、全員からの請求がなくとも、各区分所有者の請求により当該区分所有者の有する区分所有権を取得することができることとするのが相当である」との記載がある為、妥当である。
４．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-5】〈解説〉1に、「本条2項でいう正常な取引価格とは、物件がないものとしてのいわゆる「更地評価」ではなく、「建付地評価」であるので、注意を要する」との記載がある為、妥当ではない。

 

問10　用対連細則別記3「区分所有建物敷地取得実施要領」に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．区分所有建物の一部のみを取得する場合において、残存する区分所有者が有する敷地利用権 のうち事業に必要な用地に相当する部分については、原則金銭補償を行うものとする。
  • ２．取得に係る区分所有権（共用部分の共有持ち分を含む。）の正常な取引価格は、原価法により算定した価格を基準とし、取引事例比較法により算定した価格を参考として求めることとされている。
  • ３．区分所有権等の価格が、専有部分の壁、天井等の内装又は台所、浴室等の水回り設備が改修されていない状態のものとして算定されているときは、これら内装又は水回り設備の改修に要する費用を補償するものとする。
  • ４．区分所有建物の一部の取りこわしに伴い残存部分に存する区分所有権の価値が低下すると認められる場合であっても、価値の低下分の補償はしないものとする。
 
選択肢 投票
1 5  
2 0  
3 7  
4 0  

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-7（区分所有建物敷地取得補償実施要領　第7条）】「できる限り区分所有権の取得に伴い事業者が取得した敷地利用権のうち残地に相当する部分と交換することによって取得するよう努めるものとする。」との記載がある為、妥当ではない。
２．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-7（区分所有建物敷地取得補償実施要領　第8条2）】「区分所有権等の正常な取引価格は、次条に定める取引事例比較法により求めた価格を基準とし、第10条に定める原価法により求めた価格を参考として求めるものとする。」との記載があり、原価法と取引事例比較法の取扱いが逆である為、妥当ではない。
３．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-7（区分所有建物敷地取得補償実施要領　第11条）】解答文と同内容の記載がある為、妥当である。
４．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　3-7（区分所有建物敷地取得補償実施要領　第15条）】「区分所有建物の一部の取りこわしに伴い残存部分に存する区分所有権の価値が低下すると認められる場合は、価値の低下相当額を補償するものとする。」との記載がある為、妥当ではない。

 

問11 国土交通省の直轄事業に必要な土地等の取得若しくは使用又はこれらに伴う損失補償に関連する業務の請負（委託）基準に定められている「用地調査等業務共通仕様書」（以下「共通仕様書」という。）に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．建物の用途が工場や倉庫であれば「木造建物〔Ⅰ〕」には区分されない。
  • ２．木造3階建の建物であっても土台、柱、梁、小屋組等の主要な構造部に木材を使用し、軸組（在来）工法により建築されていれば木材建物〔Ⅰ〕に区分することができる。
  • ３．土台、柱、梁、小屋組等の主要な構造部に木材を使用し、軸組（在来）工法により建築されている木造平屋建の建物であっても、主要な構造部の形状・材種、間取り等が一般的でなければ木造建物〔Ⅱ〕と区分する判断は可能である。
  • ４．非木造建物〔Ⅰ〕及び〔Ⅱ〕の区分においても、「建物の用途」若しくは「建物で建築に特殊な技能を必要とするものか」又は「歴史的価値を有する建物か」という内容は判断基準となりうる。
 
選択肢 投票
1 0  
2 1  
3 7  
4 1  

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-2（共通仕様書　第9条二　表1建物区分）】木造建物〔Ⅰ〕の判断基準に「工場、倉庫」の記載がある為、妥当ではない。
２．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-2（共通仕様書　第9条二　表1建物区分）】3階建の建物は、木造建物〔Ⅱ〕に区分される為、妥当ではない。
３．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-2（共通仕様書　第9条二　表1建物区分）】木造建物〔Ⅱ〕の判断基準に「主要な構造部の形状・材種、間取り等が一般的でなく、木造建物〔Ⅰ〕に含まれないと判断されるもの」との記載がある為、妥当である。
４．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-2（共通仕様書　第9条二　表1建物区分）】非木造建物〔Ⅰ〕〔Ⅱ〕の判断基準は、主要構造により区分される為、妥当ではない。

 

問12 照応建物の推定建築費が従前建物の推定再建築費を下回り、かつ照応建物の推定建築費が従前建物の現在価額を上回る場合の算定式として次の記述のうち妥当なものはどれか。

  • １．従前建物の現在価額＋運用益損失額＋（照応建物の推定建築費－従前建物の推定再建築費）＋取りこわし工事費－発生材価額
  • ２．従前建物の現在価額＋（照応建物の推定建築費－従前建物の現在価額）×運用益損失額率＋取りこわし工事費－発生材価額
  • ３．従前建物の現在価額＋運用益損失額＋取りこわし工事費－発生材価額
  • ４．従前建物の現在価額＋取りこわし工事費－発生材価額
 
選択肢 投票
1 5  
2 8  
3 1  
4 1  

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・回答者：ひじ）
１　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-97（建物移転料算定要領（案）第6条一）】照応建物の推定建築費が従前建物の推定再建築費を上回る場合の算定式
２．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-97（建物移転料算定要領（案）第6条二）】　
３．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-95（建物移転料算定要領（案）第5条）】再築工法の構成
４．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-97（建物移転料算定要領（案）第6条三）】照応建物の推定建築費が従前建物の推定再建築費を下回り、かつ現在価額を下回る場合の算定式

 

問13　法令改善費用に係る運用益損失額の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．構外再築工法を認定した場合においては、移転先を限定していないことから法令改善費用の運用益損失額の補償は行わない。
  • ２．法令改善に要する費用は、法令の規定に基づき改善を必要とする耐用年数満了時の費用とするため後価計算により求める。
  • ３．法令改善費用に係る運用益損失額は、施設の移転の時から法令の規定に基づき改善を必要とする耐用年数満了時までの期間運用するため、前価計算により求める。
  • ４．法令上の違反状態が明らかな建物等又はその設備等を除くほかは、原則、既存不適格物件と して推定して取り扱うものとする。
 
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1 14  
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＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-68】「法令改善の規制が全国どこの地域でも適用されるときは、移転先にかかわらず補償対象となる。」との記載があり、妥当ではない。
２．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-69】法令改善に要する費用は、「法令改善に要する費用×（1＋年利率）^耐用年数満了時までの期間」となり、後価計算にて求める為、妥当である。※「法令改善に要する費用」は後価計算
３．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-69】法令改善に係る運用益損失額は、「運用益損失額×1/（1＋年利率）^耐用年数満了時までの期間」となり、前価計算にて求める為、妥当である。※「法令改善に要する費用」は前価計算
４．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-68】「法令上の違反状態が明らかな建物等又はその設備等を除くほかは、原則、既存不適格物件と して推定して取り扱うものとする。」との記載があり、妥当である。

 

問14　自動車の保管場所の確保に要する費用の補償取扱要領(平成5年3月26日中央用地対策連絡協議会理事会決定。以下、本設問において「要領」という。)に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．オートバイ、自転車等の駐輪場は、本要領の対象とならない。
  • ２．一般住宅敷地内にある保管場所の場合において、近隣に保管場所を専用によって確保できるかを検討するにあたっては、順番待ち等の状況(短時間待つことによって確実に確保できるも のを除く。)にあるときは、「専用によって確保できる」に該当しない。
  • ３．道路又は他人所有地を挟んで建物と保管場所がある場合で、保管場所のみが直接支障となった場合も要領の対象となる。
  • ４．業務用建物敷地内にある保管場所の場合において、保管場所の使用形態等から建物が存する一団の土地と、分離(割)が可能かを検討するにあたっては、従業員が通勤に使用している自動車の保管場所は分離(割)が可能と判断することが相当である。
 
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1 2  
2 3  
3 6  
4 1  

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：75％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-78】〔適用範囲等〕に「本要領は、一団の土地の一部が収容等されたことにより自動車の保管場所が使用できなくなった場合について適用する。」との記載があり、駐輪場等は本要領の適用範囲外である為、妥当である。
２．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-82】〔条件③近隣に保管場所を専用によって確保できるか。〕〈判断基準〉に「「専用によって確保できる」とは、専用を行う場合に、比較的容易に確保できる状況をいう。したがって、順番待ち等の状況（短時間待つことによって確実に確保できるものを除く。)にあるときは、これに該当しないものとする。」との記載があり、妥当である。
３．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-78】建物と保管場所が道路又は他人所有地を挟んでいる場合、一団の土地とはならないことから、要領の対象とはならない為、妥当ではない。（※敷地状況、業種等によっては本要領の取扱に準じた検討は必要になるとは思われます。）
４．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-90】〔条件②保管場所の使用形態等から建物が存する一団の土地との分離（割）が可能か。〕〈判断基準〉の「次に例示する使用実態等の場合には分離（割）が可能と判断することが相当である。」の（1）に該当する為、妥当である。

 

問15　建物移転料算定要領(案)(平成28年3月23日中央用地対策連絡協議会理事会申し合わせ。 以下「移転料算定要領」という。)に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．基本的な移転工法である、再築、史家、改造、除却及び復元の5工法の移転料の基本算定式には発生材価額が含まれている。
  • ２．経費率は、木造建物と非木造建物と附帯工作物は同じ率であることから、原則として、木造建物と非木造建物と附帯工作物は一発注として算定する。
  • ３．建物移転料の算定を行う場合の端数処理において、共通仮設費及び諸経費は、次による。
    イ 100円未満のとき1円未満切り捨て
    ロ 100円以上10,000円未満のとき10円未満切り捨て
    ハ 10,000円以上のとき100円未満切り捨て
  • ４．移転先を残地と認定した建物については、建築工事の共通仮設を解体工事でも共用できるため、共通仮設費は計上しない。
 
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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-95~97】曳家工法の基本算定式には発生材価額は含まれない為、妥当ではない。
２．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-98】建物と附帯工作物については別発注、木造建物と非木造建物については一発注として算定する為、妥当ではない。
３．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-99】共通仮設費及び諸経費にあっては、100円未満を切り捨てた金額を計上する。この場合において、その額が100円未満のときは、1円未満切り捨てとする為、妥当ではない。（解答文は補償単価及び資材単価等の端数処理）
４．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-98】同文記載。

 

問16　石綿調査算定要領(案)(平成24年3月22日中央用地対策連絡協議会理事会申し合わせ)に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．石綿の製造・使用等が禁止された平成18年9月以降に着工した建物等については石綿調査を行う必要がない。
  • ２．石綿含有吹付け材及び石綿含有保温材等については、建物等の所有者の協力が得られず分析調査を実施できない場合には、石綿障害予防規則(平成17年2月24日厚生労働省令第21号)第 3条第2項の規定に基づき対象石綿が使用されているとみなすこと(みなし含有)ができる。
  • ３．検体の分析は、定量分析までを行うことを原則とするが、定性分析において石綿の含有が確認されなかった場合は、定量分析を行わないものとする。
  • ４．石綿含有成形板の除去に要する費用は、除去に要する費用の必要性が認められるものについて、当該費用を算定することとする。
 
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＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：75％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-115（石綿調査算定要領（案）第4条）】「ただし、石綿の製造・使用等が禁止された平成18年9月以降に着工した建物等を除く。」との記載があり、妥当である。
２．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-116（石綿調査算定要領（案）第4条）】※「建物等の調査により、建物等の建築等時期及び修繕の実施状況等を確認の上、目視、既存図の確認、施工業者等へ対象石綿の使用有無の聞き取り等の調査を行い、施工箇所及び使用されている材ごとに「石綿使用なし」「石綿使用あり」「不明」の判定を行うものとする。「不明」と判定した場合は、可能な限り分析調査を行うものとする。ただし、試料採取箇所の補修を行うことが通常妥当と認められないような場合には、石綿則第３条第２項の規定に基づき対象石綿が使用されているとみなすこと（以下「みなし含有」という。）ができるものとする。」※「建物等の所有者の協力が得られず分析調査を実施できない場合」ではない
３．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-116（石綿調査算定要領（案）第7条4）】同内容記載。
４．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-117（石綿調査算定要領（案）第8条4）】同内容記載。

 

問17 移転料算定要領別添一「木造建物調査積算要領」(以下「木造建物調査積算要領」という。)に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．「木造建物調査積算要領」は、木造建物[I] 以外の木造建物 [II]、木造建物[II] 及び木造特殊建物の調査及び推定再建築費の積算に適用することはできない。
  • ２．「木造建物数量積算基準」の適用範囲は、移転料算定要領に基づき、全ての木造建物の数量積算に適用する。
  • ３．木造プレハブ工法及びツーバイフォー工法によって建てられた木造建築物の推定再建築費の調査は、在来の軸組工法によって建てられた建物と主要構造部の構成が根本的に違うので、それぞれの構造に見合った調査を行わなければならない。
  • ４．不可視部分の調査は木造建物区分に関係なく、木造建物[I]、木造建物 [II]、木造建物 [II] 及び木造特殊建物とも調査方法は共通である。
 
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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：75％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-4（別添一木造建物調査積算要領　第1条）】「建物移転料算定要領第3条に係る木造建物の調査及び推定再建築費の積算に適用するものとする。」との記載があり、妥当ではない。
２．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-20（別添2木造建物数量積算基準　第1）】用途区分表記載の用途の建物のみ適用される為、妥当ではない。
３．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-4（別添一木造建物調査積算要領　第2条3）】「木造建物〔Ⅱ〕、木造建物〔Ⅲ〕及び木造特殊建物の推定再建築費の調査については、第2章の規定を準用して行う」との記載があり、妥当ではない。
４．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-5（別添一木造建物調査積算要領　第4条2）】木造建物区分による調査方法の棲み分けはない為、妥当である。

 

問18　木造建物調査積算要領に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．建物の調査において、長さ、高さ等の計測単位はメートルを基本とするが、調査図面に表示 する数値はミリメートル単位で記入する。
  • ２．不可視部分の調査において、既存図を入手できた場合でも調査の結果、当該建物と既存図が 相違していた場合には、既存図画が入手できなかった場合の調査を行い補正しなければならない。
  • ３．木造建物数量積算基準に定める諸率を適用できる建物用途は、「専用住宅」、「共同住宅」、「店舗、事務所」、「工場、倉庫」に区分されているが、構造及び間取りの形状がそれぞれの用途に 類似しているものについては諸率の適用対象建物としている。
  • ４． 数量積算基準に定める諸率の運用方法について、諸率表により算出された数値がそれぞれの欄の前欄において算出される数値の最高値に達しない場合にあっても補正することなく、それぞれ該当する欄の数値を使用しなければならない。
 
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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-16（別添1木造建物図面作成基準　第5、6）】計測単位はメートルを基本とし、調査図面にはミリメートル単位で記入する為、妥当である。
２．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-5（別添一木造建物調査積算要領　第4条2）】同内容記載。
３．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-20（別添2木造建物数量積算基準　第1）】用途区分表の「適用することができる建物」に「構造及び間取りの形状が〇〇に類似するもの」との記載があり、妥当である。
４．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-20（別添2木造建物数量積算基準　第2）】「算出された数値がそれぞれの欄の前欄において算出される数値の最高値に達しないときは、その最高値を限度として補正することができる。」との記載があり、妥当ではない。

 

問19　木造建物に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．木造建物の再築工法では、「従前建物の推定再建築費」×「再築補償率」を「建物の現在価値+運用益損失額」に置き換えて算定することとなっている。
  • ２．建物の実態的耐用年数を定めることができる場合とは、「標準耐用年数によることが適当でないと認められる場合」と「従前の建物の経過年数が標準耐用年数を超えている場合」である。
  • ３．標準耐用年数近似期(標準耐用年数の5割以上経過から標準耐用年数満了まで)の建物の価値補正は、各項目別補正率表により補正を行うことができるが、補修の規模に係わらず補正率の上限は30%である。
  • ４．経過年数が標準耐用年数の5割未満の建物であっても補修の規模に係わらず補修の実態が確認できる場合は、各項目別補正率表により価値補正を行うことができる。
 
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＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-42】「建物の現在価値+運用益損失額」を「従前建物の推定再建築費」×「再築補償率」に置き換えて算定する為、妥当ではない。
２．〇（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-137】木造建物調査積算要領の解説（Q＆A）のA114より妥当である。
３．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-138】木造建物調査積算要領の解説（Q＆A）のA116に、「①近似期について、木造建物では、算定した値が実態に適合しないと認められるときとして各項目別補正率表によらず30％の上限なく一級建築士等の意見を聴取し、又はその他適切な方法により価値補正率を定めるものとする。」とあり、妥当ではない。
（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-49及び5-138】※「再築補償率の補正率については最大30%を限度として価値補正」であり「標準耐用年数は30%の上限なく一級建築士等の意見を聴収し・・・補正率を定める」とあり、「再築補償率」と「標準耐用年数」の混在問題
４．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-138】木造建物調査積算要領の解説（Q＆A）のA115に、「標準的な補修でない特別大規模な補修（建物の基礎及び躯体のみを残した全面改修等）を施した場合など特に限定的な場合にのみ例外的に「特に価値補正を考慮する必要があると認められるとき」として経過年数が標準耐用年数の5割未満であっても補修による価値補正を考慮することができるものと考える。」とあり、特別大規模な補修を施した場合に限定される為、妥当ではない。

 

問20 木造建物調査積算要領に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．仮設工事における外部足場は、建物の1階と2階とで建物形状が異なっても、基本的には1階の形状により施工されるため、1階の外壁面数を調査することとしている。
  • ２．布基礎長を算出するにあたり、1階が店舗、2階が住宅である2階建店舗併用住宅の場合、 1階部分の用途に着目し、店舗の面積に相応した基礎率を当該店舗面積に乗じて算出する。
  • ３．築年次が異なる増築された部屋がある建物の場合の布基礎長の算出にあたっては、増築部分物として1階床面積を算出し、その1階床面積に対応した基礎率を使用しなければならない。
  • ４．軸部工事における柱長とは、土台の上端から軒桁(又は敷桁)の下端の長さであり、2階建の場合は各階ごとに柱長を調査しなければならない。
 
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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・回答者：風車）
４　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-61　Q10】「外部足場は、建物の1階と2階とで形状が異なっても、基本的には1階の形状により施工されるため、1階の外壁面数を調査することとしたものである。」とある。
２．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-21から5-22】※原文は「店舗の面積に相応した」ではなく「用途ごとに対応した」
３．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-21から5-22】「一体の建物として一階床面積を算出することとし、それにその対応した基礎率を用いるものとする」とある。※原文は「増築部分として」ではなく「一体建物として」
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-73】「土台の上端から軒桁(又は敷桁)の下端の長さであり、」→「土台の上端から軒桁(又は敷桁)の上端の高さであり、」

 

問21 木造建物調査積算要領に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．軸部工事における木材材積率の算出にあたり、材積率表に表示がない120ミリメートルを超える柱径及び4メートルを超える柱長の部材が使用されていた場合は部材についての補正を行うこととなっているが、施工状況の補正は特に求められていない。
  • ２．外壁工事における各階の壁高は、1階壁高については基礎上端から胴差上端とし、2階壁高については胴差上端から2階軒桁の上端までとし、外壁の仕上げが同じであっても階ごとに外壁の高さを区分することとなっている。
  • ３．外壁、内壁工事の実施工面積を算出する際に、仕上げ面積から開口部及び建具面積を控除す るが、控除する1か所当たりの開口部及び建具面積は柱の中心間寸法に高さを乗じた面積とし、1か所当たり0.5平方メートル以下のものは算入しないこととしている。
  • ４．箱型階段のうち、廻り階段や折返し階段は内壁の面積計算が煩雑になることから数量積算基準により事例を基にした階段室の標準面積を用いるが、直階段のように単純に面積計算ができるものは標準面積を使用することなく通常の内壁の面積計算を行わなければならない。
 
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＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：50％・回答者：風車）
２　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-25】※「各部位の施工状況で補正を要する建物」として補正率の表及び計算式が記載されている。
２．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-86】※基礎上端から「2階建て1階部分の壁高は胴差し（2階梁）の上端」「平家建の壁高は軒（敷）桁の上端」との記載
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-88】※「柱の中心間寸法」ではなく「内法寸法」？
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-26】【用地取得と補償　新訂9版　P302】※「直階段、廻り階段、折返し階段」全て標準面積（10.80㎡）を使用する。面積計算は行わない

 

問22 木造建物調査積算要領及び移転料算定要領別記曳家移転料算定要領に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．同一敷地に複数の移転対象木造建物がある場合の共通仮設費の取り扱いについては、そもそも共通仮設費は、建築工事全般に必要な費用であるため、移転対象木造建物の直接工事費の合計額に共通仮設費率を乗じて積算しなければならない。
  • ２．同一敷地にA棟:再築工法と、B棟:曳家工法の移転対象木造建物がある場合の共通仮設費は、A棟とB棟の直接工事費の合計額に共通仮設費率を乗じて算出する。
  • ３．2階建て木造住宅の曳家基本工事費の算出における曳家基本工事面積は、次式により算出する。
    「曳家基本工事面積 = 延べ床面積 × 規模補正率 × 階数補正率 × 曳家係数」
  • ４．曳家係数は次式により算出する。 「曳家係数 = 1 + ①距離補正 + ②回転補正 + ③高低差補正 + 障害要素」
 
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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・回答者：tk＠管理人）

 

＜解説＞
１．×　直接工事費の合計額ではなく各棟毎の直接工事費　（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-115】「移転対象木造建物の直接工事費の合計額に共通仮設費率を乗じて積算しなければならない。」→「1棟毎の直接工事費に共通仮設率を乗じて積算することになる。」
２．×　（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-115】「A棟とB棟の直接工事費の合計額に共通仮設費率を乗じて算出する。」→「建築工事と解体工事が別の現場で行われるため、建築工事と解体工事に係る共通仮設費をそれぞれ計上する必要がある。」
３．×　延べ床面積ではなく１階床面積 （解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-62】「曳家基本工事面積 = 延べ床面積 × 規模補正率 × 階数補正率 × 曳家係数」→「曳家基本工事面積 = 1階床面積 × 規模補正率 × 階数補正率 × 曳家係数」
４．○　記述のとおり　（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　4-62】

 

問23　木造特殊建物に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．木造特殊建物に分類される建物の実態的耐用年数の認定については、一級建築士等の意見を聴取し、又はその他適切な方法により実態的耐用年数を定めることができる。
  • ２．木造特殊建物に分類される建物において、文化財保護法(昭和25年法律第214号)により指定 された建物と、地方公共団体が文化財保護条例により指定した建物の移転工法は同じである。
  • ３．数寄屋建築は、茶室としての独特な建築様式であったため住宅建築として発展を遂げることはなかったが、書院造は室町時代に武家住宅として発生した建築様式で現代の日本の住宅建築の基調となっている。
  • ４．木割とは、建物の柱間寸法と柱の断面寸法を基準として、構成材の寸法から建物全体の幅、高さまでを比例関係として造形する日本古来からの建築手法である。
 
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＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：50％・回答者：風車）
３　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　5-137】
２．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　6-4】※文化財保護法と文化保護条例に指定された文化財指定建造物は「復元工法、曳家工法」で同じ、それ以外の未指定古建築物は「再築工法、曳家工法、改造工法」
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　6-19】「数寄屋建築は、茶室としての独特な建築様式であったため住宅建築として発展を遂げることはなかったが」→「数寄屋には・・・数寄屋の構想を取り入れた住宅を数寄屋造りといわれている」とある。
※数寄屋造は江戸時代以降は茶室から住宅などへとその幅を広げていった。現代では、料亭や住宅でも数奇屋建築にならったものが造られる。
４．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　6-5】

 

問24　移転料算定要領別添2「非木造建物調査積算要領」(以下「非木造建物要領」という。)に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．プレハブ建物の特徴は、柱や壁、屋根の部材があらかじめ工場で量産され、現場で組み立てる建物のことをいう。く体材料として木質系、鉄骨系、鉄筋コンクリート系などがあるが、木質系以外の非木造建物は、類似したく体構造に限り非木造建物要領における統計数量表が適用 できる。
  • ２．鉄骨系プレハブ住宅は、移転料算定要領第2条において非木造建物 [II] と区分されており、非木造建物要領に基づき調査積算することになる。
  • ３．鉄骨建物と木造建物が混在している場合は、各々の構造にかかわらず統計数値等の適用ができない。
  • ４．建物として登記されているが床が施工されていない物置や、基礎はあるが構造が簡素である倉庫などに対し、建物で扱うか附帯工作物で扱うかの明確な判断基準は示されていない。
 
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＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・回答者：風車）
２　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-161　Q1-10】※「プレハブ建物特有のく体の構造仕様などがあるので、非木造要領における統計数量表などの適用はできない」とある
２．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-162　Q1-11】※問題文通り
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　7-163　Q1-12】※「各々の構造で自立してない場合については構造数値等の適用ができない」とある
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　7-164　Q1-14】※「建物又は附帯工作物の判定基準の検討フロー」を参照

 

問25 非木造建物要領別添2「非木造建物数量計測基準」(以下「数量計測基準」という。)に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか

  • １．建物本体は直接支障とならず、建築設備や建物付随工作物のみが支障となった場合は、建物として取り扱うことが妥当であり、建物の移転工法に即した補償内容を検討する。
  • ２．最上階に将来増築の予定がある構造で建築されている建物については、それを明確となる設計図書がある場合には、予定された階層の統計値を採用してもよい。
  • ３．基礎の数量算出の基準となる「1階床面積」は、建築基準法に基づき算定した面積が例外なく基本面積となる。
  • ４．吹き抜けなどがある建物の統計数量表の適用は、吹き抜け部分を考慮し、想定床面積を計算し適用する。
 
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＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・回答者：風車）
１　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-179 Q3-19】
２．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-186 Q3-32】※「増築計画有無にかかわらず、原則として現地調査時点の階層の統計数量値を適用することが妥当と思われる。」とある
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-191 Q3-43】「建築基準法に基づき算定した面積が例外なく基本面積となる。」→「建築基準法に基づき算定した面積を基本とするが、床面積に算入していないピロティー、ポーチに等については、基礎関係数量算出の際は、次の計算式で算出した面積を加算し数量算出基本面積とする。」とある※「例外なく」がついて時点で間違いとなる。
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-210 Q3-63】「統計数量表の適用は、吹き抜け部分を考慮し、想定床面積を計算し適用する。」→「床面積の想定などし、統計数量を適用させることはできない、構造上に特異なものでなければ、実際の床面積で対応されたい。」※想定床面積ではなく実際の床面積

 

問26 　数量計測基準に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．システムキッチン、業務用冷蔵庫及びエアコンなどは、移設の困難性により建築設備と判断してもよい。
  • ２．1階に床面積に含まれないピロティーなどがある場合、適用階層が実質の階層を超えることがある。その場合でも階層計算により得られた適用階層で算定する。
  • ３．統計数量表の面積区分では、用途区分により延床面積の最大値が異なっているが、ある用途の建物の延床面積が延床面積の最大値の30%を超えている場合は使用できない。これは建築物が大規模になれば単位面積あたりの数量が減少するため補正が必要となる。
  • ４．土間コンクリートは構造・用途を問わず別途個別に計上する必要がある。しかし、統計数量表においては、用途が工場・倉庫以外で1階床が構造体であるスラブ施工の場合は、別途計上する必要がない。
 
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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-180 Q3-22-1】※「個々の設置状況や有している機能等から適切に判断する必要がある。」「動産として取り扱える場合もある」「移設が可能な場合は附帯工作物として積算することができる。」とある。
２．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-186 Q3-31】※「１階床面積が他の階より小さい場合に適用階層が実質の階層を超えることがある、その場合には実質の階層による統計数量値を適用することになる。」とある。
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-185 Q3-29】※「一般的には大規模建物になれば単位あたりく体数量には、ほとんど変化は生じないといわれている。」とある。[なので補正は必要としない]
４．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-194 Q3-46】

 

問27　以下のRC造建物の主要構造部の一部が異種材料で施工されている場合について、非木造建物要領の計測基準に基づき算出した、コンクリート数量の補正計算の組み合わせとして、妥当なも のはどれか。

「構造・部位：ラーメン式」「基礎関係：23%」「柱：9.0%」「梁：22.0％」「壁：19%」「床又は屋根：27.0%」

  • １．(ア) 0.27 (イ) 0.22 (ウ) 0.27 (エ) 3(オ) 4
  • ２．(ア) 0.27 (イ) 0.22 (ウ) 0.27 (エ) 3(オ) 3
  • ３．(ア) 0.27 (イ) 0.27 (ウ) 0.27 (エ) 3(オ) 4
  • ４．(ア) 0.27 (イ) 0.27 (ウ) 0.27 (エ) 3(オ) 3
 
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＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-196から7-197 Q3-49】
２．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-196から7-197 Q3-49】
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-196から7-197 Q3-49】
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-196から7-197 Q3-49】

 

問28　以下の想定建物、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)について、非木造建物要領の計測基準に基づき算出した数量の組み合わせとして、妥当でないものはどれか。

  • １．(ア) 1,000.00㎡　(イ)770.00㎥
  • ２．(ウ) 53.00t
  • ３．(エ) 0.127㎥/t　(オ)770.00㎥
  • ４．(エ) 0.149 t/㎥　(オ)770.00㎥
 
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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-199 Q3-50】「0.77㎥/㎡×1000.00㎡＝770.00㎥」
２．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-199 Q3-50】「0.053t/㎡×1000.00㎡＝53.00ｔ」
３．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-199 Q3-50】「770.00㎥×53.00ｔ×0.127㎥＝763.23㎥」
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　7-199 Q3-50】「（エ）0.149ｔ/㎡（オ）770.00㎡」→「（エ）0.127ｔ/㎡（オ）763.23㎡」※非常にわかりにくい出題問題かと

 

問29　建築設備に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．一般的な5階建て程度の事務所ビルにおける受変電・幹線設備の役割は、電力会社から送電 された電力はそのままでは使用できないため、キュービクル等の受変電設備を経て、電灯・コンセント等設備用の分電盤と、空調機等用の動力分電盤に幹線設備により系統が分けられる。
  • ２．コンセントは、設置する場所に適した形状及び接続される機器又は想定する負荷に対応する容量・電圧・電流等を考慮して設置される。
  • ３．防災照明は、災害時に建物内の人を屋外の安全な場所へ避難させるため、避難方向や避難出口を知らせることを目的として設置される。
  • ４．コージェネレーションシステムとは、自家発電設備からでた熱エネルギーを回収して発電等に再利用するシステムである。
 
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＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・回答者：風車）
３　（自信度：75％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　8-2】※「動力分電盤に幹線設備により」の箇所が「に」が重複して文章に不自然があるり、原文とは違うが意味はほぼ同じ
２．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　8-13】
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　8-13】「防災照明は」→「誘導灯は」
４．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　8-12】

 

問30　建築設備に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．排水設備におけるトラップの役割は、下水からの臭気や害虫などが室内に侵入することを防止する目的で各衛生器具の排水口付近に設置されるが、飲食店などで下水の臭気、害虫の進入 を完全に防止するために、二重にトラップを設置し効果を高めている。
  • ２．排水配管の種類は、それぞれに主管、枝管等多種あるが、排水配管に係る役割上で大別すると、器具排水管、排水横管、排水立て管、通気管である。
  • ３．給水設備における受水槽方式のうち、高架水槽方式は水道から配水された水を屋上に設置し た高置水槽に直接圧送し、水槽に貯水し、以降は重力により建物内の必要箇所に給水する方式で、受水槽を必要としないため、一般的な中高層の建物で多く採用されている給水方式である。
  • ４．戸建住宅に用いられるホームエレベータは、かごの床面積は1.1m2以下、速度は12m/分以下と定められているが、昇降行程は建物用途が戸建専用住宅に限定される場合は、階数、高さによる規制はない。
 
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＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％回答者：風車）
２　（自信度：100％回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　8-27】「二重にトラップを設置し効果を高めている。」→「2個以上設置することは二重トラップといい、封水や排水の流れに悪影響を及ぼすので禁止されている」
２．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　8-27から8-28】※「排水横管」には「排水横主管」は「排水横枝管」はある※通気管は「伸頂通気管」「通気立て管」「各個通気管」「ループ通気管」などがある。
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　8-22】「直接圧送し」「受水槽を必要としない」→「配水管から引き込み、受水槽へ貯水してから用水ポンプで高置水曜へ揚水し」※受水槽は必要
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第一分冊　8-47】「昇降行程は建物用途が戸建専用住宅に限定される場合は、階数、高さによる規制はない。」→「昇降行程は10m以下」※建築基準法の改正により昇降行程が10mからそれ以上に緩和されたと思われる。

 

問31　 附帯工作物の調査算定に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．庭園とは、立竹木、庭石、灯籠、築山、池等によって、総合的美的景観が形成されているもので、史跡等の指定を受けていない店舗等のものも含まれるとされている。
  • ２．墳墓とは、墓地として都道府県知事の許可を受けた区域に存する死体を埋葬し、又は焼骨を埋蔵する施設をいい、これに附随する工作物及び立竹木を含むものとされている。
  • ３．再築工事費に含まれる諸経費とは、雑材費及び一般管理費の合計とされている。
  • ４．復元費の純工事費に含まれる資材費とは、副資材の費用とされている。
 
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＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・回答者：風車）
１　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．◯　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-6】※「神社、仏閣その他にあって史跡等の指定を受けている者又は準ずる以外の物で店舗旅館会館等で・・・」とある。※原文は「庭石、灯籠、築山、池等によって造形されており、総合的美的景観が形成されているもの」であり「立竹木」の記載はないが、調査対象である。
２．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-7】「墳墓とは、墓地として都道府県知事の許可を受けた区域に存する死体を埋葬し、又は焼骨を埋蔵する施設をいい、これに附随する工作物及び立竹木を含むものとされている。」→「墳墓等とは墳墓を設けるための墓地として都道府県知事の許可を受けている区域又はこれと同等と認めることが相当な区域内に存ずる墳墓等をいう。なお、これと同等と認めることが相当な区域とは、許可の有無にかかわらず、現に墳墓等が存ずる区域（場所）を指すものである。」
３．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-32】「諸経費とは、雑材費及び一般管理費の合計とされている。」→「諸経費とは、現場管理費及び一般管理費等の合計とされている。」
４．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-33】「資材費とは、副資材の費用とされている。」→「資材費とは、主要資材・副資材の費用を計上する。」

 

問32　立竹木調査算定要領(案)(平成30年3月22日中央用地対策連絡協議会理事会申し合わせ) 第2条に記載の立竹木の区分に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．防風、防雪その他の効用を目的として植栽されている立木で、主に屋敷回りに生育されているものを、風致木という。
  • ２．なら、くぬぎ等の立木で薪、炭等とすることを目的としているもの又はこれらの効用を有していると認められるものを、用材林という。
  • ３．収穫樹の栽培方法で、宅地内或いは田・畑の畦畔、原野及び林地等に散在するものを唯地栽培という。
  • ４．収穫樹で、茶、桑、こうぞ等のように、枝葉、樹皮の利用を目的とする樹木を、特用樹という。
 
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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・回答者：風車）
４　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-65】「風致木という。」→「利用樹という。」※防風、防雪は「利用樹」である。名所又は旧跡の風致保存の目的が「風致木」である。
２．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-65】「用材林という。」→「薪炭林という。」※「用材林」は「ひのき、すぎ等」であり、「薪炭林」は「なら、ぐぬぎ等」である。
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-65】「唯地栽培という。」→「散在樹という。」※「唯地栽培」という言葉自体見つからない。※「収穫樹木」の区分は「果樹」と「特用樹」となる。
４．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-65から9-66】※「茶、桑、こうぞ」は「特用樹」である。

 

問33 　立竹木の調査に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．庭木等の調査において、壁面に張り付いていて、被覆面に高低差がある場合のツル性類の計測は、被覆面のおおむね70%までを縦とし、おおむねその高さに到達している左右の範囲を横とした方形を現況被覆面積とみなすとされている。
  • ２．収穫樹の管理状況の判断基準として、通常の園地よりも樹姿・樹勢が劣り、肥培管理の状況が整っていない園地については、散在樹に区分するとされている。
  • ３．庭木等の調査において、樹高は当該樹木の幹の最上部までの高さとされており、枝先の高さは含まないとされている。
  • ４．竹林の調査は、原則、面積調査とし、品種及び調査区域内の標準的な竹の胸高直径等の調査を行うこととされている。
 
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＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・回答者：風車）
１　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-67】
２．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-69】「散在樹に区分」→「劣るに区分」※4段階あり「優る」「普通」「通常の園地よりも樹姿・樹勢が劣り、肥培管理の状況が整っていない園地については、劣る」「園地に存しない果樹等で野立的なものは、散在樹」
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-67】「樹高は当該樹木の幹の最上部までの高さとされており、枝先の高さは含まない」→「樹高は、当該樹木の主要な樹形を形成する枝先までの、徒長枝を含まない高さとする」
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　9-69】「竹の胸高直径等の調査を行う」→「竹の幹周等の調査を行う」※「すぎ、ひのき」は「直径」、「竹、庭木」は幹周

 

問34　立竹木の算定に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．土地が事業の用に供されるまでに相当な期間があるため、立木を移転することにより当該土地の維持管理に相当な費用が必要となると見込まれる場合、事業により必要でない場合であっても、当該立木を取得することができるとされている。
  • ２．用材林の伐採補償において、伐期未到達立木で市場価格のあるものについての補償額は、原則として、伐期における当該立木の価格の前価額と現在から伐期までの純収益の前価合計額との合計額から、当該立木の現在価格を控除した額とされている。
  • ３．薪炭林の伐採補償において、伐期未到達立木の幹部及び枝条部で市場価格のない人工林についての補償額は、原則として、伐採除却に通常要する費用相当額と現在までに要した経費の後価合計額との合計額から、現在までの収益の後価合計額及び伐採により発生した材料の価格を控除した額とされている。
  • ４．庭木等が防風、防雪その他の効用を有し、かつ、当該効用を維持し、又は再現する特別な事情があると認められる場合は、原則として、当該効用を維持又は再現するために要すると認められる代替工作物の設置に要する費用を補償しなければならないものとされている。
 
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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・回答者：風車）
４　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．◯　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第ニ分冊　9-46から9-47】
２．◯　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第ニ分冊　9-55】
３．◯　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第ニ分冊　9-59】
４．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第ニ分冊　9-63】「代替工作物の設置に要する費用を補償しなければならないものとされている。」→「通常要すると認められる費用に相当する額を庭木等の正常な取引価格に代えることができるものとする。」

 

問35　建物等の移転に伴い生ずる補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．仮住居等に要する費用の補償額は、通常、仮住居建物の権利金等の一時金相当額と家賃相当額との合計額とされており、土地の使用に係る場合において、仮住居期間が長期にわたるとき は、当該仮住居に係る契約の更新に伴い必要となると認められる一時金相当額も補償するものとされている。
  • ２．住家における仮住居面積は、原則として従前の延床面積とされている。
  • ３．借家人に対する補償において、家賃差補償の補償年数は「家賃差補償年数表」の区分の範囲内で定めるものとされているが、特段の事情があると認められる場合には、各区分の補償年数を1年の範囲内で補正することができるとされている。
  • ４．借家人に対する補償において、賃貸借契約において借家人に返還されることと約定されている一時金の計算式における貸借期間は、10年を標準とするとされている。
 
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＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：50％・回答者：風車）
２　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．◯　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第ニ分冊　10-20と10-22】※「仮住居等に要する費用としては、仮住居建物の権利金等の一時金相当額と家賃相当額」とある。
２．×　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第ニ分冊　10-26】「原則として従前の延床面積とされている。 」→「従前の住居面積とし、住居面積とは原則として常時居住の用に供している部分の延べ面積とする。」
３．◯　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第ニ分冊　10-39】【用地取得と補償　新訂9版　P477】※テキストや書籍では「補正することができるとされている。」ではなく「加えることができる。」なので間違いにもみえます。
４．◯　(解答者：長曾我部)【令和3年度物件部門　テキスト第ニ分冊　10-41】

 

問36 　動産移転料調査算定要領(案)(平成30年3月22日中央用地対策連絡協議会理事申し合わせ)に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．動産移転料のその他の雑費は、ダンボール箱、ガムテープ等の資材費とされている。
  • ２．屋内動産の運搬に必要な貨物自動車台数を、住居面積別標準台数表を適用して求める場合において、家族人員が五名を超え、かつ、住居面積が五〇m2以上の場合については、五名を超え二名増すごとに二トン積貨物自動車一台を加算して適用するものとされている。
  • ３．計測した数値を基に算出した重量、体積及び面積は、小数点以下第三位(小数点以下第四位切り捨て)までとされている。
  • ４．店頭商品、事務用什器は一般動産に区分することとされている。
 
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＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・回答者：風車）
３　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-15】「動産移転料のその他の雑費」→「動産移転料の荷造材料費」※「動産移転料のその他の雑費」は「（労力費+運賃+荷造材料費）×10％」
２．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-17】「五名を超え二名増すごとに」→「五名を超え三名増すごとに」
３．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-14】※計算単位は「小数点以下第三位(小数点以下第四位切り捨て)まで」、集計方法は「小数点以下第二位(小数点以下第三位四捨五入)まで」なのは注意
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-13】「店頭商品、事務用什器は一般動産」→「店頭商品、事務用什器は屋内動産」※一般動産は「木材、薪炭、石炭、砂利、庭石、庭石、鉄鋼・・・」

 

問37 配偶者居住権に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．配偶者居住権を有する者に対し、当該権利の対象となる建物の移転に伴い、家賃減収補償を補償する場合がある。
  • ２．仮住居等に要する費用の算定に際し、土地を取得する場合の配偶者居住権を有する者の家賃相当額は次式により算定した額とする。 (標準家賃(月額) - 現在家賃(月額)) × 仮住居補償期間 (月)
  • ３．配偶者居住権を有する者に対しては、通常、移転先又は代替地等の選定に要する費用は補償しないものとされている。
  • ４．配偶者居住権を有する者の就業不能日数内訳表の適用は自用家再築に準ずるとされ、当該日数より不要な日数を控除するものとされている。
 
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1 2  
2 2  
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＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．○　配偶者居住権実施要領第5条からの類推　【令和3年度物件部 専門講習追加資料　保証基準関係の主な改正点　配偶者居住権に関する損失補償について（新設）】※「仮住居等に要する費用、家賃減収保証、については、建物所有者と同様に算定し、」とある。
２．×　基準細則第17　土地を取得する場合
　標準家賃（月額）×仮住居補償期間（月）
×　（解答者：長曾我部）【公共用地の取得に伴う損失補償基準細則 第１】「 (標準家賃(月額) - 現在家賃(月額)) × 仮住居補償期間 (月)」→「標準家賃（月額）×仮住居補償期間（月）」
３．×　基準細則別表第6移転先等選定補償日数表
　注7　配偶者居住権を有するものは、借家人継続に準ずる【令和3年度物件部 専門講習追加資料　保証基準関係の主な改正点　配偶者居住権に関する損失補償について（新設）】※「移転先等選定費用、就業不能補償を借家人に準じて算定」とある。
４．×　基準細則別表第7就業不能補償日数表
　注7　配偶者居住権を有するものは、借家人継続に準ずる【令和3年度物件部 専門講習追加資料　保証基準関係の主な改正点　配偶者居住権に関する損失補償について（新設）】※「移転先等選定費用、就業不能補償を借家人に準じて算定」とある。

 

問38 移転雑費に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．土地の使用に係わる場合において、当該使用の終了後に従前地へ移転するときに必要となる 雑費の補償額は「法令上の手続きに要する費用」及び「転居通知費、移転旅費その他の雑費」を補償することとし、「移転先又は代替地等の選定に要する費用」及び「就業できないことにより通常生じる損失額」は考慮しないものとされている。
  • ２．業者選定の場合における移転先選定に要する費用の算定において、仮住居等を必要とする者については、従前家賃に相応する借家の賃借に必要な媒介報酬相当額を補償するものとされている。
  • ３．従来の利用目的に供するために必要と認められる代替の土地等には、借地人が自動車の保管場所として継続して利用し、かつ、その用に応ずるためのアスファルト舗装を整備している土地で、引き続きこの用に自ら供するために必要とすると認められる土地も含まれるとされている。
  • ４．転居通知費、移転旅費その他の雑費には、住民登録、印鑑証明、転出・転入証明等の手続きに要する費用も含まれるとされている。
 
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＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・回答者：風車）
３　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-63】※移転雑費として「法令上の手続きに要する費用」及び「転居通知費、移転旅費その他の雑費」「移転先又は代替地等の選定に要する費用」「就業できないことにより通常生じる損失額」を補償するものとする。
２．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-64】「仮住居等を必要とする者については、従前家賃に相応する借家の賃借に必要な媒介報酬相当額を補償するものとされている。 」→「仮住居等を必要とする者については、仮住居等の面積に相応する借家の賃借に必要な媒介報酬相当額を補償するものとされている。 」※「家賃に相応」ではなく「面積に相応」
３．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-59】
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-61及び10-65】「住民登録、印鑑証明、転出・転入証明等の手続きに要する費用」→「書状による転移通知のための費用、あいさつのための物品購入、代替地の確保のための契約に要する費用、新規教材購入費、地鎮祭上棟式の費用、交通費など」※「住民登録、印鑑証明、転出・転入証明等の手続きに要する費用」は「法令上の手続きに要する費用」である。

 

問39　建物等の移転に伴い生ずる補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．残借地に賃借人所有の建物を再築することが妥当と認められる場合において、土地所有者に再築に係わる承諾料を支払う必要があると認められるときは、当該承諾料を補償することができるものとされている。
  • ２．標準家賃(月額)を求める際の新規賃貸事例の調査において建物の構造については、木造、非木造に区分することとされているが、非木造でもその構造により価格差がある場合には、さらに鉄骨造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造に区分するものとされている。
  • ３．土地を使用する場合で、土地の使用期間中移転建物を建築せず、使用期間満了後従前地に再建する場合の、借地上の建物であるときの家賃減収補償額は、原則として、次式により算定す ることとされている。なお、この場合の a とは管理費及び修繕費相当額を考慮し、0.1の範囲内 で適正に定めた率とする。
    従前建物の家賃(月額)×(1-a) × 補償期間 (月) - 使用対象地の借地権者(建物所有者)に対する地代補償額(月額) × 使用期間(月)
  • ４．改葬の補償及び祭し料調査算定要領(案)(平成30年3月22日中央用地対策連絡協議会理事会 申し合わせ)において祭し料とは、個々の墳墓の改葬に伴う読経供養費、供花供物費、その他 通常必要とする費用とされている。
 
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1 2  
2 2  
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4 6  

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・回答者：風車）
２　（自信度：100％・回答者：長曾我部）

 

＜解説＞
１．×（解答者：長曾我部）【公共用地の取得に伴う損失補償基準細則】
「残借地に賃借人所有の建物を再築することが妥当と認められる場合において、」→「残借地に賃借人所有の建物を再築することが妥当と認められる場合又は土地の使用終了後に当該土地に賃貸人が建物を再築することが予定されている場合において、」
※「土地の使用終了後に当該土地に賃貸人が建物を再築することが予定されている」が抜けている。
２．◯（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-43】
３．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-32】「従前建物の家賃(月額)×(1-a) × 補償期間 (月) - 使用対象地の借地権者(建物所有者)に対する地代補償額(月額) × 使用期間(月)」→「従前建物の家賃(月額)×(1-a) × 補償期間 (月) +得られることが見込まれる更新料相当額- 使用対象地の借地権者(建物所有者)に対する地代補償額(月額) × 使用期間(月)」※「 +得られることが見込まれる更新料相当額」が抜けている。
４．×（解答者：長曾我部）【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　10-43及び10-52】「祭し料とは」→「個々の墳墓の改葬に伴う弔祭料は、」※問題文は弔祭料であり、祭し料ではない。祭し料は、解体式、しゅん工式等に要する費用である。

 

問40 公共事業の施行に伴う公共補償基準要綱（昭和42年2月21日閣議決定）及び公共補償基準要綱の運用申し合せ（昭和42年12月22日用地対策連絡会決定）で規定する建設費等の補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．公共補償においては、見かけ上は同じ物件であったとしても、公共施設等としての機能を負っているため、財産価値を基本とする一般補償としての取扱いではなく、既存公共施設等の機能回復をさせることを基本とする補償方法を採用している。
  • ２．既存公共施設等の財産価値の減耗分は、地方公共団体等が管理する既存公共施設等であって、当該公共施設等に係る決算が継続的に赤字状況にある等、減耗分相当額を調達することが極めて困難な場合であっても、その全部について控除する必要がある。
  • ３．復成価格を求める方法としては直接法（総価格積算法、総価格調査法、部分別単価適用法）、間接法（比較法、変動率適用法）があるが、対象資産の種別及び規模並びに資料の信頼度に応じて選択し適用すべきであり、併用は避けなければならない。
  • ４．復成価格を求めるにあたっては、専門業者への競争入札に基づく請負の形態を想定して評価し、発注者が請負者に支払う一般的建築費を算定する。発注者が通常負担する設計監理、建築確認申請、開発行為の申請及び登記等の付帯費用については、復成価格に含めて取り扱うべきである。
 
選択肢 投票
1 10  
2 0  
3 0  
4 0  

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・回答者：風車）

 

＜解説＞
１．◯（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　11-1】同文記載
２．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　11-1、2】〈公共事業の施行に伴う公共補償基準要綱〉第8条のただし書に「~やむを得ないと認められるときは、その限度において、既存施設等の機能の廃止の時までの財産価値の減耗分の全部又は一部を控除しないことができる。」とあり、「やむを得ないと認められるとき」とは、〈公共補償要綱の運用申し合せ〉第7-4-二-(1)に解答文と同内容が記載されている為、全部又は一部を控除できることから妥当ではない。
３．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　11-4】2）復成価格「復成価格を求める方法としては、次のもの（ア　直接法、イ　間接法）があるが、対象資産の種別及び規模並びに資産の信頼度に応じて選択し、又は併用して適用すべきである。」との記載がある為、妥当ではない。
４．×（解答者：sai)【令和3年度物件部門　テキスト第二分冊　11-4】1）建設費「なお、発注者が通常負担する設計監理、建設確認申請、開発行為の申請及び登記等の付帯費用については、第10条該当として取扱うべきである。」との記載があり、第10条とは建設雑費である為、妥当ではない。