2012年時点での極上中古マンション

http://sanoji1416.jugem.jp/?PHPSESSID=ccl31647jrld78up3lhqdoc7k6&search=%A5%D7%A5%E9%A5%A6%A5%C9%A5%B7%A5%C6%A5%A3%C3%D3%C2%DE%CB%DC%C4%AE&x=0&y=0より


2012.11.22 Thursday

★本日付ダイヤモンドオンラインは、『鉄板物件の３条件は「駅近」「大規模」「ブランド」プロが選ぶ「狙い目」マンション完全版！』と題して、「極上中古マンション」を紹介しています。文章が長いので、要約すると、以下の通りです。

　中古マンション市場における「人気商品」を知るためにはどうしたらよいか。本誌は、それを直接「プロに聞く」という企画を立てた。中古マンションの仲介を手がけているプロにアンケートを出し、「売り物が出れば、すぐに売れてしまう幻のマンション」「銘柄指定のウエイティングが続出するマンション」を教えてもらおう、というわけだ。
　東京都内で人気の高い中古マンションは、目白ガーデンヒルズやグランフォート青淵閣、青山ザ・タワー、エアライズタワー、ニュートンプレイス、深沢ハウス、ファミールグラン高井戸デュープレックスなど、総戸数が多い大規模マンションが中心となっている。プロの間でも「大規模マンションでは共用施設が充実するので、特に子育て世代に人気が高い」という。来客を泊めることのできるゲストルームや誕生パーティ等を開くことができるパーティルームが付いていると、魅力が大きいというわけだ。
　加えて、人気中古マンションは、「駅に近い」事例も目立つ。例えばパークハウス吉祥寺エクシオは駅から徒歩3分、ブリリア三鷹は駅とペデストリアン・デッキで直結している。エアライズタワーも駅直結だ。
　もう一つ、「ブランドマンションは強い」という声もある。具体例を挙げると、野村不動産の「プラウド」、東京建物の「ブリリア」、三菱地所レジデンスの「パークハウス」「ザ・パークハウス」、住友不動産の「シティテラス」や「パークスクエア」「ガーデンヒルズ」など。三井不動産レジデンシャルは「パークシティ」「パークホームズ」「パークマンション」の3シリーズがあり、中では「パークマンション」が最高位だ。
　このように、マンション名を聞くと「ああ、あのマンション」もしくは「あの会社のマンション」とわかる物件は中古市場でも強い。
　以上のことから、「大規模」で、「駅近」、「誰もが知っているブランドマンション」は“鉄板人気”ということになる。
　東京都内で、鉄板人気の中古マンション名を挙げると、ニュートンプレイス、エアライズタワー、プラウドシティ池袋本町などがある。
　この他、不動産のプロからの興味深いアドバイス（アンケートの自由回答から選択）をいくつか紹介しよう。
「港区、渋谷区では、人気の駅徒歩3分以内で、古くともグレードが高く、管理体制のよい物件に人気が集中。エリアの特徴として7000万～1億円くらいの物件が人気。築年数の新しい物件で1億2000万円以上だとなかなか動かない」
「練馬区には大規模マンションが少ないことから、駅に近い物件と公園周辺マンション等に人気が集中する傾向がある。都心部へのアクセスがよく、比較的価格が安いため、取引は活発」
「品川区、大田区では環境がよく、日当たりがよいマンションに人気が集中。ただ、名の知れた立地で、日照がよい物件はほとんど出ていないのが実情」

　以上がダイヤモンドオンラインの記事の内容です。巻末にはアンケート結果が全掲載され、「プロが選ぶ『狙い目』マンション」が紹介されており、この巻末データが一番有用な資料だと思われます。

　もっとも、この調査は、各社の複数名へのアンケート集計の結果を基にしているため、選定基準や参考価格のとり方に統一がとれていないのは致し方ないところでしょう。それでは、回答者が3人以上推している23区の中古マンションを以下にご紹介します。

• 目白ガーデンヒルズ 「目白」駅徒歩 5分 　　396戸 坪330～450万円 2006年築
• シスナブ池袋本町 　「板橋」駅徒歩 5分 　　563戸 坪169～170万円 1997年築
• エアライズタワー 　「東池袋」駅徒歩 1分 　558戸 坪280～300万円 2007年築
• 深沢ハウス　　　 　「都立大学」駅徒歩15分 772戸 坪250～280万円 2004年築

　人気マンションになる要素については上記の記事にも分析されていますので、ここでは、上記4件にしぼって見ていきたいと思います。

　まず、マンション名ですが、最長が『目白ガーデンヒルズ』の9文字で、いずれも短いです。覚えやすさ、というのも人気マンションとなるのにプラスの要素と思われます。

　駅距離については、4件中3件が徒歩5分以内です。『深沢ハウス』は徒歩15分とかなりの距離ですが(そしてこれが私の妻が本物件に乗り気でなかった理由ですが)、その代わりに駒沢公園隣接の広大な敷地という希少価値により埋め合わされています。また、『深沢ハウス』は芸能事務所が賃貸で若い芸能人を住まわせたりしていましたが、これはむしろ駅から遠く、タクシー利用の彼らには好都合だったからと思われます。

　総戸数は396戸～772戸で、すべてが大規模物件です。大規模になると共用施設が多彩となり、生活の利便性が向上し、魅力が増大します。外見も目立ち、知名度が高くなるため、大規模物件はやはり中古市場において有利です。

　価格水準は、『シスナブ池袋本町』を除いては坪単価250万円以上で、高級物件という認識を周囲にも抱かせるレベルと言えます。『シスナブ池袋本町』は築15年が経過しているためですが、それでも「板橋」駅エリアでこの価格水準を維持しているのは立派です。

　築年数については、上記の通り、『シスナブ池袋本町』を除いてはすべて築5～8年以内です。また、この3件の分譲開始時期はいずれも平成15年又は16年で、ちょうどマンション人気に火が付いた頃ですが価格はまだ安かった時期のものです。私も含めてあの頃に買い逃して「しまった」と思っている方々の記憶に、これらの有名なマンションが強く焼き付いていることが一因にあると思われます。

　私は、これらに加え、それぞれが物件としてのユニークさや逸話を持っている(『シスナブ池袋本町』については私の知識・体験がないので割愛させていただきます)ことが強みとなっていると考えます。

　『目白ガーデンヒルズ』は言うまでもなく当時のご成婚とともにさる方が住まわれている物件ですし、「人を見て売る」という不思議な売り方をしたマンションでもありました。『エアライズタワー』は東池袋再開発のはしりとなった物件で、このあたりでマンションを探している多くの方々が「あの時買っていたら」と悔しがっている物件です。『深沢ハウス』は訴訟沙汰になったことでも有名ですが、都立大学跡地として深沢エリアで二度と出ない広大な敷地の大規模物件として目を奪われる魅力を有する物件でした。芸能人が住んでいることもプラス材料と思われます。

　私も当時、かなりの物件数を見て回りましたが、この4物件に限らず、今回のリストに掲載されている物件は、どこか心に引っかかる忘れがたいマンションが多いように思いました。それでもそれらの物件を購入しなかったのは、やはり価格が高いなど諸条件が合わず、それぞれ後ろ髪を引かれながら断念したからでもあります。

　これらの「買えるのであれば買いたかったなあ」というあこがれの気持ちがおそらく他の多くの方々にも残っていて、これらのマンションが中古市場に出たときに強く購買意欲をそそられるため、人気のマンションとなるのだと思います。その意味では、中古マンションの人気度とは、ある種の未練を伴った羨望の強さのランキングなのかもしれません。