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| 問１ | 問２ | 問３ | 問４ | 問５ | 問６ | 問７ | 問８ | 問９ | 問10 |
| ４ | ３ | ３ | ２ | ２ | ３ | ４ | ４ | １ | ４ |
| 問11 | 問12 | 問13 | 問14 | 問15 | 問16 | 問17 | 問18 | 問19 | 問20 |
| １ | ４ | ２ | ４ | １ | ３ | ４ | ２ | １ | ３ |
| 問21 | 問22 | 問23 | 問24 | 問25 | 問26 | 問27 | 問28 | 問29 | 問30 |
| ２ | ４ | １ | ２ | ３ | ４ | ３ | ２ | ３ | ３ |
| 問31 | 問32 | 問33 | 問34 | 問35 | 問36 | 問37 | 問38 | 問39 | 問40 |
| ４ | ４ | ２ | １ | ３ | １ | １ | ２ | ４ | １ |
※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。
問１ 補償コンサルタント登録規程（昭和59年９月21日建設省告示第1341号）並びに補償コンサルタント登録規程の施行及び運用について（平成20年10月１日国土用第43号国土交通省土地・水資源局総務課長通知）に関する次の記述のうち、土地評価部門に係る業務内容として妥当でないものはどれか。 
- １．土地評価のため用途的地域を地域的特性に着目して同一状況地域に区分し、同一状況地域ごとに一つの標準地を選定する業務は該当する。
- ２．同一状況地域ごとに選定された一つの標準地を評価する業務は該当する。
- ３．評価された標準地の評価格から比準して各画地の評価格を求める業務は該当する。
- ４．残地に関する損失の補償金算定は、いわゆる用対連基準では残地補償が「土地等の取得又は土地等の使用により通常生ずる損失の補償」に当たることから業務に該当しない。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問２ 公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（昭和38年用地対策連絡会決定。以下「基準細則」という。）別記１土地評価事務処理要領（以下「土地評価事務処理要領」という。）で定められている標準地比準評価法における同一状況地域に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．同一状況地域とは、標準地比準評価法における地域区分の最小単位であり、「不動産鑑定評価基準」にいう類似地域と同義語であるが近隣地域とは同義語ではない。
- ２．同一状況地域とは、近隣地域内の土地と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係のある土地の存在する地域である。
- ３．同一状況地域とは、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりのある地域で価格水準が同程度の地域である。
- ４．同一状況地域を区分する場合、市町村、大字、字等の境界は留意事項にならない。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．設問は同一需給圏についての説明
３．
４．
問３ 土地の補償額算定の基本原則に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．土地の正常な取引価格を定める場合においては、土地所有者がその土地に対して有する主観的な感情及び土地所有者又は特定の第三者がその土地を特別の用途に用いることを前提として生ずる価値は考慮しない。
- ２．土地と一体として効用を有し、土地と独立して取引価格のない土留施設等が構築されている場合は、土地の正常な取引価格以外に土留施設等について補償しない。
- ３．建付地の価格は更地と比較して減価が生じることになるので、取得すべき土地に建物等がある場合には、適正に事情補正を行う。
- ４．汚水処理場等の嫌悪施設のある地域において、追加して同施設が設置されることによって、当該土地の取引価格が低下したときには、当該事業の影響がないものとしての正常な取引価格を補償する。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問４ 公共用地の取得に係る土地評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．標準地の評価格は、取引事例比較法により求めた価格を基準とするが、取引事例比較法により価格を求めることが困難な場合は、収益還元法又は原価法により求めた価格を基準とする。
- ２．同一需給圏とは、評価対象地を含む近隣地域と類似する同一状況地域が存在する圏域をいい、近隣地域の同一市町村に限定される。
- ３．建物敷地と建物等が一括して取引されている場合でも、配分法が合理的に適用できれば取引事例として選択できる。
- ４．時点修正とは、取引時点と価格時点間の価格水準の変動率を求め、この変動率を取引価格に乗じ、当該取引価格を価格時点における価格に修正することをいう。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問５ 取引事例の選択に当たって、選択するよう努めるものとして挙げられる次の要件のうち、妥当でないものはどれか。
- １．事情補正率が30％程度以内で、適正に補正できること
- ２．取引時期が４年程度以内であること。
- ３．画地の面積が著しく相違していないこと
- ４．違法な取引に係る不動産でないこと
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問６ 土地評価事務処理要領で定められている標準地に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．標準地は同一状況地域内の各画地の代表であって、同一状況の中心の位置に設定する。
- ２．標準地の評価に当たっては、起業者が評価を行うので、原則として不動産鑑定業者に標準地の鑑定評価を求める必要はない。
- ３．標準地の評価に当たっては、取引事例比較法により求めた価格を規準として、収益還元法又は原価法により求めた価格を参考として求める。
- ４．標準地はその地域を代表する画地であり、個別的要因がその地域の最有効使用からみて最も優れた一画地を選定する。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問７ 取引事例比較法により求めた価格と、不動産鑑定評価格との調整に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．双方の価格との間に特に開差が生じていない場合でも鑑定評価書の内容を分析し、取引事例比較法により求めた価格と十分な比較・検証を行い、適正な評価格を求める必要がある。
- ２．双方の価格との間に開差が生じている場合は、必要に応じて不動産鑑定業者に鑑定評価格を決定した理由について説明を求めるとともに、資料の選定及び活用、評価方式の適用の方法等を再検討し、適正な評価格を求めるよう努めるものとする。
- ３．標準地の評価に当たり、比準価格と公示価格が均衡を保っている場合においても、原則として鑑定評価書を求める必要がある。
- ４．双方の価格との間に開差があった場合、標準地評価の再検討を行い、併せて鑑定評価書の見直しを求める必要がある。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問８ 取引事例比較法による評価対象地の評価額算定の手順に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．工事実施計画平面図、公図、登記簿調査表、都市計画図等の資料を参考にして取得対象地域の概要等の把握を行ってから、評価に関連する比較的広範囲を現地踏査し、用途的な観点から概況を把握する。
- ２．市役所等において地域区分に必要な資料の収集等を行ってから、その資料分析の結果を参考として現地を実地調査し、用途的な観点から最有効使用に基づき各々の近隣地域の範囲を確定して、標準地を選定する。
- ３．近隣地域又は類似地域から標準地と同種別の売買事例を多数収集し、現地を確認して必要事項を実地調査する。なお、事例が少なく補正が必要な事例しかない場合は、取引事情を精査したうえ、専門家等の意見を参考にして適正に補正する。
- ４．売買事例は、取引時点から価格時点までの土地価格の変動を適正な変動率によって修正してから、各々の種別の地域ごとに、地域要因について標準地と取引事例地を土地価格比準表を用いて比較し、その格差率によって事例価格を標準化する。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．×･･･個別的要因が正しい。
問９ 取引事例の選択及び取引事例の補正に係る次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．取引事例の選択に当たっては、個別的要因の比較が容易である事例を選択するよう努める必要がある。
- ２．取引事例の選択に当たって、敷地と建物等が一括して取引されている場合においては、その使用方法は当該建物等によって制約を受け最有効使用に適合しない場合があるので、事例として選択できない。
- ３．取引事例で、調停、競売等により価格決定された取引は、特殊な事情が存するとは認められないので、事情補正の必要はない。
- ４．取引事例地の時点修正に当たっては、原則として、公示価格の対前年変動率を基に補正し、他の方法により求めた変動率は極力使用しないようにする。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問10 住宅地の地域要因に関する比較項目別判断基準に係る次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．住宅地の標準的な街路の幅員は４ｍ～７ｍが中庸であり、広い幅員は、車両の通行量を増大させ、騒音、振動、排気ガス等の交通公害を惹起させるため、マイナス要因となる場合がある。
- ２．「最寄駅への接近性」及び「最寄駅から都心への接近性」においては、交通手段が鉄道ではなくバス利用の場合は、それぞれ「バス停への接近性」、「バス停から都心への接近性」と読み替えて適用する。
- ３．「眺望景観等の自然的環境等の良否」においては、南東に緩く傾斜している丘陵地が最高、南西に傾斜している丘陵地が次位、北向き傾斜地は地勢条件で劣ることとなる。
- ４．「土地の利用度」においては、画地の有効利用の度合いを建築物等の敷地として利用されているかどうかで判定することとなるので、公園、グラウンド等で利用されている画地は対象とならない。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問11 不動産鑑定評価格との調整及び公示価格等との均衡に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．標準地の評価に当たっては、特段の事情がある場合に限り不動産鑑定業者に当該標準地の鑑定評価を求める。
- ２．標準地の評価格の決定に当たっては、鑑定報告書の内容についても分析し、起業者が自ら評価した算定価格との内容について十分比較、検証し、適正な評価格を求める必要がある。
- ３．地価公示法（昭和44年法律第49号。以下「地価公示法」という。）第９条は、公示区域内の土地を収用対象事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならないと定めている。
- ４．公示価格を規準とする方法は、公示地と標準地の位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因を比較し、相互の価格に均衡を保たせることにより行う。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問12 個別的要因の画地条件の格差率の算定方法に係る次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．地積過大地は、地域内の標準的な規模に区画割りして利用する場合は、通路等による潰地が生ずること等により減価が生じるものであり、通常、奥行逓減、奥行長大の補正と重複する場合が多い。この場合の格差率は、「格差率＝地積過大格差率＋奥行逓減格差率＋奥行長大格差率」となる。
- ２．崖地部分が存在する画地は、平坦地に比して有効利用効率が悪くなるので、このような画地の格差率は、「格差率＝崖地部分と平坦宅地部分との位置関係・方位による格差率×崖地の傾斜の状況による格差率」となる。
- ３．三角地の減価の程度は、その最大角の位置及びその大小によって左右され、同じ角度でも面積の大小により異なるので、その格差率は、最大角の角度と画地の面積の両面から実態に応じて決定される。
- ４．袋地は、進入路となる路地状部分と、建物等の敷地となる有効宅地部分により構成され、そ減価率×路地状部分の面積)}÷袋地の全体面積]」となる。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問13 住宅地域の地域区分及び地域要因に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．農家集落地域は、都市の通勤圏の内外にかかわらず、比較的小規模な町村において、在来の農家集落地域及び市街地的形態を形成するに至らない一般住宅地域をいう。この地域は、非市街地における農漁村住宅、一般住宅等の集落地域あるいは市街化調整区域又は都市計画区域の定めのない地域にある場合が多い。
- ２．混在住宅地域及び農家集落地域の環境条件の細項目には「居住者の移動及び家族構成等の状態」という項目を設けているが、これは当該地域において過疎化現象が生じているか否かがその地域の価格形成に大きな影響を与えることとなるからである。
- ３．街路の幅員が優るか劣るかの判断は、対象地域における街路の幅員が同一需給圏内の類似地域の地域内における標準的な街路の幅員に比べて、対象地域の幅員が快適性及び利便性から総合衡量して、優っているか劣っているかということである。
- ４．行政的条件の細項目「用途地域及びその他の地域地区等」において、規制の程度が同一需給圏における通常の規制の程度と比較して強い場合は、土地の利用がより大きく規制又は制約されることとなるので減価要因となる。しかし、規制の程度が通常の規制であって、用途的地域の特性に即応してその価格形成要因を助長しうることとなる場合においては、減価要因とはならない。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問14 商業地域の地域要因に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．街路条件の細項目である「構造」において、郊外路線商業地域では、道路構造が車両の進入に影響を及ぼすことになる。その場合、中央帯、植樹帯等は対面車両の進入にマイナス要素となるため、適当な間隔に切れ込みがあり対面車線に進入可能な場合であってもマイナスとなる。
- ２．商業地域に流入する顧客の量と質は、背後地の人口の状態により決まる。環境条件の細項目である「背後地の人口の状態」の判定にあたっては、背後地の人口やその人口の年齢別、男女別の構成については考慮されるべきであるが、増加しつつあるか減少しつつあるか、停滞的であるかまでは予測を含むため考慮しない。
- ３．交通・接近条件の細項目である「交通規制の状態」において、 一方通行、駐車禁止、歩行者天国の実施等の交通規制の状態は、これらの規制が商業地域の発展についてこれを助長する場合と、阻害する場合がある。なお、判定にあたっては、対象となる地域内における規制のみを考慮し、周辺地域における規制から受ける利便性の程度については考慮する必要はない。
- ４．交通・接近条件の細項目である「最寄駅の乗降客の数」において、最寄駅としては、地域の実情によって異なるが、JR、私鉄の鉄道、バス、航空機、船舶等の交通機関を総合的にとらえて、それが当該地域への顧客の流入量、商業地域の収益性等に与える影響により判断することになる。また、乗降人員のうち乗換客あるいは他の地域への通勤のみを主な目的とする者については、判定にあたって配慮されるべきである。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問15 宅地見込地に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．地域要因における「周辺地域の状態」の具体的な判断基準として、一般住宅、アパ－ト、農家、小工場等の混在する地域の周辺を「普通」としている。
- ２．宅地見込地の土地価格比準表は、住宅見込地について作成されたものであり、地域要因も基本的には住宅地の地域要因と異なるものではなく、快適性が高く利便性のよいものは素地としての価格水準も高い。
- ３．地域要因における「市街化進行の程度」は、いわゆる「熟成度」に関する判断項目であり、目安としておおむね２年以内が「優る」、３年程度が「やや優る」、４～５年程度が「普通」、１０年を限度して「やや劣る」「劣る」を判断することになる。
- ４．個別的要因の「画地の形状等」において、小規模開発地域は、熟成度の極めて高い地域であるので、整形、不整形、間口奥行の関係等の価格に及ぼす影響度合いが大・中規模開発地域に比し、より大きく働くことになる。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．劣る又はやや劣る…とする。
２．
３．
４．
問16 林地価格の比準方法及び林地地域の地域要因に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．林地地域は、住宅地域と異なり、地価公示に係る標準地だけが設定されている。したがって、公示地あるいは取引事例地の価格から比準して価格を求めることになり、この場合、物的、時間的、場所的同一性を備えているものを選択すべきことは当然である。
- ２．地域要因の自然的条件の項目である、「土壌の状態」は「土壌の良否」「保水の良否」の細項目に区分されており、具体的には、表土、全土層の厚さ及び粘土含有量の多少による土性の良否ならびに肥沃度等により比較する。
- ３．林業経営に係る生産性あるいは宅地化観光地化等の影響により重要視されている「最寄駅への接近性」は、当該地域における社会的経済的な最寄駅に対する影響及び労働力確保の難易等を考慮して判断基準を定める必要がある。
- ４．林地については、農地のように所有権移動の制限に当たる法規制がなく売買は自由であり、その価格は収益性のほか転用後の価格形成要因も影響して価格が形成されるものである。土地価格比準表においては、この転用後の価格形成要因を「宅地化等の影響の程度」として考慮しているが、山村奥地林地地域においては、宅地化等の影響が少ないため地域要因の比較項目としては取り上げられてはいない。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．保水の良否…区分にない。
３．
４．
問17 農地に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．農地は、現実の利用が耕作の用に供されるという利用形態の面では同じであっても、宅地地域内の農地、宅地見込地地域内の農地、農地地域内の農地というように所在する地域の性格に大きな幅があるので対象農地の存する地域の判断にあたっては特に留意する必要がある。
- ２．農地は、宅地と異なり直接その土地を耕作の用に供することにより生産を行うため、自然的条件がその生産性に与える影響が大きく、また耕作の形態も地方による差異は少ない。このため、生産性の格差を客観的基準により判断することが可能である。
- ３．集落との遠近関係は、耕作者が耕作地へ通う場合の便否と費用に影響を与える。地域要因における交通・接近条件の細項目である「集落との接近性」の判定にあたっては、原則として最寄集落から対象地域の中心部への通作経路による距離に基づき判断することになる。
- ４．田地地域の地域要因の自然的条件における細項目である「排水の良否」は、落水を行う前の状態において排水の良否を比較するものとし、判定は、乾田か、半湿田か、湿田か、たん水田かの別を中心に地下水位までの深さ、湧水の有無等により行う。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．落水を行った後の状態で判断する。
問18 商業地に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．商業地域の同一需給圏は、一般的に商圏の範囲に比例し、高度商業地域、準高度商業地域、普通商業地域、近隣商業地域の順に狭くなる傾向にある。これは、大資本を擁する企業は、商業収益に着目して行動するのに対し、比較的小規模の商業資本を擁する個人企業は地縁的選好性を持つことによる。
- ２．地域要因の行政的条件における「容積制限による規制」は、店舗の売場面積、事務所の床面積等収益を生み出すべき建物の延床面積についての制限であるから価格形成要因に占める比重は高い。なお、これらの容積制限は地域の標準的使用とほぼ近似している場合が多いことにより、容積率と地価水準の比はおおむね一致していることが多い。
- ３．地域要因の環境条件における「繁華性の程度」は、収益性を判断するために必要な要因であり、一般に、デパ－ト、映画館、遊技場などの出現は顧客を吸収して繁華性を増大させるが、事務所や銀行などの出現は、繁華性を失わせる要因となる。また、駅の乗降口やバス停の新設、変更によって人の流れがかわり、繁華性に影響を与える場合もある。
- ４．個別的要因の画地条件における「面大増価」の適用にあたっては、単に標準的な画地に比較して面積が大きいだけではなく、対象地の一体利用が可能であり、かつ効用又は収益の増価が明らかな場合にのみ適用すべきである。また、格差率の適用に当たっては、効用の増加が最も大きい場合を前提として設定されているので、効用増加の程度を十分に勘案する必要がある。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．駐車場スペースの確保により、効用・収益確保が見込まれる場合にも適用する。
問19 基準細則第12第１項に定める別記２「土地利用制限率算定要領」（以下「土地利用制限率算定要領」という。）に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．土地利用制限率算定要領では、土地の種別を「高度市街地内の宅地」、「高度市街地以外の市街地及びこれに準ずる地域内の宅地」、「宅地見込地」及び「農地又は林地」に区分している。
- ２．建物利用における各階層の利用率を求める際の建物の階数及び用途は、原則として、使用する土地を最も有効に使用する場合における階数及び用途とするものとし、建物の各階層の利用率は、高度市街地内の宅地にあっては別表第２「建物階層別利用率表」（以下「建物階層別利用率表」という。）を参考として用いることができる。
- ３．深度別地下制限率は、地域の状況等を勘案して定めた一定の深度までの間に１～10メートルの単位で設ける深度階層毎に求めるものとし、原則として当該深度階層毎に一定の割合をもって低下するとともに最も浅い深度階層に係る深度別地下制限率を１として算定するものとする。
- ４．農地又は林地の地上利用が制限される部分の利用率は、農地及び林地における農業施設の所要高、立木の樹高の最大値等を考慮の上、地域の状況に応じて、地上利用の高さ及び高度別の利用率を決定する。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問20 空間又は地下の使用に係る補償について、建物階層別利用率表に関する次の記述のうち妥当でないものはどれか。
- １．「建物階層別利用率表」は各階層の単位面積当たりの指数を示しており、各階層の床面積が異なるときは、それぞれの指数と当該階層の床面積との積が当該階層の有効指数となる。
- ２．「建物階層別利用率表」は用途別にＡ群からＤ群まで区分されているが、すべて１階の指数は100となっている。
- ３．「建物階層別利用率表」は高度市街地内の宅地における建物の各階層の利用率を示していることから、店舗及び事務所としての利用を前提としている。
- ４．高度市街地内の宅地にあっては、「建物階層別利用率表」を参考として用いることができるが、この表は土地価格の立体分布と建物価格の立体分布とが同一であると推定したことが前提となっている。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．住居の使用も考慮
４．
問21 残地補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．取得に係る画地が建物等の敷地であって、その残地が合理的な移転先とならないと認められ、かつ、周囲の土地等の状況からこれを従前の利用目的に供することが著しく困難になると認められる場合は、当該残地を他の利用目的に転換する費用及び利用目的転換により生ずる価格の低下を補償することができる。
- ２．取得に係る画地に存する建物の合理的な移転先を残地（構内移転工法）と認定した場合の残地補償額算定では売却損を考慮した補償を行う。
- ３．残地売却損の額を算定するための売却損率は、当該地域の実情、残地の評価格、早急な売却の必要性の程度等を勘案のうえ、基準細則「別表第10残地売却損率表」を参考として、０％から30％までの範囲内で適正に定めるものとする。
- ４．土地の一部を取得することにより残地に関して生ずる損失の補償額算定において、当該残地の評価格は、土地評価事務処理要領に規定する取得画地の評価方法に準じて行うものとする。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問22 取得に係る画地が宅地のときの借地権等の残権利（以下「残借地権等」という。）の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．残借地等が建物の合理的な移転先とならない場合で残借地権補償を行った場合には、土地所有者がその残借地権等を取得し完全な所有権を得ることがあり得るが、このような土地所有者が残借地権等を取得することが明らかであると認められる場合における土地所有者に対する残地補償は土地所有者が受ける利益を考慮して補償することが妥当である。
- ２．残借地権等の売却損率については、残地補償の売却損率（基準細則「別表第10残地売却損率表」）に準ずる。
- ３．残借地権等に関して生ずる損失の補償額は次式によって算定する。
｛消滅させる借地権等に係る当該画地の借地権等の評価格 － 当該残借地権等の評価格 ×（１－売却損率）｝× 当該残借地権等に係る面積 - ４．残借地等が建物の合理的移転先にならないと認められる場合であって、従前借地権等と残借地権等との評価に格差が生ずるときは、残借地の面積に対応する従前の借地権等の価格相当額を限度に補償することができる。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問23 不動産とその価格の特徴に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．不動産は自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性、相対的稀少性、個別性等を有し、固定的であり硬直的である。
- ２．不動産は人文的特性として、用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的経済的位置の可変性等を有し、可変的であって伸縮的である。
- ３．不動産は、他の不動産とともにある地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域との間に、依存、補完等の関係にその地域内の構成分子としての不動産との間に協働、代替、競争等の関係にたち、これらの関係を通じてその社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。
- ４．不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示される。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．相対的希少性は不適当
２．
３．
４．
問24 不動産の価格の諸原則に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．変動の原則は、不動産の価格が多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程で形成されることをいう。このことから価格が常に変化するために基準では、不動産の鑑定評価に関する基本的考察の章で価格時点の確定を規定している。
- ２．予測の原則は、財の価格はその財の将来の収益性等についての予測を反映して定まることをいう。不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。不動産鑑定士は市場参加者に代わって要因の変動を的確に予測することが必要である。
- ３．均衡の原則は、不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、構成要素の組合せが均衡を保っているときに実現することをいう。建物と敷地との組合せが地域の標準的使用と同等に均衡を得ているかの判断に適用される。
- ４．代替の原則は、不動産の価格は代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成されることをいう。不動産は非代替性の特性がありながら、対象不動産の有効需要が同等とされる代替不動産が存することを示している。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．最有効使用の判定に適用される
４．
問25 近隣地域の地域分析及び個別分析に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．対象不動産の個別分析を行うに当たっては、まず、それらの前提となる地域分析の段階で一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。
- ２．対象不動産の存する近隣地域の明確化及びその近隣地域の特性の把握に当たっては、対象不動産を中心に外延的に広がる地域について、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて地域要因をくり返し調査分析し、その異同を明らかにしなければならない。
- ３．個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその標準的使用を判定することをいう。
- ４．最有効使用の判定上の留意点の一つに、「効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと」がある。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．個別分析→最有効使用の判定！
４．
問26 土地と建物とからなる不動産があって、依頼目的に応じてこのうちの土地についてのみ鑑定評価をする場合、次の宅地の類型の記述で不動産鑑定評価基準の規定上、妥当でないものはどれか。
- １．現況は建物があるが、建物等が存しない土地を対象として更地の独立鑑定評価をする。
- ２．土地と建物が同一所有者に属しており、また当該所有者により使用されているので、建物の敷地すなわち建付地として部分鑑定評価をする。
- ３．建物の所有者は第三者で土地に賃借権が付着している状態にあり、賃貸人（土地所有者）の権利である底地の鑑定評価をする。
- ４．土地と建物が同一所有者に属するが、一体として第三者に賃貸中であり、すなわち貸家及びその敷地の状態で土地部分の貸家建付地の鑑定評価をする。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問27 更地の鑑定評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．更地の鑑定評価にあたって、再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。
- ２．比準価格の取引事例には、更地並びに自用の建物及びその敷地の事例があるが、後者の事例は配分法により土地の部分価格を把握するため、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである。
- ３．当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、一体利用をすることが合理的と認められるか、分割利用をすることが合理的と認められるかにより控除法による価格を比較考量して決定する。
- ４．更地の鑑定評価にあたって、収益価格を求める手法である収益還元法は、一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問28 鑑定評価の基本的事項に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．不動産の鑑定評価に当たっては、基本的事項として、対象不動産、価格時点、価格又は賃料の種類を確定しなければならない。
- ２．対象不動産の確定は、対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認に分けられ、実地調査、聴聞、公的資料等により、的確に行う必要がある。
- ３．鑑定評価の条件には、対象不動産の確定に当たって必要となる対象確定条件があるが、このほか、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を付加する場合がある。
- ４．価格時点とは、不動産の価格の判定の基準日のことであり、従って鑑定評価額は当該価格時点においてのみ妥当するものである。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問29 不動産の鑑定評価における地域分析に関して、次の図及び記述の（ ア ）～（ オ ）に入る用語の組合せとして、妥当なものはどれか。
下図のとおり、地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域（用途的地域）、すなわち（ ア ）・（ イ ）・（ ウ ）である。
地域の特性は、その地域に属する不動産の一般的な（ エ ）に具体的に現れるが、この（ エ ）は、利用形態からみた地域相互の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛かりとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての（ オ ）を判定する有力な標準となるものである。
（ア） （イ） （ウ） （エ） （オ）
- １．同一需給圏 類似地域 近隣地域 最有効使用 標準的使用
- ２．類似地域 近隣地域 同一需給圏 最有効使用 標準的使用
- ３．近隣地域 類似地域 同一需給圏 標準的使用 最有効使用
- ４．近隣地域 同一需給圏 類似地域 標準的使用 最有効使用
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問30 不動産の鑑定評価における個別分析に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその標準的使用及び最有効使用を判定することをいう。
- ２．個別的要因の分析においては、鑑定評価における依頼者がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要である。
- ３．個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにすることが必要である。
- ４．価格形成要因は常に変動の過程にあるものであるが、鑑定評価額は価格時点においてのみ妥当するものであるため、価格時点より将来に発揮されるであろう効用を前提に最有効使用を判定してはならない。
＜解答＞
３ （公式解答）
３ （自信度：100％・解答者：収用実務）
＜解説＞
１．個別分析には、標準的使用の判定は含まないので、妥当ではない。
２．
３．
４．
問31 取引事例比較法において、事情補正を要する特殊な事情の例示として、妥当でないものはどれか。
- １．営業上の場所的限定等特殊な使用方法を前提とした取引は、補正に当たり減額すべき特殊な事情である。
- ２．極端な供給不足、先行きに対する過度に楽観的な見通し等特異な市場条件の下で行われた取引は、補正に当たり減額すべき特殊な事情である。
- ３．相続、転勤等により売り急いで行われた取引は、補正に当たり増額すべき特殊な事情である。
- ４．金融逼迫、倒産時における法人間の恩恵的な取引又は知人、親族間等の人間関係による恩恵的な取引は、補正に当たり増額すべき特殊な事情である。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．増額又は減額すべき特殊な事情
問32 土地の買収に当たり、借地権の存否、内容を把握する必要がある場合において、次の記述のうち、妥当でないものを組合せたものは、後記１から４までのうちどれか。
ア 建物が滅失して、土地上に建物が存しないときは、借地権が存しないものとして扱う。
イ 建物の登記がなされている場合には、建物が滅失しても、借地権を第三者に対抗できる場合がある。
ウ 建物が特定大規模災害により倒壊した場合は、地上権又は賃借権の登記もしくは建物の登記がない場合であっても、一定の期間、借地権をもって第三者に対抗できる。
エ 特定大規模災害により、借地上の建物が滅失した場合において、借地権者が地上権の放棄又は賃貸借の解約を申し入れていることが判明したときは、借地権は存在しないものとして扱うことができる。
- １．ア、エ
- ２．イ、ウ
- ３．ウ、エ
- ４．ア、ウ
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問33 借地権及び借家権の種類及び内容についての次の記述のうち、妥当なものの組合せは、後記１～４のうちのどれか。
ア 存続期間を「50年以上」と定めて設定した定期借地権は、有効である。
イ 事業用定期借地権は、存続期間を10年以上、50年未満と定めて公正証書により設定した場合に有効となる。
ウ 建物譲渡特約付借地権は、定期借地権、事業用定期借地権及び普通借地権を設定した場合に、30年以上経過したときに建物の譲渡を受ける旨の約束を同時にした場合に成立する。
エ 定期建物賃貸借は、契約の締結に際し、賃貸人が賃借人に対し、あらかじめ契約書と別個の書面で更新のない定期借家であることを説明し、書面を交付しなければならない。
- １．ア、イ
- ２．ウ、エ
- ３．ア、ウ
- ４．イ、エ
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問34 土地に関する所有権以外の権利で、その消滅に際して補償を要することとされている権利についての次の記述のうち、妥当でないものの組合せは、後記１～４のうちどれか。
ア 地上権は、土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利で、借地権は含まれない。
イ 永小作権は他人の土地において耕作又は牧畜するため、その土地を使用する権利であるが、地上権と異なり使用料は無償のものはない。
ウ 使用借権は、他人の土地を無償で使用する債権であり、財産価値が認められないので、補償の対象とはならない。
エ 入会権は、一定地域の住民が、一定の山林、原野等を共同で管理し、共同で使用する物権であり、その消滅には補償を要する 。
- １．ア、ウ
- ２．イ、エ
- ３．ウ、エ
- ４．ア、イ
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問35 地価公示法に基づく地価公示（以下「地価公示」という。）と国土利用計画法施行令（昭和49年政令第387号）第９号第１項に基づく地価調査（以下「地価調査」という。）に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。
- ２．都道府県知事は、地価公示の対象区域内の土地について国土利用計画法に基づく基準価格（許可申請に係る土地の所有権の価額等）を算定する場合は、公示価格を規準として算定しなければならない。
- ３．地価公示の標準地は、１市区町村に１地点のみが選定され、標準地の基準日における正常な価格は、当該市区町村の正常な地価水準を代表するものとして公示されており、一般の土地の取引価格に対する指標として活用されている。
- ４．公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との諸要因についての比較、時点修正を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格との間に均衡を保たせることをいう。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問36 地価公示と地価調査等に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．地価公示の標準地と、地価調査の基準地とで共通する地点はなく、分散が図られている。
- ２．地価公示の実施主体は国（土地鑑定委員会）であるが、地価調査の実施主体は都道府県（知事）である。
- ３．地価公示の価格判定の基準日（価格時点）は毎年１月１日であるが、地価調査の価格時点は毎年７月１日である。
- ４．地価公示、地価調査で判定されている価格は、いずれも土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる正常な価格である。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問37 地方税法（昭和25年法律第226号）及び固定資産評価基準（昭和38年自治省告示第158号）に基づく固定資産税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．固定資産税に係る土地の評価手法は地目によって異なるため、土地の地目の認定に当たっては、当該土地の現況に重点を置き、部分的に差異が存する場合には、その差異が僅少であったとしても、原則として土地を区分して認定する。
- ２．農地（市街化区域農地及び宅地等介在農地を除く）の評価は、状況類似地区ごとに選定された標準田又は標準畑の評点数に比準して行う。
- ３．鉱泉地の評価は、原則として、当該鉱泉地の基準年度の前年度の価額に、当該鉱泉地の鉱泉を利用する温泉地に存する宅地の基準年度における価額の、前基準年度における価額に対する割合を乗じて求める方法による。
- ４．池沼の評価は、池沼の売買実例価額から評定する適正な時価によってその価額を求める方法による。ただし、市町村内に売買実例価額がない場合には、池沼の位置、形状、利用状況等を考慮し、附近の土地の価額に比準してその価額を求める方法による。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問38 相続税法（昭和25年法律第73号）及び財産評価基本通達（昭和39年直資56ほか国税庁長官通達）に基づく相続税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．正面と側方に路線がある角地の評価は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて行う。
(1) 正面路線（原則として、路線価に奥行価格補正率を乗じて求めた価額の高い方の路線をいう。）の路線価に基づき計算した価額(2) 側方路線（正面路線以外の路線をいう。）の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づき計算した価額に、側方路線影響加算率を乗じて計算した価額 - ２．無道路地の評価は、原則として、当該無道路地を利用する場合において、その利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に、奥行価格補正率、通路開設補正率及び無道路地補正率を乗じ、これによって求めた価額に当該無道路地の地積を乗じて行う。
- ３．純山林の価額は、その山林の固定資産税評価額に、地勢、土層、林産物の搬出の便等の状況の類似する地域ごとに、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。
- ４．市街地農地の価額は、原則として、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合において、通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに、国税局長の定める金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問39 公共事業の施行に伴う公共補償基準要綱（昭和42年２月21日閣議決定。以下「公共補償基準要綱」という。）及び公共補償基準要綱の運用申し合せ（昭和42年12月22日用地対策連絡会決定。以下「運用申し合せ」という。）における土地代に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．既存公共施設等が土地に関する所有権以外の権利に基づき設置されている場合において、同種又は類似の権利を取得することがきわめて困難なときを除いては、同種又は類似の権利を取得するために要する費用を補償する。
- ２．廃止施設に残地が生ずる場合は、原則として、当該残地の正常な取引価格（敷地の一部を取得することによって生じる利用価値の減少等を考慮した価格）を控除する。
- ３．廃止施設に残地が生じた場合に残地が当該地域での一般的な利用が困難な場合は、残地を処分することに合理性がないことから施設管理者と協議し、残地の帰属と取り扱いについて決める必要がある。
- ４．学校等の箱物といわれる施設についての移転先が構外の土地となる場合は、移転候補地が複数あってもそれらについて経済性、合理性等を比較し選定する必要はない。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問40 公共補償基準要綱及び運用申し合せにおける土地代に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．既存公共施設の建設先又は移転先の選定が合理的であれば、必ず従前と同量等価の土地代金の補償となる。
- ２．一般補償基準における土地代は、土地の正常な取引価格を近傍類地の取引価格を基準として算定して補償するが、公共補償基準における土地代金も正常な取引価格をもっての補償である。
- ３．既存公共施設を構外に移転する場合は、機能回復補償の原則により移転先の土地代を補償するものであるが、既存公共施設の存する土地の正常な取引価格が下限となる。
- ４．既存公共施設の合理的な移転先の土地を取得するための費用としての土地の取得に伴い客観的に必要となる造成費は、建設雑費その他通常要する費用として補償される。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
