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| 問１ | 問２ | 問３ | 問４ | 問５ | 問６ | 問７ | 問８ | 問９ | 問10 | 問11 | 問12 | 問13 | 問14 | 問15 |
| ２ | ２ | １ | ２ | ４ | ３ | １ | ３ | ２ | ４ | ２ | ４ | ３ | ３ | ４ |
| 問16 | 問17 | 問18 | 問19 | 問20 | 問21 | 問22 | 問23 | 問24 | 問25 | 問26 | 問27 | 問28 | 問29 | 問30 |
| ３ | ４ | ３ | ４ | ２ | ２ | １ | ４ | ４ | ２ | ３ | ２ | １ | ２ | ４ |
| 問31 | 問32 | 問33 | 問34 | 問35 | 問36 | 問37 | 問38 | 問39 | 問40 | 問41 | 問42 | 問43 | 問44 | 問45 |
| １ | ４ | ３ | ３ | １ | ３ | ４ | １ | ２ | ２ | ４ | １ | １ | ４ | ４ |
※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。
問１ 土地等の調査・測量に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。 
- １．土地の登記記録による調査の目的は、取得し又は使用する土地の所有者を確認するほか、所有権以外の権利が設定されているか、仮処分等がなされているかを調査することである。
- ２．土地の登記事項証明書及び地図（公図）は、取得し又は使用する土地を管轄する法務局若しくは地方法務局（又は支局、出張所）以外では交付を受けることはできない。
- ３．建物の所有者の調査においては、建物の登記記録に記載されている所有者が必ずしも真実の所有者とは限らないため、現地における実地調査も併せて行うものとする。このことは、土地の所有者の調査においても同じである。
- ４．建物の調査にあっては、建物の登記記録に記録されている建物が現に存在する建物と同一の建物であるとは限らないため、現地における実地調査も併せて行うものとする。
＜解答＞
２ （公式解答）
２ （自信度：100％・解答者：天和）
＜解説＞
１．○ 妥当である
２．× 妥当でない
３．○
４．○
問２ 土地等の調査・測量に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．地図（公図）の転写とは、取得又は使用する土地の範囲を確定するために、工事計画 平面図等に基づき、当該土地を管轄している法務局若しくは地方法務局（又は支局、出張所）において、当該地図（公図）をコピー等により転写又はトレーシングペーパー、定規、筆記器具等により転写することをいう。
- ２．戸籍簿等の調査とは、土地又は建物等の登記記録で把握した所有者等について住所、氏名を確認するために、その住所地を管轄する市区町村役場において戸籍簿又は戸籍の附票を閲覧し又は市区町村役場から交付を受けた戸籍簿の謄本又は抄本、又は戸籍の附票の写しにより、正当な権利者を確認することをいう。
- ３．民民境界立会いとは、私有地と私有地の筆界及び権原の係わる境界について、土地所有者、借地権者、地上権者などの権利者間における立会いをいう。
- ４．公共用地取得における土壌汚染に関する調査は、土壌汚染の状況を踏まえた土地評価額の適正な算定のために行う必要があることから、土地の調査等の一環として取得又は使用する土地に関して行うものである。
＜解答＞
２ （公式解答）
２ （自信度：％・解答者：追記天和）
＜解説＞
１．○ 妥当である
２．× 昭和51年以降は戸籍の閲覧はできない
３．地上権者？ ○ 妥当である 用地等共通仕様書 第36条参照
４．使用する土地？
問３ 土地の調査・測量に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．測量又は調査を行うために、障害物を伐除しなければ調査が困難と認められるときは、その伐除については障害物の所有者の同意を得るものとする。伐除等を行ったときは、後に損失の補償を行う必要が生ずることがあるから、それについての調書の作成を忘れてはならない。
- ２．測量又は調査を行うために、土地に立ち入る場合は、当該土地を占有する権利者の同意を得なければならない。ただし、やむを得ない事情により立会いを得ることができないときは、後日、当該土地の権利者の了解を得るものとする。
- ３．境界立会いは、境界立会いの範囲について、各境界点に関する権利者を現地に召集し、境界点の確認を行うものであるが、この場合において、現地に杭などによる境界点が表示されていない場合でも国土調査法（昭和26年法律第180号）に定める地籍調査が実施されている区域内の土地であるときは、当該地籍調査に基づく地図により境界点の同意を得るものとする。
- ４．平成元年に死亡した被相続人に係る相続において、相続について、生前に遺言による指定がされていない場合で、相続人が子及び配偶者であるときの各相続人の法定相続分は、子が三分の二、配偶者は三分の一である。ただし、子が数人いる場合には、各自の相続分は均等である。
＜解答＞
１ （公式解答）
１ （自信度：70％・解答者：天和）
＜解説＞
１．○ 妥当である
２．× 妥当でない
３．△ 地図による境界復元を行い 境界立会いを行う
４．× 妥当でない 昭和55年12月31日以前に相続開始の場合
問４ 相続に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．相続は、被相続人の住所において開始する。
- ２．相続は、人の死亡により開始するが、ここにいう死亡には失踪宣告による死亡は含まれない。
- ３．相続人は、相続財産を包括的に承継するが、これを放棄することもできる。
- ４．相続人は、相続財産を自己の固有財産におけるのと同一の注意をもって管理しなければならない。
＜解答＞
２ （公式解答）
２ （自信度：％・解答者：天和）
＜解説＞
１．△ 妥当である 被相続人の最後の住所
２．× 妥当でない 失踪宣言も含まれる
３．○ 妥当である
４．○ 妥当である
問５ 相続分に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．相続分については、遺言による指定も可能である。
- ２．配偶者がその子とともに相続するときは、配偶者が二分の一、子が二分の一となる。
- ３．配偶者が被相続人の直系尊属とともに相続するときは、配偶者が三分の二、直系尊属が三分の一となる。
- ４．配偶者が被相続人の兄弟姉妹とともに相続するときは、配偶者が五分の四、兄弟姉妹が五分の一である。
＜解答＞
４ （公式解答）
４ （自信度：100％・解答者：天和）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．× 妥当でない 4分の3と4分の1
問６ 相続の放棄・限定承認に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．相続人が相続を放棄すると、初めから相続人とならなかったものと推定される。
- ２．相続の放棄は、相続の開始前でも家庭裁判所に申し出れば、可能である。
- ３．相続人が数人いるときは、全員が共同してのみ限定承認が可能となる。
- ４．限定承認は、被相続人の住所地を管轄する法務局に申し出ることによりなされる。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：追記天和）
＜解説＞
１．正しいのでは？→推定される･･･×、みなされる･･･○←なるほど。しかし日本語として概ね同義語と言えなくもないですよね？出題者のセンスを疑います
２．× 相続開始前は放棄できない
３．○ これも正しいのでは？→これが、正しい。
４．× 法務局→家庭裁判所
問７ 不動産登記に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．区分建物の表題部は、一棟の建物の表題部と区分建物の表題部から成っているが、所有権の登記がない場合の所有者の氏名又は名称及び住所が記録されるのは、一棟の建物の表題部のほうである。
- ２．承役地についてする地役権の権利者の移転の登記は、要役地の所有権移転の登記によって行われる。
- ３．買戻しの特約の登記をするときは、権利に関する登記の一般的登記事項のほか、買主が支払った代金及び契約の費用並びに買戻しの期間の定めがあるときはその定めが登記事項とされている。
- ４．不動産の表示に関する登記の登記事項は、不動産を識別するために必要な事項として、一筆の土地又は一個の建物ごとに番号、記号その他の符号を記録することができる。
＜解答＞
１ （公式解答）
１ （自信度：70％・解答者：天和）
＜解説＞
１．
２．○ 妥当である 民法第281条1
３．○ 妥当である
４．○ 妥当である 不動産登記規則第90条
問８ 不動産登記に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．共同根抵当権は、同一の債権の担保として数個の不動産の上に根抵当権が設定され、かつ、その設定の登記と同時に共同担保である旨の登記をしなければ、対外的な効力は生じない。
- ２．建物の賃貸借は、建物の引渡しがあったときは、賃借権の登記をしなくてもその後その建物について物権を取得した者に対して対抗することができる。
- ３．同一の不動産について登記された権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記原因の日付の前後による。
- ４．筆界特定がされた土地について、再度民事訴訟の手続により筆界の確定を求める訴えに係る判決が確定したときは、筆界特定登記官がした筆界の特定は、当該判決と抵触する範囲においてその効力を失う。
＜解答＞
３ （公式解答）
３ （自信度：％・解答者：天和）
＜解説＞
１．○ 妥当である
２．○ 妥当である 借地借家法 第31条
３．登記原因の日付であるが、順位変更登記ができる
４．○ 妥当である
問９ 不動産登記に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．承役地についてする地役権設定の登記を申請する場合において、それが１個の土地の一部についての登記を目的とするものであるときは、登記をすることができない。
- ２．権利に関する登記が民法（明治29年法律第89号。以下同じ。）第423条第１項の規定による債権者代位によりされたときは、代位者の氏名又は名称及び住所並びに代位原因も登記事項となる。
- ３．表示に関する登記で報告的な登記については、地方税法（昭和25年法律第226号）の規定により固定資産税を課すことができない土地又は建物についても、その所有者等に申請義務が課されている。
- ４．抵当権の順位の変更の登記の申請は、順位を変更する当該抵当権の登記名義人が共同して申請しなければならないが、その際に利害関係を有する第三者があるときは、申請することができない。
＜解答＞
２ （公式解答）
２ （自信度：％・解答者：天和）
＜解説＞
１．× 妥当でない 一部の土地の地役権（方位地役権）はできる
２．○ 妥当である 不動産登記法59条7号
３．
４．
問10 不動産登記に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．50年以上の期間を定めた土地の賃借権設定契約において、特約として、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに建物等の買取りの請求をしないこととする旨を定めたときであっても、その特約は、賃借権設定の登記をする場合の登記事項とはならない。
- ２．建物の名称があるときは、その名称を登記することができるが、区分建物については、一棟の建物と区分建物（専有部分）のそれぞれに名称が付けられている場合であっても、登記できるのは一棟の建物の名称だけである。
- ３．建物の家屋番号は、地番区域ごとに建物の敷地の地番と同一の番号をもって登記所が定めるものであるが、附属建物があるときは、それにも家屋番号を付すことになっている。
- ４．所有権保存の登記は、原則として、「登記原因及びその日付」は登記事項とされていない。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．× 妥当でない
４．× 妥当でない 不動産登記法 第59条
問11 住民票、戸籍、戸籍の附票に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．住民票の写し、住民票記載事項証明書、戸籍の附票の写し等の交付を受けた者は、それにより知り得た事項を使用するに当たっては、個人の基本的人権を尊重するよう努めなければならない。
- ２．夫婦の戸籍の氏名の記載の順序は、夫、妻の順となる。
- ３．日本国憲法の施行に伴う民法の応急的措置に関する法律の施行前（昭和22年５月２日以前）に開始した相続については、民法第５編相続の旧規定により、戸主が死亡等した場合には家督相続が、戸主でない者が死亡した場合には遺産相続が開始するものとされている。
- ４．戸籍の附票とは、市町村長が、その市町村の区域内に本籍を有する者につき、その戸籍を単位として作成するものである。
＜解答＞
２ （公式解答）
２ （自信度：100％・解答者：天和）
＜解説＞
１．
２．× 妥当でない
３．
４．
問12 土地収用法（昭和26年法律第219号。以下同じ。）第35条の土地物件調査権に関する次の記述のうち、（ ）内の語句の組合せとして、妥当なものはどれか。
土地収用法の事業の認定の告示があった後は、起業者又はその命を受けた者若しくは委任を受けた者は、（ ア ）又は次条第１項の土地調書及び物件調書の作成のために、その土地又はその土地にある工作物に立ち入って、これを測量し、又はその土地及び（ イ ）にある物件を調査することができる。
２ 前項の規定によって、土地又は工作物に立ち入ろうとする者は、立ち入ろうとする日の（ ウ ）までに、その日時及び場所を当該土地又は工作物の（ エ ）に通知しなければならない。
- １．ア．収用のため、 イ．その土地若しくは建物等、 ウ．３日前、 エ．所有者
- ２．ア．事業の準備のため、 イ．その土地若しくは工作物、 ウ．５日前、 エ．所有者
- ３．ア．収用のため、 イ．その土地若しくは建物等、 ウ．５日前、 エ．占有者
- ４．ア．事業の準備のため、 イ．その土地若しくは工作物、 ウ．３日前、 エ．占有者
＜解答＞
４ （公式解答）
４ （自信度：100％・解答者：天和）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．○ 妥当である
問13 いわゆる「公図」に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．公図作成当時の測量やトレース技術の点を考慮に入れると、公図上において直線で描画されている土地の境界線が現地においては多少屈折している場合も十分あり得る、逆に公図上屈折した線で描画されている土地の境界線が現地においては直線である場合も十分あり得ると考えるべきである。
- ２．最高裁判所は、境界確定訴訟の上告審において、｢公図により境界を確認することを原則としている慣習ないし慣習法が存在している。｣ことを認めた。
- ３．昭和35年、不動産登記法の大改正によって、土地台帳と登記簿とは一元化されることとなり、土地台帳法及び土地台帳法施行細則も廃止された。また、不動産登記法第17条に、登記所に地図を備えるべき旨が規定されたが、この17条に規定する地図に土地台帳付属地図を取り込む措置はなんら採られず、法律から離れた存在となった。
- ４．精度が特に良くないといわれている山岳地帯における公図にあっても、境界が谷底である場合は比較的精度が良く、尾根部分は精度が良くないと考えられる。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
旧不動産登記法の問題17条であり新不動産登記法では１４条になっている
問題として 不動産登記法改定（平成16年改定）なので妥当でない問題なのでは？
問14 筆界特定制度に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．筆界特定の申請者は所有権の登記がある一筆の土地にあっては所有権の登記名義人、所有権の登記がない一筆の土地にあっては表題部所有者をいい、所有権の登記名義人又は表題部所有者の相続人その他の一般承継人を含む。
- ２．筆界調査委員は、専門的知識及び経験を有する者のうちから、法務局又は地方法務局の長が任命し、筆界特定に必要な事実の調査を行い、筆界特定登記官に意見を提出する。
- ３．筆界特定の申請人及び関係人は、筆界調査委員に対し、対象土地の筆界について、意見又は資料を提出することができる。
- ４．筆界特定がされた場合において、当該筆界特定に係る筆界について民事訴訟の手続きにより筆界の確定を求める訴えに係る判決が確定したときは、当該筆界特定は当該判決と抵触する範囲において、その効力を失う。
＜解答＞
３ （公式解答）
３ （自信度：100％・解答者：天和）
＜解説＞
１．○ 妥当である
２．○ 妥当である
３．× 妥当でない 筆界特定登記官は、申請人や関係人に対し、期日と場所を通知して
筆界について意見を述べ、又は資料を提出する機会を与えなければなりません。
４．○ 妥当である
問15 用地実測図データファイルの作成に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．用地実測図データファイルには、用地取得線が必要
- ２．用地実測図データファイルには、現況地目が必要
- ３．用地実測図データファイルには、隣接地の地番が必要
- ４．用地実測図データファイルには、道路名及び水路名が必要
＜解答＞
４ （公式解答）
４ （自信度：100％・解答者：天和）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．× 妥当でないデ－タファイルは必要か
問16 「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」（昭和38年３月７日用地対策連絡会決定。以下「用対連細則」という。）別記１「土地評価事務処理要領」（以下同じ。）において、取引事例地の選択に当たって、選択するよう努めるものとしている要件に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．事情補正率が30％程度以内で、適正に補正できること
- ２．取引時期が２年程度以内であること
- ３．地域的要因の比較が容易であること
- ４．画地の面積が著しく相違していないこと
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．土地評価事務処理要領第12条 個別的要因の比較が容易であること
４．
問17 土地評価事務処理要領に定められている用途的地域の区分に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．宅地地域は、住宅地域、商業地域、工業地域に区分される。
- ２．農地地域は、田地地域、畑地地域に区分される。
- ３．林地地域は、都市近郊林地地域、農村林地地域、林業本場林地地域、山村奥地林地地域に区分される。
- ４．見込地地域は、大規模開発地域、小規模開発地域に区分される。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．土地評価事務処理要領第3条関係別表 見込地域は宅地見込地域、農地見込地域、林地見込地域に区分される
問18 「公共用地の取得に伴う損失補償基準」（昭和37年10月12日用地対策連絡会決定。以下「用対連基準」という。）で定められている土地に関する評価方法として、妥当でないものはどれか。
- １．取得する土地に建物その他の物件があるときは、当該物件がないものとしての当該土地の正常な取引価格によるものとする。
- ２．土地を取得する事業の施行が予定されることによって、当該土地の取得価格が低下したと認められるときは、当該事業の影響がないものとしての当該土地の正常な取引価格によるものとする。
- ３．取得する土地を土地所有者又は特定の第三者が特別の用途として使用している場合であっても、現在使用されている用途を最有効使用として当該土地の正常な取引価格を評価するものとする。
- ４．土地に関する所有権以外の権利の目的となっている土地に対しては、当該権利がないものとして算定した額から当該権利の価格を控除した額をもって補償するものとする。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．公共用地の取得に伴う損失補償基準第9条第4項 「第三者がその土地を特別の用途に用いることを前提として生じる価値は、考慮しないものとする。」
４．
問19 土地評価事務処理要領に定められている土地評価等に関する記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．取引事例が調停、競売等により価格決定された取引は、補正する必要がない。
- ２．取引事例の取引の時点が価格時点と異なるときは、不動産鑑定業者が適正と認める変動率をもって補正する。
- ３．標準地の評価格からの比準は、不動産鑑定業者の意見等により行う。
- ４．標準地比準評価法によって土地を評価するときの評価の手順の一つには、用途的地域を地域的特性に着目して同一状況地域に区分することがある。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．補正の必要あり 土地評価事務処理要領第13条10
２．土地評価事務処理要領第14条 近隣地域又は類似地域内の公示価格の対前年度変動率
３．起業者が行う。
４．土地評価事務処理要領第17条（１）により妥当
問20 土地評価事務処理要領に定められている土地評価等に関する記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．取引事例比較法による評価では、取引事例ごとに算定価格を求め、平均して比準価格を求めるものとする。
- ２．標準地の評価に当たっては、原則として別に不動産鑑定業者に当該標準地の鑑定評価を求めるものとする。
- ３．土地の価格を求める場合は、原則として登記簿面積を用いるものとする。
- ４．標準地の評価格は、取引事例比較法により価格を求めることが困難な場合は、収益還元法により求めた価格を基準として、原価法により求めた価格を参考として求めるものとする。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．第11条（３）により妥当でない
２．第15条により妥当
３．第2条 実測面積による 登記簿面積は妥当でない
４．第10条 収益還元法又は原価法により求めた価格 収益還元法を基準とするのは妥当でない
問21 取引事例の時点修正率に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．不動産鑑定業者が適正と認める変動率により、取引事例の価格を価格時点に補正した。
- ２．全国総合消費者物価指数及び投資財指数の変動率により、取引事例の価格を価格時点に補正した。
- ３．近隣地域又は類似地域内の地価公示価格の対前年変動率により、取引事例の価格を価格時点に補正した。
- ４．全国農業会議所調査に係る田畑の価格の対前年変動率により、取引事例の価格を価格時点に補正した。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．土地評価事務処理要領第14条 七 により妥当
２．土地評価事務処理要領第14条 にこのような規定はない。
３．土地評価事務処理要領第14条 一 により妥当
４．土地評価事務処理要領第14条 五 により妥当
問22 取引事例に特殊な事情が存する場合の事情補正に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．当該事業の実施に伴い周辺土地の利用価値等の上昇により取引価格が高騰した場合は、適正な補正を行わなければならない。
- ２．取引事例が、中間利益の取得を目的とした業者間又は系列会社間における取引である場合は適正な補正を行わなければならない。
- ３．金融ひっ迫、会社整理等のための緊急を要した取引と判明した場合は、適正な補正を行わなければならない。
- ４．駅前等場所的限定がある事業を営むことを前提とした取引と認められる場合は、適正な補正を行わなければならない。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．土地価格が低下したと認められるときは、当該事業の影響がないものとしての当該土地の正常な取引価格による「公共用地の取得に伴う損失補償基準第8条第3項」よって高騰した場合は補正の必要は無い。
２．土地評価事務処理要領第13条 二 補正が必要
３．土地評価事務処理要領第13条 八 補正が必要
４．土地評価事務処理要領第13条 三 補正が必要
問23 公共用地の取得に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．公共用地の取得等に係る土地評価は、原則として標準地比準評価法により行うものとされ、標準地と各画地の個別的要因を比較して、各画地の比準価格を求めることが原則である。
- ２．同一需給圏とは、評価対象地と代替関係が成立し、その価格形成について相互に影響を及ぼすような関係にある近隣地域及び類似地域を含むほか、他の用途的地域を含む広域的な地域をいう。
- ３．標準地の選定方法については、同一状況地域において、個別的要因がおおむね標準的と認められる一の画地とする。
- ４．類似地域は、近隣地域を含む同一需給圏から選定した当該近隣地域と類似する地域をいうが、価格形成要因も価格水準も近隣地域と同じでなければならない。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問24 取引事例比較法による評価対象地の評価額算定の手順に関する次の記述のうち、①から④に当てはまる語句の組合せとして、妥当なものはどれか。
取得対象地域の概要等の把握
↓
①
↓
②
↓
③
↓
④
↓
取引事例の事情補正
↓
時点修正
↓
建付減価補正
標準化補正
地域比較
個別比較
- １．①地域区分に必要な資料収集等②現地踏査、概況の把握③現地調査、地域の区分、標準地の選定④取引事例の収集、事例地の実地調査確認
- ２．①現地踏査、概況の把握②取引事例の収集、事例地の実地調査確認③地域区分に必要な資料収集等④現地調査、地域の区分、標準地の選定
- ３．①現地踏査、概況の把握②地域区分に必要な資料収集等③取引事例の収集、事例地の実地調査確認④現地調査、地域の区分、標準地の選定
- ４．①現地踏査、概況の把握②地域区分に必要な資料収集等③現地調査、地域の区分、標準地の選定④取引事例の収集、事例地の実地調査確認
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問25 用対連基準第25条に定める空間又は地下の使用に係る補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．空間又は地下の使用に対しては、使用期限にかかわらず正常な地代又は借賃により算定した額に、土地の利用が妨げられる程度に応じて適正に定めた割合を乗じて得た額をもって補償するものとされている。
- ２．空間又は地下の使用に係わる補償額は、土地の最有効使用の方法、周辺地域を含めた公的規制の状況、将来の利用構想及びその可能性、地盤・地質等の状況、地域における慣行等の事情を総合的に勘案して用対連細則別記２「土地利用制限率算定要領」（以下同じ。）の適用の有無を判断する。
- ３．農地又は林地における土地の利用制限率は、農地施設の所要高、立木の樹高の最大値等を考慮のうえ、地域の状況に応じて地上利用の高さ及び高度別の利用率を定めるとされるが、地下の利用価値及びその他の利用価値については考慮しないとされている。
- ４．建物の利用価値は、建物の階層ごとに立体的に分布していることから、すべての市街地内の宅地におけるそれぞれの利用価値の割合は、土地利用制限率算定要領別表第２「建物階層別利用率表」に定める率を標準として適正に定めるものとする。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問26 空間又は地下の使用に係る補償について、土地利用制限率算定要領に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．深度別地下制限率は、地域の状況等を勘案して定めた一定の深度までの間に１～10m の単位で設ける深度階層毎に求める。
- ２．農地等において地上利用が制限される部分の利用率は、地域の状況に応じて、地上利用の高さ及び高度別の利用率を決定し適正に定める。
- ３．空間又は地下を使用することによって、残地の利用が妨げられる場合の残地補償額の算定は、土地の価格に土地利用制限率を乗じた額に、残地補償対象面積を乗じて算定する。
- ４．宅地見込地と判断された土地の立体利用価値の種別については、高度市街地以外の市街地及びこれに準ずる地域と同様である。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問27 残地補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．残地等に関する損失の補償は、当該事業の施行により生ずる日陰、臭気、騒音その他これらに類するものによる不利益又は損失については補償しない。
- ２．残地等に関する損失の補償は、一団の土地の一部を取得すること等によって生じた残地及び残存する権利等に関して、価格の低下、利用価値の減少等の損失が生ずるときは、これらの損失額を補償するもので、残存する物件に関しては考慮されない。
- ３．残地等に関する損失の補償額の算定は、次式により算定し求める。
（取得に係る当該画地の評価格 － 当該残地の評価格 ×（１ － 売却損率））× 当該残地面積 - ４．残地等における売却損は、合理的な自由市場で形成されるであろう市場価値と市場価値を下回ると考えられる残地の取引価格との差額を売却に伴う損失として補償するものである。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問28 残地等に関する工事費の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．残地における盛土又は切土の工事に要する費用の補償は、残地に建物が存するとき又は残地が取得する土地に存する建物の通常妥当な移転先と認定されるときに該当する場合に実施することとされている。
- ２．残地に関する損失及び工事費の補償額の合計額は、残地を取得した場合の価額（取得価格に残地面積を乗じて算定した価額）を限度とする。
- ３．事業施行後において、道路の路面より残地が低くなる場合における補償の対象とする盛土高は、事業施行前において道路の路面より0.5ｍ以上高い敷地の残地にあっては、路面より0.5ｍ高くなるまでの高さを限度とする。
- ４．通路又は階段を設置するのに通常要する費用を補償する場合とは、残地の規模、利用状況に鑑み、通路又は階段を設置することにより従前の用法による利用を維持することができると認められるときである。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問29 鑑定評価の基本的事項に関して、次の記述の（ ア ）～（ ウ ）に入る用語の組合せとして、妥当なものはどれか。
不動産の鑑定評価に当たっては、基本的事項として、（ ア ）、（ イ ）及び（ ウ ）を確定しなければならない。
（ア） （イ） （ウ）
- １．評価条件 価格時点 価格又は賃料の種類
- ２．対象不動産 価格時点 価格又は賃料の種類
- ３．依頼目的 対象確定条件 想定上の付加条件
- ４．依頼目的 評価条件 価格時点
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問30 価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法のみである。
- ２．原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って試算価格を求める手法であり、対象不動産が土地のみである場合においては再調達原価を適切に求めることができないため、この手法を適用することができない。
- ３．取引事例比較法は、近隣地域において対象不動産と類似の不動産の取引が行われていない場合には適用することができない。
- ４．収益還元法は賃貸用不動産又は事業用不動産の価格を求める場合に特に有用であるが、一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものである。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問31 建築基準法（昭和25年法律第201号。以下同じ。）で定める次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．文化財保護法（昭和25年法律第214号。以下同じ。）の規定によって国宝、重要文化財、重要有形民俗文化財、特別史跡名勝天然記念物又は史跡名勝天然記念物として指定され、又は仮指定された建築物は、建築基準法の規定が適用されない。
- ２．建築物とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）をいい、建築物に附属する門若しくは塀は含まれない。
- ３．倉庫、工場は、特殊建築物ではない。
- ４．建築物に設ける煙突は、建築設備ではない。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．建築基準法第3条に同様の記載有
２．建築物に附属する門、塀は建築物となる。
３．建築基準法2条2号に特殊建築物として倉庫と工場の記載あり
４．建築物に設けた施設は、建設設備となる。
問32 区分所有建物（建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）の適用のある区分所有建物をいう。）の一部のみを取得する場合における記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．区分所有建物の一部のみを取得する場合においては、残存する区分所有建物の区分所有者が有する取得部分の共用部分の共有持分に対しては金銭補償を行う。
- ２．区分所有建物の一部のみを取得する場合における残存部分を存置させるための工事期間中、区分所有者又はその借家人が仮住居を必要とし、又は営業を一時休止する必要があると認められるときは、仮住居及び仮営業所に通常要する費用を補償するものとする。
- ３．十分な広さを有する専有部分の一部が事業の支障となる場合で、当該専有部分の残存部分を専有部分として利用することが可能であっても、規模縮小となるため、取得するものとされている。
- ４．区分所有建物の一部の取りこわしに伴い残存部分に存する区分所有権の価値が低下すると認められる場合は、価値の低下相当額を補償するものとする。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問33 移転困難な場合の建物等の取得に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．移転困難な場合の建物等の取得に関する条項は、建物等の移転が物理的に又は機能的に困難で、かつ、建物の移転料よりも取得補償の方が費用的に安価な場合は、取得することとした規定である。
- ２．移転することによって従来利用していた目的に供することが著しく困難になる建物等には、井戸、煉瓦又はコンクリート造りの建物及び工作物、地下倉庫等がある。
- ３．建物等を取得する場合においては、近傍同種の建物の取引価格を基準として、正常な取引価格をもって補償するものとする。
- ４．物理的に移転困難な建物等については、当然に取得することとなることから、建物所有者からの請求は特段必要ない。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問34 土地の使用に代わる取得の内容に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．土地の使用に代わる取得の規定は、土地収用法第８１条と同様の内容となっており、土地所有者の買取請求が一定の要件に該当すると認められた場合は買い取らなければならない。
- ２．土地の使用に代わる取得の要件としては、たとえば宅地が更地のままであった場合等、有効に利用されていない場合は対象とはならない。
- ３．土地の使用に代わる取得の要件に係る土地は、自家自用に係る建物の存する土地にある場合に限定され、居住者又は事業者が土地の使用期間中又は土地の使用後においても生活又は事業に支障が生ずると起業者が判断した場合に該当する。
- ４．土地の使用期間中の使用料の総額と建物移転料等の通常生ずる損失の補償の合計額と当該土地を取得するとした場合の土地代金と土地の取得に伴い必要となる通常生ずる損失の補償額の合計額を比較して、土地を取得するとした場合の補償額が低額になるときは、当然取得することとなる。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問35 移転料多額の場合の建物等の取得に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．建物等の正常な取引価格を移転料の限度額とする場合には、取得補償とすることができるケースは相当多くなる。
- ２．事業に必要とする建物ではないが、建物の移転料が当該建物の正常な取引価格を超えたため、補償の経済原則から判断し、当該建物を取得することとした。
- ３．移転料多額の場合の建物等の取得を行う場合においては、経済比較に基づく判断であり、代替建物の入手の難易等社会的実情は考慮すべきではない。
- ４．移転料多額の場合の建物等の取得補償を行う場合は、移転することが著しく困難又は移転することにより従来利用していた目的に供することが著しく困難な場合の取得補償と同様、当該建物等の所有者からの請求を必要とする。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問36 土地の取得に伴い移転することとなる建物の移転先の認定等に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．複数の建物が分割され、従来利用していた目的に供することが著しく困難となる場合には、建物全部を移転しなければならないため、建物所有者の請求により、全部の移転費用を補償することが可能であるが、この場合の分割は有形的な分割のみとなる。
- ２．構内移転が可能かどうかの検討要素としては、有形的検討、機能的検討、経済的検討があるが、法制上の検討は含まれない。
- ３．従前の建物に照応する建物を残地に再現する場合は、植栽、自動車の保管場所その他利用環境の面を考慮するとともに、従前の生活又は営業を継続できるかどうかを客観的に判断しなければならない。
- ４．残地を移転先と認定した場合においても、構内移転の補償総額が構外移転の補償額に残地補償額を加えた合計額を超えるときは、残地を移転先と認定できない。
＜解答＞
３ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問37 建物等の移転補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．構外再築工法とは、残地以外の土地に従前の建物と同種同等の建物又は従前の建物に照応する建物を建築することが合理的と認められる場合に採用する工法である。
- ２．曳家工法とは、自家自用建物で建物の曳家後の敷地と建物の関係、建物の構造及び用途等を勘案して、建物を曳家することが合理的と認められる場合に採用する工法である。
- ３．改造工法とは、建物の一部が支障となる場合において、建物の一部を切り取り、残地内で残存部分を一部増改築して、従前の建物面積を物理的に確保することが合理的と認められる場合に採用する工法である。
- ４．復元工法とは、文化財保護法等により指定された建築物、文化財登録原簿に登録されている建築物又は文化財保護法に類した国又は地方公共団体指定の建築物で、採用できる建築物は限定されており、復元する必要があると認められる場合に採用する工法である。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問38 建物等の移転に伴う法令改善費用に関する記述で、下記のＡからＤまでに入る語句の組合せとして、妥当なものはどれか。
（一） 法令には、施設の改善について制限を課している条例及び（ Ａ ）等の行政指導が（（ Ｂ ）され、かつ、（ Ｃ ）されているものに限る。）を含むものとする。
（二） 法令の規定に基づき改善を必要とする時期とは、法令の規定に基づき改善の時期が明らかである場合を除き、原則として施設の（ Ｄ ）満了時とする。
- １．（Ａ）要綱（Ｂ）成文化（Ｃ）公表（Ｄ）耐用年数
- ２．（Ａ）要領（Ｂ）公開化（Ｃ）指定（Ｄ）実態年数
- ３．（Ａ）細則（Ｂ）制定化（Ｃ）限定（Ｄ）経過年数
- ４．（Ａ）規則（Ｂ）定型化（Ｃ）告示（Ｄ）残価年数
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問39 用対連基準における立竹木の種類に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．竹林とは、孟宗竹、ま竹等で竹材又は筍の収穫を目的としている竹林をいうが、ほていちく等の観賞用竹は竹林には入らない。
- ２．庭木等の風致木とは、主に屋敷まわりに植裁されている立木で、防風、防雪その他の効用を目的として植裁されているものをいう。
- ３．苗木とは、営業用の樹木で、育苗管理している植木畑の苗木をいう。
- ４．庭木等の観賞樹とは、住宅、店舗等に植栽され、観賞上の価値を有すると認められるものをいう。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．竹林とは、筍の収穫を目的としている物で、観賞用は、竹林に入らない
２．これは効用樹の記述
３．正しい
４．正しい
問40 立木に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．庭木等で伐採することが相当であると認められる場合とは、樹齢、樹種及び移植時期等により移植が困難と認められるとき及び残地への構内再築等により、残地が庭木等の移植先とならないと認められるときをいう。
- ２．立木の取得補償は、公園事業等で当該立木が事業に必要な場合が該当するが、事業に必要がない場合は伐採補償又は移植補償が妥当であるとされている。
- ３．立木の移植補償は、移植に通常必要とする費用の他に移植に伴う枯損等により通常生ずる損失を補償するものとされている。
- ４．立木の伐採補償は、庭木等で伐採することが相当であると認められる場合とされ、庭木等が大きいこと等により移植先へ運搬することが困難であると認められる場合もこれに該当する。
＜解答＞
２ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．正しいが「庭木等が大きく移植が困難と認められる時」が抜けているのが気になる
２．事業に必要がない場合でも取得できる規定あり（基準17条第2項）
３．正しい
４．正しい
問41 工作物の移転料に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。
- １．附帯工作物の移転料は、原則として建物の移転工法における復元工法に準じて算定するものとされている。
- ２．建物に付随する工作物は、大規模な工作物を含め建物の移転料として算定するものとされている。
- ３．附帯工作物の経過年数は、設置又は新設年から標準耐用年数までの間の期間とされている。
- ４．工作物の移転料は、その再取得価格又は正常な取引価格を超えることはできないとされている。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問42 動産移転料に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．屋内動産の動産移転料の算定における貨物自動車の車種は、４トン積貨物自動車とされている。
- ２．一般動産の動産移転料の算定における貨物自動車の車種は、動産の品目、種類、数量、体積等に応じた貨物自動車とされている。
- ３．屋内動産の動産移転料の算定における運賃の適用に当たっては、当該地域における引越荷物に係る標準的な一般貨物自動車の運賃とされている。
- ４．一般動産の動産移転料の算定における運賃の適用に当たっては、当該地域における一般貨物自動車の標準的な運賃とされている。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問43 借家人補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．家賃差補償の算定に用いる補償期間は、従前の建物との家賃差により異なるが、高齢で、従前の建物が狭小等の事情により当該生活圏外への転居が著しく困難な場合は、20%の範囲内で補正することができる。
- ２．借家の際に要する一時金の補償は、賃貸借契約の約定により補償内容が異なる。
- ３．賃借を継続することが困難となると認められる場合の一つには、建物の移転先を残地以外の土地と認定したときで、かつ、移転後の建物で賃貸借を継続することが困難となると認められる場合である。
- ４．家賃差補償の算定に用いる標準家賃とは、従前の賃貸建物に照応する建物の当該地域における新規賃貸事例において標準的と認められる月額賃貸料とする。
＜解答＞
１ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．
問44 建物の移転に伴い、通常生ずる損失の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．仮住居等に要する主な補償額は、仮住居建物の権利金等の一時金相当額と家賃相当額との合計額である。
- ２．借家人に対する主な補償額は、借家の際に要する一時金相当額と家賃差の補償額との合計額である。
- ３．土地を取得する場合の家賃減収補償額は、従前の家賃から管理費相当額及び修繕費相当額を控除した額に家賃が減収となる期間を乗じて得た額である。
- ４．祭し料に対する補償額は、当該地域の実情に応じて必要とされる地鎮祭、上棟式及び建築祝のための費用の合計額である。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．供養、祭礼等の宗教上の儀式に通常要する費用
問45 残地等に関する損失の補償等に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。
- １．残地等に関する損失の補償でいう残地等とは、残地、残存する物件、残存する権利又は当該土石砂れきの属する土地をいう。
- ２．残地の取得に関する要件の一つに、当該残地がその利用価値の著しい減少等のため従来利用していた目的に供することが著しく困難と認められる場合に当該残地を取得することができるとされている。
- ３．残地に関する工事費の補償には、残地等に、通路、みぞ、かき、さく、その他の工作物の新築、改築、増築若しくは修繕又は盛土若しくは切土に要する費用が該当する。
- ４．残地に関する損失の補償は、土地の一部の取得等に伴う当該残地に関し、面積、形状及び日陰、臭気、騒音等により価格の低下、利用価値の減少等の社会生活上受認の範囲を超える損失が生じるときは補償することができる。
＜解答＞
４ （公式解答）
－ （自信度：％・解答者：）
＜解説＞
１．
２．
３．
４．残地の補償で、事業に施工により生じた、日陰、臭気、騒音その他これに類するものによる不利益又は、損失については、補償しない
