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添付https://www.sumu-log.com/archives/17011/より
どうも！マンションマニアです！
ものすごーく手短にですがマンションマニアはどのようにして住宅ローンを選んでいるのか手短に(しつこい、笑)共有いたします。
何度も手短にというのは住宅ローンは商品構成も多く、どれが誰に合うかはヒアリングしてみないとわからないですしそもそも私はマンション購入・売却・賃貸運営のアドバイスをするのが役目なので住宅ローンについてはお金のプロであるFPに聞くのが一番！とはいえわたくしマンションマニアは8回の購入をしていますから私なりの組み方があります。
①金利はさほど気にせずに初期費用を気にする
②変動金利が組めるなら変動金利(変動金利から固定金利へは変更できるがその逆は基本無理)
③固定金利しか組めないときは団信不要のフラット35として低金利でFIXさせその中で初期費用が低い商品にする
これが私なりの選び方です。
まず①について。
初期費用の種類をざっくり3つにわけると
1.手数料という名目で大金を初期費用でもっていかれるが金利がめちゃ低い。しかしこの手数料は売却時に1円も戻ってこないため短期売却時はめちゃ損する。
2.保証料という名目で大金を初期費用でもっていかれるが金利は普通。この保証料は経過月ごとに減っていくものの売却時に一部が戻る。
3.初期費用がめちゃくちゃ低いが金利は1と2に比べてちょい高。
銀行により違いますけどもざっくりこの3つが多いですかね。
もちのろん私は3派です。買い替え組からしたら1なんてのはもってのほかです(笑)
3がない銀行のときだけ2にしてきました。
この家に永住するぞ～！！という方は1。ん～将来のことはわからん！という方は2。数年したら売却じゃ！という方は3が相性よろしいのではないでしょうか。
1と3の損得分岐点は10年くらいであることが多いですがご自身で計算してみてください。
次に②について。
これは難しいところですが変動が組めるならそのほうが得だよな～と思って14年ほど前に1件目を購入したときから変動が組めるなら変動にしています。結果論でしかなくこの先のことはわかりませんが14年ほど前時点で見ると変動にしたほうがお得だったので合っていたなぁ～とは。
ただ固定のほうが精神衛生上は良いですよね。
最後に③について。
銀行ローンを組んでいてもフラット35であれば現居を賃貸に出すか売却するかを条件に銀行ローンの残債を見ずに審査してくれるのですでに与信の一つを使っているときにはフラット35にしています。銀行ローンでも同じような商品はあるようですがフラット35であれば団信なしで金利が－0.2％であったり、金融機関によっては初期費用をグッと抑えらることができます。
銀行ローンで組んでいるほうで団信強制加入済みですから無理に団信に入らず医療保険等に回したほうが良いという私個人の判断です。
私は今現在個人で2物件保有(マンションカウンターとしては投資用にいくつかあり)しており1件は銀行ローンでりそな銀行(りそなは3の商品があります)、もう1件はイオン銀行のフラット35(新築提携ローンで初期費用がめちゃ抑えられた)としています。イオン好きなので親近感あるのもイイね!!
他の記事でもときたま言及していますがフラット35で2件目を組んで1件目のほうを貸す際に銀行から「ダメよ」と言われたらおとなしく売却が基本となるはずですのでご注意ください。最近は厳しくなっているので賃貸に出すことを断る銀行も多いようです。これは個々の理由によるようです。2件目に引っ越して1件目を貸す正当な理由なのかどうかを銀行員が判断しているのでしょうか。
