土地評価(H26)

Last-modified: 2017-03-10 (金) 21:17:53

問題番号をクリックすると各問題へジャンプします。採点ツールはこちら→ダウンロード
現在の解答信頼度：100％

問１問２問３問４問５問６問７問８問９問10
３３３３４４１３４２
問11問12問13問14問15問16問17問18問19問20
１１３２２３３４４３
問21問22問23問24問25問26問27問28問29問30
４４４２２３４２２４
問31問32問33問34問35問36問37問38問39問40
２３２４３３３２３２

※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。

 

問１ 公共用地の取得に伴う土地評価の特徴に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．公共用地の取得に伴う損失補償基準（昭和37年用地対策連絡会決定。以下「損失補償基準」という。）において、取得する土地に対しては、更地の状態における正常な取引価格をもって補償することが基本原則であり、土地に建物その他の物件があるときは、物件がないものとして取り扱う。
  • ２．土地を取得する事業の施行が予定されることによって土地の取引価格が低下したと認められるときは、事業の影響がないものとしての土地の正常な取引価格によるものとして取り扱う。
  • ３．地価公示法（昭和44年法律第49号）の地価公示区域内の土地を取得する場合には、公示された標準地の価格を規準するこことなっているが、国土利用計画法（昭和49年法律第92号）の都道府県の基準地は損失補償基準に規定はなく同様に取り扱う必要はない。
  • ４．正常な取引価格は、一般の取引における通常の利用方法に従って利用し得るものとして評価するものとし、主観的な感情価値及び特別な用途に用いることを前提として生ずる価値は、考慮しない。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 20  
4 0  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問２ 公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（昭和38年用地対策連絡会決定。以下「基準細則」という。）別記１土地評価事務処理要領（以下「土地評価事務処理要領」という。）における土地評価の単位に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．土地所有者Ａが、高低差のない２筆の土地を住宅敷地と家庭菜園として使用している場合は１画地として評価する。
  • ２．土地所有者Ｂが所有する２筆の土地の間に公道が介在している場合、同一用途に供されていたとしても１画地として評価することはできない。
  • ３．土地所有者Ｃが所有する平坦な土地を、家庭菜園としてＤとＥに使用させている場合は２画地として評価する。
  • ４．土地所有者Ｆが２筆の土地を、店舗及び来客用駐車場として、一体的に利用している場合は１画地とする。
 
選択肢 投票
1 1  
2 0  
3 19  
4 1  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問３ 公共用地の取得における土地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．取引事例の取引の時点が価格時点と異なるときの補正として、類似不動産の取引価格の推移に基づく変動率によることはできない。
  • ２．同一需給圏とは、評価対象地と代替関係が成立し、評価対象地を含む近隣地域と類似する同一状況地域が存在する圏域に限定される。
  • ３．宅地見込地の判断に当たっては、周辺の宅地開発の分布状況及び開発後の宅地の利用状況を考慮する必要がある。
  • ４．標準地の評価格は取引事例比較法により求めた価格で決定する。
 
選択肢 投票
1 0  
2 1  
3 13  
4 1  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問４ 標準地比準評価法における同一状況地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．同一状況地域とは、用途的地域を地域的特性に着目して区分した、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりのある地域である。
  • ２．同一状況地域の区分を行う場合においては、都市計画法の地域地区等に配意する必要がある。
  • ３．類似地域は、近隣地域の地域特性と類似する特性を有する地域で、同一需給圏の外に存する地域をいう。
  • ４．同一状況地域とは、標準地比準評価法における地域の最小単位であり、「不動産鑑定評価基準」にいう近隣地域と同義である。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 13  
4 0  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問５ 土地評価事務処理要領に定められている用途的地域の区分に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．都市近郊林地地域とは都市の近郊にある地域で、宅地化が進行していると判断される地域である。
  • ２．宅地見込地地域の判断に当たっては開発行為の許可の可能性は考慮するが、採算性は考慮する必要はない。
  • ３．農家集落地域とは、農家等で集落を形成している地域で市街地的形態を形成している戸建住宅地域である。
  • ４．土地の評価に当たっては、評価に係る地域を土地の用途的観点から宅地地域、農地地域、林地地域、見込地地域及びその他の地域に区分する。
 
選択肢 投票
1 2  
2 0  
3 0  
4 12  

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問６ 土地評価事務処理要領に定める取引事例比較法に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．取引事例比較法は、近隣地域及び類似地域から収集した適切な取引価格に事情補正、時点修正、標準化補正、地域格差などを乗じて算定した価格を平均して比準価格を求める評価方法である。
  • ２．取引事例の選択に当たっては事情補正率が50パーセント程度以内の事例を選択するよう努める。
  • ３．現に建物の敷地に供されている土地の取引事例で、建付減価していると認められるときは、事情補正を行う。
  • ４．敷地と建物等が一括して取引されている取引事例であっても、配分法が合理的に適用できる場合は取引事例として選択できる。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 0  
4 15  

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問７ 土地評価事務処理要領に定める標準地比準評価法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．標準地は、その地域の最有効使用から見て個別的要因が最も優れた一の画地を選定する。
  • ２．同一状況地域の区分に当たっては、街区及び集落、市町村、大字、字等の境界、都市計画法（昭和43年法律第100号）の地域地区等のほか、土地の利用状況にも配意する必要がある。
  • ３．比準表に該当する用途的地域が定められていない地域の標準地の個別要因については、類似する用途的地域の比準表を補正して適用する。
  • ４．比準表に定められた格差率が当該同一状況地域の実態に適合しないと認められるときは、不動産鑑定業者の意見等により適正に補正することができる。
 
選択肢 投票
1 12  
2 1  
3 0  
4 0  

＜解答＞
１　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問８ 「○○地方整備局用地関係業務請負基準」別記様式２の用地調査等共通仕様書に定める「資料作成」について，次のうち作成する資料として妥当でないものはどれか。

  • １．用途的地域の判定及び同一状況地域の区分の理由を明らかにした書面
  • ２．取引事例地調査表
  • ３．地域要因及び個別的要因の土地価格比準表
  • ４．公示地及び基準地の選定調査表
 
選択肢 投票
1 0  
2 1  
3 10  
4 5  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞テキスト3-4頁
１．
２．
３．土地価格比準表　×　→　　○　格差認定基準表
４．

 

問９ 取引事例比較法による評価対象地の評価額算定手順について、次に掲げる４項目について、順序として妥当なものはどれか。

  • １．�取引事例の収集、事例地の実地調査確認�現地踏査、概況の把握�地域区分に必要な資料の収集、分析、検討�現地調査、地域の区分、標準地の選定
  • ２．�現地踏査、概況の把握�取引事例の収集、事例地の実地調査確認�地域区分に必要な資料の収集、分析、検討�現地調査、地域の区分、標準地の選定
  • ３．�現地踏査、概況の把握�地域区分に必要な資料の収集、分析、検討�取引事例の収集、事例地の実地調査確認�現地調査、地域の区分、標準地の選定
  • ４．�現地踏査、概況の把握�地域区分に必要な資料の収集、分析、検討�現地調査、地域の区分、標準地の選定�取引事例の収集、事例地の実地調査確認
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 0  
4 13  

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問10 次の記述のうち、取引事例の選択に当たり妥当でないものはどれか。

  • １．画地の面積が著しく相違していなかったため選択した。
  • ２．地域要因の比較が容易であるため選択した。
  • ３．違法な取引に係る不動産でないことが確認できなかったため選択しなかった。
  • ４．取引時期が３年前であるため選択しなかった。
 
選択肢 投票
1 1  
2 10  
3 8  
4 2  

＜解答＞
２　（公式解答）
2と3　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞テキスト2-20　評価要領第12条
１．
２．地域要因の比較が容易　×　→　○　個別的要因の比較が容易
３．選択文がおかしいため、解釈に難がある。違法な取引に係る不動産が前提での文面なのか、違法な取引がさているのか、いないのかが確認できないだけなのか。
４．

 

問11 次に記述する画地条件の格差率の算定方法に関する説明のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．一般的に、三角地の減価の程度は、その最小角の位置及びその大小によって左右されるので、その格差率は、最小角の角度と大小の実態に応じて決定される。
  • ２．三方路は、角地としての性格を重複して持っているので、それぞれの道路の角地とみなし、角地格差率を求めて得た格差率の和を限度として決定する。
  • ３．崖地（法地）部分が存在する画地の格差率は、平坦地部分と崖地部分との関係位置・方位と崖地の傾斜の状況の相関により求められる。ただし、２ｍ以下の高さの擁壁又は 0.6ｍ以下の土羽法地の部分についてはこの限りではない。
  • ４．地積過大地は地域内の標準的な規模に区割して利用する場合は、通路等による潰地が生ずること等により減価が生じる。また、マンション敷地としての利用が成熟している地域にあっては、減価の必要がない場合もありうる。
 
選択肢 投票
1 11  
2 1  
3 0  
4 0  

＜解答＞
１　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問12 「○○地方整備局用地関係業務請負基準」別記様式２の用地調査等共通仕様書により都市計画図その他類似の地図を用いて作成する「同一状況地域区分図」に記載するものとして、次の記載のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．収集した取引事例地、不動産の鑑定評価に用いた取引事例地
  • ２．鉄道駅、バス停等の交通施設、学校、官公署等の公共施設、病院等の医療施設、銀行、スーパーマーケット等の商業施設
  • ３．起業地の範囲、同一状況地域の範囲、標準地及び用途的地域の名称
  • ４．地価公示法第６条により公示された標準地又は国土利用計画法施行令（昭和49年政令第387号）第９条第５項により周知された基準地
 
選択肢 投票
1 10  
2 4  
3 3  
4 1  

＜解答＞
１　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞テキスト3-3　用地調査等共通仕様書第49条
１．×
２．第一号(2)(3)
３．第一号(1)
４．第一号(8)

 

問13 商業地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．準高度商業地域は、高度商業地域につぐ中心商業地域であり、広域的な商圏を有し、店舗、事務所等が連たんして商業地としての集積の程度が高い地域であり、規模については、建築基準法（昭和25年法律第201号）の規定による容積率がおおむね 60/10 前後で、地域の現実の利用状態もこれに近い利用がなされている地域である。
  • ２．商業地域において価格比準の基礎となる土地は、対象地の存する地域及び当該地域の地域区分と同一の地域区分に属する地域で同一需給圏内から選定することとなっているが、郊外路線商業地については、対象地の存する地域と基準地の存する地域を比べ、価格水準の開差が大きいことが実態的であるので、価格水準が上位100％、下位50％の範囲にあるものから選定する。
  • ３．商業地域の主要な地域要因は、不動産の収益性を高め、あるいは減価要因となる一般的要因及び自然的条件であり、商業地域の収益性に大きな影響を与える項目として、各地域に共通して環境条件の項目である「背後地及び顧客の購買力等」、「繁華性の程度」及び行政的条件の「公法上の規制の程度」に大きな格差率が付されている。
  • ４．商業地域における個別的要因の画地条件の細項目「面大増価」について、標準的な面積より大きい面積の画地の方が実効容積率の拡大となり、かつ、高度利用に応じた需要が十分に見込まれる場合において、効用増価の程度を勘案して運用する必要がある。面大増価を採用した場合、地積過大と奥行逓減は適用しない。
 
選択肢 投票
1 2  
2 0  
3 9  
4 0  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問14 商業地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．郊外路線商業地域は、都市と都市を結ぶ国道、主要地方道等の幹線道路に接面しており、市街地外に形成される幹線型の広域的な商業地域であることから、幹線ごとに、背後地がかかえる住宅団地、市街地規模等により成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲とすることが妥当である。
  • ２．商業地の地域的特性は、地域の標準的使用に体現されているので、相互の地域の標準的使用の用途的、機能的な類似性を判定することとし、具体的な判断項目としては、「営業の種別」、「規模」、「建物の利用状況」、「公法上の規制」があり、これらの項目について、それぞれ個別に判断して行わなければならない。
  • ３．地域要因の環境条件の項目「背後地及び顧客の購買力等」について、商業経営による収益は、通常、売上高に依存し、この売上高は、顧客の質と量によって規定され、購買力に依存する。当該商業地域が吸引する顧客の存在する地域的範囲いわゆる背後地が広いか狭いか、背後地人口が多いか少ないか、また、いわゆる客種の良否は、収益に如実に反映する。
  • ４．商業地の個別的要因である接面街路との関係、間口、奥行等の画地の状況によっては、顧客の出入りの便、商品宣伝効果など収益に直接影響を与え、価格の格差が大きくなる傾向がある。商業地の収益性に個別的な差異を生じさせる要因としては、交通・接近条件の「商業地域の中心への接近性等」、環境条件の「客足の流動の状態との適合性」及び行政的条件の「公法上の規制」に大きな格差が付されている。
 
選択肢 投票
1 2  
2 9  
3 7  
4 3  

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：輪太朗）

 

＜解説＞
１．
２．×テキスト4-35に記載　×個別→○総合的
３．　テキスト4-47に記載
４．

 

問15 宅地地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．都市計画法上の用途地域における規制は、比較的にゆるやかなものであり、例えば都市計画法上の用途地域が住居地域に指定されていても、現実の用途的地域が商業地域である場合もある等、異なる地域を評価上認定することが可能な場合がある。
  • ２．混在住宅地域は、市街地的形態を形成している地域において、比較的狭小な一般住宅及び共同住宅が密集する地域、又は住宅を主体として、店舗、事務所、小工場等が相当数混在し、街区及び画地は整然として住宅環境が比較的良好と認められる地域をいう。
  • ３．地域要因の街路条件の細項目の「配置」は、街路網の静態的な位置関係を示すものであり、それが整然と均衡がとれているか、行き止まり路や丁字路が多くあって雑多となっているか等であり、これらは住宅地としての効用に影響を及ぼすこととなり、環境条件の細項目の「画地の配置の状態」と密接に関連している。
  • ４．個別的要因の画地条件の細項目の「方位」の格差率は、接面街路の方位による日照、通風等の変化に伴う快適性の優劣に着目して設けられており、南画地等であっても、建築物によって現実に日照等が損なわれている場合には、格差率の範囲内で適宜修正して適用することとなる。
 
選択肢 投票
1 1  
2 11  
3 0  
4 0  

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問16 宅地地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．住宅地域は居住の用に供される建物の敷地によって構成されている地域であるため、居住の快適性や利便性等が要求され、自然的、社会的環境が良好であるか否か、通勤に便利であるか否か等が主要な価格形成要因となる。
  • ２．地域要因の街路条件は、街路が住宅地に及ぼす交通上の利用価値に着目した条件である。その細項目「幅員」について、街路の幅員の広いことは、交通の円滑化のプラス要因となり得るが、住宅地域における広い幅員は車両の輻輳を招来し、騒音、振動等の発生源としてマイナスとなる場合がある。
  • ３．個別的要因の画地条件の細項目「地積」について、第２種住居専用地域、住居地域等において、マンション敷地としての利用が成熟している地域にあっては、一戸建住宅の敷地との比較において広大地と判定される画地であれば、地積過大による減価を適正に行う必要がある。
  • ４．個別的要因における「角地」及び「準角地」の格差率は、いずれも中間画地（一方が街路に接する画地をいう。）を標準にしている。基準地及び対象地ともに角地である画地を比準する場合は、「土地価格比準表」の角地の細項目の内訳表に基づいて一度に比較が可能であるが、例えば対象地が角地で、基準地が準角地である場合は、それぞれ該当する細項目ごとに比準を行う。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 12  
4 0  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問17 宅地見込地に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．宅地見込地の地域要因比準表は、「大中規模開発地域」と「小規模開発地域」に区分され、地域的特性により要因の作用の振幅（格差率）が異なっており、熟成度のきわめて高い小規模開発地域においては、地域内の他の土地とともに相当規模で宅地開発をする必要のある大中規模開発地域に比して地域要因の格差率が大きく振幅することになる。
  • ２．宅地見込地には宅地にするための造成費用の大小、造成後における宅地として利用し得る面積がどれだけあるか、宅地化するために必要な個別的要因の変化に要する時の経過といった特有の要因があり、価格水準はこうした要素に大きく左右されることになる。
  • ３．宅地見込地を造成して宅地とする場合、道路など公共用施設のため有効面積が減少する。宅地としての有効利用度を求める有効宅地化率は、通常、販売可能な宅地面積を開発区域面積から既存公共用地面積を引いたもので除して求めるものとしている。
  • ４．宅地見込地の個別的要因比準表には、冒頭に画地条件が掲げられており、住宅地におけるように地域要因に対応した個別的要因の項目がない。宅地見込地にあっては、基準地も市街化区域の田畑で、適正開発規模が2,000ないし10,000m2程度の地域から選定することとされている。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 11  
4 0  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問18 農地地域に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．農地価格の比準は、宅地と異なり、直接その土地を耕作の用に供することにより生産を行うため、自然的条件がその生産性に与える影響が大きく、またその耕作の形態も地方による差異は少ない。さらに農地の同一需給圏も他の種別の土地に比べて広いため、生産性の格差を客観的基準により判断することが可能である。
  • ２．地域要因における農地に関する助成又は規制についての法律としては、農地法（昭和27年法律第229号）、農業振興地域の整備に関する法律（昭和44年法律第58号）、土地改良法（昭和24年法律第195号）等があり、農地の生産条件等に大きな影響をもたらす。農地価格比準表においては、転用価格又は転用含みの価格についても、対象としているため、これらの法律による助成又は規制は、用途に対する規制を中心としたものであり、農業生産性に直接影響しないものと考えられる。
  • ３．地域要因の交通・接近条件の細項目に「集落との接近性」を設けているが、個別的要因においては、比較項目に取り上げていない。これは、最寄集落との接近の程度が、基準地及び対象地の最寄集落からの距離により比較するため、同一近隣地域であれば、同一の最寄集落となるためである。
  • ４．地域要因としては、田地地域、畑地地域とも自然的条件として、「傾斜の方向」「傾斜の角度」を設けているが、個別的要因の画地条件としては、田地の場合には、画地は平坦であるが、畑地の場合は、画地そのものに傾斜があるので、「傾斜の角度」が設けられている。
 
選択肢 投票
1 6  
2 0  
3 2  
4 8  

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：輪太朗）

 

＜解説＞
１．×テキスト4-182記載　×広いため→狭い
２．
３．
４．○テキスト4-189　下から7行目～

 

問19 損失補償基準第25条、基準細則第12、基準細則別記２「土地利用制限率算定要領（以下「土地利用制限率算定要領という。）」及び「立体道路制度の創設に伴う土地の立体利用阻害率について(平成２年10月９日中央用地対策連絡協議会理事会決定)」に定められている空間又は地下の使用に係る補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．空間又は地下の使用に係る補償を算定するに当たり、空間又は地下の使用期間が短期もしくは長期であることについて考慮する必要はない。
  • ２．土地の利用価値のうち、「その他の利用価値」の割合は別表第１「土地の立体利用率配分表」において、「その他利用率」として定められているが、「その他利用率」の上下の配分割合までは定められていない。
  • ３．立体道路制度における立体的区域の土地に対する阻害率については、直接阻害及び利用阻害に区分して算定するものとされているが、このうち直接阻害とは「土地の利用が上下に分割されることによる阻害」をいう。
  • ４．建物利用における各階層の利用率を求めるに当たり、別表第２「建物階層別利用率表」を参考として用いることができるのは、高度市街地内の宅地である。
 
選択肢 投票
1 0  
2 2  
3 4  
4 8  

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問20 地下の使用に係る補償に関し、土地利用制限率算定要領に基づき、以下の条件により「地下の利用価値」を算定した場合、妥当なものはどれか。ただし、算定後の率は、小数点第４位以下を切り捨てるものとする。〈条件〉�地下利用率は0.2とする。�深度別地下制限率は５m 毎に一定の割合で低下するものとする。

  • １．限界深度が30mの場合、深度別地下制限率は深い階層に向かって0.150の割合で低下する。
  • ２．限界深度が40mの場合、深度別地下制限率は深い階層に向かって0.200の割合で低下する。
  • ３．限界深度が30mの場合、地下12mの位置における地下の利用価値についての制限率は0.133である。
  • ４．限界深度が40mの場合、地下12mの位置における地下の利用価値についての制限率は0.125である。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 10  
4 7  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：輪太朗）

 

＜解説＞
１．
２．
３．○　0.2×（ 4 / 6 ）=0.133
４．×　0.2×（ 6 / 8 ）=0.15

 

問21 残地等に関する損失の補償についての次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．残地等の評価に当たっては、事業の施行により生じる日陰、臭気、騒音その他これらに類するものによる不利益又は損失については、考慮しないものとする。
  • ２．残地の評価に当たっては、土地評価事務処理要領第８条に規定する当該画地の評価方法に準じて行うことになる。
  • ３．残借地等が建物の移転先とならないと認められる場合であって、当該地域における借地権等の取引の実情等から当該残借地権等の市場性が相当程度減ずると認められるときは、残借地等の面積に対応する従前の借地権等の価格相当額を限度として補償するものとする。
  • ４．残地の状況によっては、残地を他の利用目的に転換するために通常要する費用及び転換することにより生ずる価格の低下に相当する額を補償することができ、この場合、取得に係る画地の評価格に残地面積を乗じた額を超えて補償しても良い。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 0  
4 11  

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問22 土地の一部を取得することによる残地に関する損失の補償について次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．残地売却損の額を算定するための売却損率の構成は、必要となる早急性の程度及び標準地と残地の格差率の組み合わせにより判断することとなっている。
  • ２．残地に関して生じる損失の補償額は、次式により算定する。｛取得に係る当該画地の評価格－当該残地の評価格×（1－売却損率）｝×当該残地の面積
  • ３．残地売却損の額を算定するための売却損率は、０％～30％までの範囲内で適正に定めるものとする。
  • ４．残地売却損の額を算定するための売却損率は、建物の移転先地を取得する場合のほか、事業の施行により大部分を取得され、農地の需給状況から客観的に代替農地を取得可能な場合は、代替農地についてのみ適正に定めることができる。
 
選択肢 投票
1 2  
2 0  
3 0  
4 10  

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問23 不動産の価格を形成する要因に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．一般的要因とは、自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因及び地域要因に大別される。
  • ２．一般的要因のうちの経済的要因には、�貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態、�税負担の状態、�建築様式等の状態及び�国際化の状態がある。
  • ３．地域要因とは､その地域に属する不動産の価格の形成に全般的に与える要因で､土地の種別毎に地域を構成する要因に分類される。宅地地域の細分類には、住宅地域、商業地域、工業地域、宅地見込地地域がある。
  • ４．個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因で、当該土地に属する用途地域における標準的使用の土地の価格水準に比し、個別的な差異を生じさせる要因である。
 
選択肢 投票
1 2  
2 0  
3 5  
4 8  

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞7　不動産鑑定評価理論概説
１．×　P52中段「自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される」
２．×　P54下段　建築様式等の状態　という項目はない
３．×　P56中段「宅地地域については、住宅地域、商業地域、工業地域に細分し」とあり宅地見込地地域は含まない
４．

 

問24 不動産の価格の諸原則に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．寄与の原則とは、不動産のある部分が不動産全体の収益獲得に寄与するとする原則で、具体的には、例えば併合画地の評価の場合に併合前の画地が併合後の全体画地の一部となることにより、併合後の画地に価格上昇をもたらす事象があれば、これを寄与が働いたとする。
  • ２．予測の原則とは、一般に財の価格は、その価格を形成する要因の変化に伴って変動するとする原則で、不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せが将来どのようになるかの予測の過程において形成されることをいう。
  • ３．適合の原則とは、その不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産が環境に適合していることが必要であるとする原則で、土地と建物の用途が地域の標準的使用と適合しているか否かの判断に適用される原則である。
  • ４．代替の原則とは、代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響を及ぼして定まるとする原則で、不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。
 
選択肢 投票
1 1  
2 9  
3 1  
4 0  

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問25 収益還元法に適用する割引率と還元利回りの意義の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．一期間の純収益から、対象不動産の収益価格を直接求める際に使用される率が還元利回りである。
  • ２．不動産が敷地と建物等との結合により構成されている場合の収益還元法の適用に当たっては、不動産賃貸又は一般企業経営に基づく償却前の純収益に還元利回りと収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて、復帰価格を加算して収益価格を求める方法がある。
  • ３．割引率は、収益見通しにおいて連続する複数の期間に発生する純収益の一定の趨勢が反映されているので、純収益の変動予測の不確実性を除くものである。
  • ４．還元利回りＲ及び割引率Ｙとには、 永続する純収益が年々に一定の変動率 g で上昇していく場合には、Ｒ＝Ｙ－g の関係式が成立する。
 
選択肢 投票
1 0  
2 8  
3 1  
4 0  

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問26 価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち､妥当でないものはどれか｡

  • １．原価法は再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができる場合に有効である。但し、神社､仏閣等のような特殊建築物等の場合は、安易に置換原価を求めることは適切でないことに留意すべきである｡
  • ２．取引事例比較法の適用に当たっては、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行うことができる｡
  • ３．賃貸用不動産に収益還元法を適用する場合、総収益は支払賃料に賃料の前払的性格を有する保証金等の運用益、預り金的性格を有する権利金等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入加算した額をいう。
  • ４．開発法を適用する場合は、対象不動産の土地にマンション等の建物を建築することを想定し、その販売総額を価格時点に割り戻した額から通常の建物建築相当額及び販売費用等を価格時点にそれぞれ割り戻した額を控除して求める｡
 
選択肢 投票
1 2  
2 1  
3 11  
4 0  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問27 対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件というが、次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しないとして鑑定評価の対象とすることを独立鑑定評価という。
  • ２．不動産の併合を前提として併合後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とする場合を併合鑑定評価という。
  • ３．不動産の分割を前提として分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とする場合を分割鑑定評価という。
  • ４．不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産構成部分を対象とする場合を内訳鑑定評価という。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 0  
4 12  

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問28 鑑定評価を行うためには、合理的かつ現実的な認識と判断に基づいた一定の秩序的な手順を必要とするが、次の鑑定評価方式の適用までの手順の順番として、一般的に妥当なものはどれか。

  • １．対象不動産の確認→処理計画の策定→基本的事項の策定→資料の収集及び整理→資料の検討及び価格形成要因の分析→鑑定評価方式の適用
  • ２．基本的事項の確定→処理計画の策定→対象不動産の確認→資料の収集及び整理→資料の検討及び価格形成要因の分析→鑑定評価方式の適用
  • ３．基本的事項の確定→対象不動産の確認→処理計画の策定→資料の収集及び整理→資料の検討及び価格形成要因の分析→鑑定評価方式の適用
  • ４．対象不動産の確認→基本的事項の策定→処理計画の策定→資料の収集及び整理→資料の検討及び価格形成要因の分析→鑑定評価方式の適用
 
選択肢 投票
1 0  
2 8  
3 3  
4 3  

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問29 不動産の鑑定評価によって求める価格の種類に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格である。
  • ２．隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合において、第三者間取引の場合と取引価格に差違が認められない場合においても、特定の当事者間の取引における価格を求めるものであるので、価格の種類は限定価格である。
  • ３．民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提として求める場合の価格の種類は特定価格である。
  • ４．道路や公園などの公共公益施設の利用現況の継続を前提とした場合の価格の種類は特殊価格であるが、利用現況の継続を前提とせず、用途変更を前提とした評価の場合には、正常価格として求め得る場合がある。
 
選択肢 投票
1 0  
2 11  
3 0  
4 1  

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問30 不動産の鑑定評価における近隣地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域、すなわち近隣地域及びその類似地域並びに同一需給圏である。
  • ２．近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。
  • ３．類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。
  • ４．同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいい、近隣地域を含まず、近隣地域と相関関係にある類似地域の存する範囲を規定するものである。
 
選択肢 投票
1 3  
2 0  
3 0  
4 13  

＜解答＞
４　（公式解答）
1と4　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．妥当でない。×類似地域並びに　→　○類似地域と、より広域的な同一需給圏があります。（基礎知識P30及び要説P106より）
２．
３．
４．妥当でない。×含まず　○含んで・・・　（要説P110より）

 

問31 不動産の鑑定評価における各種の日付けに関する次の記載のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．価格時点とは、鑑定評価額の決定の基準となった年月日であり、鑑定評価額はその日においてのみ妥当するものである。
  • ２．鑑定評価を行った年月日とは、不動産鑑定業者が鑑定評価書を作成し、これに鑑定評価額を表示した日のことをいう。
  • ３．対象不動産の現況を確認した年月日（実査日）とは、不動産鑑定士が実際に現地に赴き、対象不動産の現況を確認した日のことをいい、鑑定評価報告書における必要な記載事項である。
  • ４．価格時点は、対象不動産の現況を確認した年月日（実査日）より前の日付けとなることはあるが、鑑定評価を行った年月日より後になることは原則としてない。
 
選択肢 投票
1 7  
2 8  
3 0  
4 7  

＜解答＞
２　（公式解答）
解無　（自信度：％・解答者：）
1.2.3.4　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．妥当。設問選択文のとおりである。使用テキスト「8.鑑定評価書の見方」ｐ242　中段（解説参照）
２．妥当。設問選択文のとおりである。使用テキスト「8.鑑定評価書の見方」ｐ242　中段（解説参照）
３．妥当。設問選択文のとおりである。使用テキスト「8.鑑定評価書の見方」ｐ242　中段（解説参照）
４．妥当。設問選択文のとおりである。使用テキスト「鑑定評価書の見方」ｐ28　中段参照

問32 借地借家法（平成３年法律第90号）の適用に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．定期建物賃貸借については借地借家法は適用されない。
  • ２．建物の所有を目的とする地上権には借地借家法は適用されるが、建物の所有を目的とするものであっても、土地の賃借権には同法は適用されない。
  • ３．借地上の建物が火災により滅失した場合でも借地借家法が適用される場合がある。
  • ４．一時使用のための借地権については借地借家法は適用されない。
 
選択肢 投票
1 0  
2 1  
3 12  
4 1  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．○借地借家法２５条

 

問33 借地権及び借地権価格に関する次の記述のうち、妥当でないものを組み合わせたものは、後述１から４までのうち、どれか。

ア 借地権の取引慣行がなくても借地権価格は存在する。
イ 借地契約が解除されても、借地権価格が残存する場合がある。
ウ 借地権価格と適正地代と支払地代との差額の多少との間に相関関係は認められないとするのが一般である。
エ 同一の借地権であっても、借地上の建物の種類により借地権価格が異なることがある。

  • １．ア、エ
  • ２．イ、ウ
  • ３．ウ、エ
  • ４．ア、イ
 
選択肢 投票
1 2  
2 7  
3 4  
4 0  

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問34 土地に関する所有権以外の権利の評価に関する次の記述のうち、妥当なものを組み合わせたものは、後述１から４までのうち、どれか。

ア 土地に関する所有権以外の権利の目的となっている土地の評価は、当該権利がないものとして算定した額から、当該所有権以外の権利の価格を控除して求める。
イ 土地に関する所有権以外の権利としては、地上権、永小作権、地役権及び賃借権が含まれるが、抵当権、使用借権は含まれない。
ウ 地上権、永小作権、地役権及び賃借権の価格は、近傍類似の同種の権利の取引価格を基準として求める。
エ 土地に関する所有権以外の権利を消滅させる場合の補償額は、正常な取引価格により算定する。

  • １．ア、イ
  • ２．イ、ウ
  • ３．ウ、エ
  • ４．ア、エ
 
選択肢 投票
1 0  
2 3  
3 0  
4 9  

＜解答＞
４　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問35 地価公示法に基づく地価公示（以下「地価公示」という。）に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．公示区域は、都市計画区域内のみではなく、都市計画区域外の土地取引が相当程度見込まれる区域も含まれる。
  • ２．地価公示では正常な価格を判定するが、この正常な価格とは、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。
  • ３．地価公示の標準地の選定は、代表性のみが留意されて選定され、中庸性、安定性、確定性に留意して選定されない。
  • ４．地価公示の標準地の選定並びにその正常な価格の判定及び公示等は、国土交通省におかれた土地鑑定委員会が行う。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 11  
4 1  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問36 国土利用計画法施行令に基づく地価調査（以下、「地価調査」という。）に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．地価調査は、国土利用計画法に基づく土地取引の規制に関する措置の一環である価格に関し、その審査等において円滑な実施を図るとともに公示価格を補完し、一般の土地取引価格に対して指標を与え、適正な価格の形成に寄与しようとするものである。
  • ２．地価調査の対象区域は、各都道府県全域を対象区域として、基準地の設定を行っている。
  • ３．地価調査は、毎年２回、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、標準価格を判定する。
  • ４．地価調査の標準価格を判定するに当たっては、公示区域内に所在する土地であるときは、公示価格を規準とする。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 12  
4 0  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問37 地方税法（昭和25年法律第226号）及び固定資産評価基準（昭和38年自治省告示第158号）に基づく固定資産税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．市街地宅地評価法における各筆の宅地の評価は、路線価を基礎とし画地計算法を適用して行われる。画地計算法の適用においては、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等の相違を総合的に考慮する。
  • ２．複合利用鉄軌道用地の評価は、宅地としての評価額を基本として、鉄道運送の用に供する部分が含まれることにより、宅地としての自由な利用が阻害されることについて、必要に応じて補正を行うことにより求められる。
  • ３．雑種地のうち、ゴルフ場等用地及び鉄軌道用地以外のものについては、売買実例価額から評定する適正な時価によって評価するが、市町村内に売買実例価額がない場合には、附近の土地の価額に比準して評価する。
  • ４．固定資産税に係る土地の評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準によって、原則として当該土地を所有する納税者が行う。この場合、それぞれの納税者においては、合理的な根拠のもとに、固定資産評価基準について、土地の状況に応じて所要の補正を行うことができる。
 
選択肢 投票
1 1  
2 1  
3 10  
4 0  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問38 相続税法（昭和25年法律第73号）及び財産評価基本通達（昭和39年直資56ほか国税庁長官通達）に基づく相続税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

  • １．造成中の宅地の価額は、その土地の造成工事着手直前の地目により評価した課税時期における価額に、その宅地の造成に係る費用現価（課税時期までに投下した費用の額を課税時期の価額に引き直した額の合計額をいう。）の100分の70に相当する金額を加算した金額によって評価する。
  • ２．都市計画道路予定地の区域内となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちの都市計画道路予定地の区域内となる部分が都市計画道路予定地の区域内となる部分でないものとした場合の価額に、地区区分、容積率、地積割合の別に応じて定められた補正率を乗じて計算した価額によって評価する。
  • ３．宅地の評価にあっては、主として市街地的形態を形成するに至らない地域においては、原則として、標準地に比準する方式によって評価を行う。
  • ４．財産評価基本通達において、土地の評価方法は地目別に規定されているため、一体として利用されている一団の土地が２以上の地目からなる場合には、原則として、地目別に評価額を算定し、それらを合算することで総評価額を算定する。
 
選択肢 投票
1 2  
2 9  
3 1  
4 0  

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問39 公共補償の公共施設等に対する補償の下記の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．土地の補償額は、一般補償基準では取得する土地の取引価格であるのに対して、公共事業の施行に伴う公共補償基準要綱（昭和42年２月21日閣議決定。以下「公共補償基準」という。）の土地代は代替する公共施設等を合理的な建設地点に建設し、又は合理的な移転先に移転するために必要な土地を取得するために要する費用の補償がされる。
  • ２．土地の補償額は、合理的な建設地点又は合理的な移転先を公共施設等に関する関係法令、技術基準、公共施設管理者の設計方針により決定し、必ずしも取得する土地（起業地内の既存公共施設等の敷地）の正常な取引価格と同額となるとは限らない。
  • ３．既存公共施設等の機能回復の方法として、既存公共施設等と同じ種類の施設（同種施設）によって行うものであり、既存公共施設等と異なる種類の施設（異種施設）によることはできず、水力発電所を火力発電所するために必要とする費用の補償はできない。
  • ４．建物等の施設の移転先が構外の土地となる場合、これらの施設の移転先は、法令で定める基準がある場合は当該基準に基づき、可能な限り複数の候補地を選定、比較決定する。
 
選択肢 投票
1 0  
2 0  
3 11  
4 0  

＜解答＞
３　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

 

問40 公共施設等の損失補償に対する土地の補償で、一般補償基準による取扱いに関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

  • １．公共施設等に対する補償で、公共補償基準の規定により算定した補償額が、一般補償基準で算定した補償額に満たない場合における補償は、一般補償基準によることができる。
  • ２．公共補償基準の規定により算定した補償額を、一般補償基準で算定した補償額と比較する場合においては、一般補償基準で算定した補償額には、公共施設等は営業利益を算入する必要がないので営業補償は含まない補償額とする必要がある。
  • ３．公共補償基準の規定により算定した補償額には、一般補償基準とは違い、維持管理費も含まれる。
  • ４．一般補償基準による補償額で現物補償を行った場合においては、公共施設等の補償は、現物補償の額を超える部分について金銭補償することができる。
 
選択肢 投票
1 0  
2 4  
3 4  
4 9  

＜解答＞
２　（公式解答）
－　（自信度：％・解答者：）

 

＜解説＞
１.
２．
３．
４．