総合補償(1)(H21)

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※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。

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土地調査部門

問１ 土地等の調査・測量に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．事業の準備として、事業の区域が定まったときは、土地等の調査・測量に関する計画策定を行うために、取得する土地や移転家屋の概数、地理的状況等を把握する必要があるが、この把握は、工事平面図、地形図等の資料に基づき行えばよく、工事区域内を実地に踏査するまでの必要はない。
• ２．事業の準備として、事業区域内の土地等に関する権利を有する者を把握するために、法務局・地方法務局（又は支局・出張所）（以下「法務局（登記所）」という。）に備え付けられている地図（公図）、土地等の登記記録及び市町村等に備えられている戸籍簿等を調査し、関係人を把握する必要がある。
• ３．地図（公図）の転写は、当該土地を管轄している法務局（登記所）において、地図（公図）閲覧申請書を提出し、トレーシングペーパー等に転写する方法又は地図（公図）の写しの交付申請書を提出して写しの交付を受ける方法により行う。
• ４．登記事項証明書には所有権以外の権利の登記の記録はなかったが、乙銀行から、「当該土地には、乙銀行の抵当権が設定されている。」との申し出があった。このため、コンピューター化に伴う閉鎖登記簿の閲覧により当該抵当権の登記について調査を行った。

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選択肢	投票
1	12
2	1
3	1
4	3

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問２ 土地所有者甲について、住民票及び戸籍簿を調査した結果、甲は平成18年に死亡していたことが判明した。戸籍簿等による調査の結果、甲の父親はすでに死亡し、甲の母親、甲の妻及び甲の子供（嫡出子）が４人いることがわかった。この場合における甲の子供一人当たりの法定相続分は、次のうちどれか。

• １．５分の１
• ２．６分の１
• ３．８分の１
• ４．12分の１

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	13
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問３ 戸籍簿等の調査等に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．住民票又は消除された住民票に記載されているが、既に転出している者については、氏名、生年月日、転出先、転出年月日を調査し、さらに転出先の住民票を調査する。
• ２．「除籍簿」とは、戸籍法（昭和22年法律第224号）等で戸籍の様式や編製単位等が改められた場合に、従前の戸籍が消除され、新たな戸籍が編成されるが、その除かれた従前の戸籍を綴ったものをいう。
• ３．住民票に記載されている者（実在者）は、氏名、住所及び生年月日のみを調査すればよい。
• ４．成年後見人は、本人や配偶者など一定範囲の者が家庭裁判所に申立てを行い審判により選任されるが、後見登記等に関する事務は、法務大臣の指定する法務局（登記所）が行う。

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選択肢	投票
1	0
2	4
3	1
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問４ 民法（明治29年法律第89号。以下同じ。）に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．民法は、市民生活上の紛争の解決規範であり、私法に属する。
• ２．民法は、財産関係についての紛争の解決規範と、家族関係の紛争の解決規範から成り立っている。
• ３．契約自由の原則は、民法上の基本原則の一つであり、原則として契約内容は、契約当事者に任されている。
• ４．所有権の絶対性は、民法上の基本原則の一つであり、権利の行使は、いかなる場合にも保護される。

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選択肢	投票
1	0
2	5
3	0
4	2

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問５ 民法に定める次の制限行為能力者に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．未成年者が法律行為をするには、原則として法定代理人の同意が必要である。
• ２．成年被後見人は、精神上の障害があって物事を理解する能力を欠く常況にあり、後見開始の審判を受けた者である。
• ３．保佐開始の審判を受けた者（被保佐人）には、その精神的状況によって保佐人が付される。
• ４．被補助人は、精神上の障害があって物事の理解が不十分な者であり、補助開始の審判を受けた者である。

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選択肢	投票
1	1
2	1
3	5
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問６ 次の契約に関する記述のうち、民法の規定上、妥当でないものはどれか。

• １．契約は原則として当事者の合意のみで成立し、財産についての契約は方式が要求されていない。
• ２．売買契約は、双務契約であるが、贈与契約は片務契約である。
• ３．売買契約や賃貸借契約は諾成契約であり、使用貸借や寄託は要物契約である。
• ４．契約内容はその当事者間に任されており、当事者間の合意があれば、いつでも有効となる。

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選択肢	投票
1	4
2	1
3	1
4	2

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問７ 不動産登記に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．占有権、入会権、留置権は民法上物権とされているが、不動産登記法（平成16年法律第123号。以下同じ。）によって登記することは認められていない。
• ２．同一不動産につき同時に２つ以上の抵当権設定の登記の申請があった場合には、どの登記の申請が先になるのか明らかでないので、どの登記の申請も却下される。
• ３．仮登記は、登記すべき権利の設定等に関して将来確定することが見込まれる請求権を保全するための場合にもすることができる。
• ４．所有権に関する登記は権利部の甲区に記録され、所有権以外の権利に関する登記は権利部の乙区に記録される。

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選択肢	投票
1	4
2	2
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問８ 不動産登記に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土地の登記記録の表題部に記録される地積は、水平投影面積により平方メートルを単位として定め、当該土地の地目及び地積に関わらず１平方メートル未満の端数は切り捨てて記録される。
• ２．地役権設定の登記には、必ず「地役権設定の目的及び範囲」が登記される。
• ３．付記登記は、既存の権利の登記（主登記）の登記事項の一部を変更又は更正する場合等にされ、その順位番号は、主登記の番号を用い、その番号に付記何号を付加する方法により記録される。
• ４．不動産登記は、その機能の面から表示に関する登記と権利に関する登記とに分けられる。

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選択肢	投票
1	6
2	0
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問９ 不動産登記に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．昭和の初期にされた債権額が５円とか10円という抵当権設定の登記がある場合には、それは既に消滅しているものとみなして処理してよい。
• ２．権利に関する登記の申請があった場合、登記官は、提供された申請情報の内容と添付情報によって形式的に審査するほか、申請人の本人確認以外でも場合によっては実質的な調査もするものとされている。
• ３．所有権の登記名義人が知らない間に、第三者にその所有権に関する登記を不当に抹消されたような場合には、その登記の対抗力は消滅しない。
• ４．不動産の表示に関する登記の登記事項が数次にわたって変更されている場合には、その沿革を明らかにするという趣旨から、変更の都度それに対応する変更の登記をしなければならず、いわゆる中間省略の登記は認められていない。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	4
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問10 登記に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．商業登記簿の附属書類については、何人も手数料を納付して、その閲覧を請求することができる。
• ２．台帳制度と登記制度の併存が認められていた旧制度のもとにおいては、不動産の現況を把握するものが台帳であり、不動産の権利関係を公示するものが登記であった。
• ３．株式会社の登記簿には、①商号、②本店の所在場所、③目的、④資本金の額、⑤取締役、代表取締役、⑥支店の所在場所等が記録される。
• ４．登記簿がコンピューター化された登記所においては、登記簿としての「共同人名票」はなくなった。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	1
4	3

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問11 住民票、戸籍、戸籍の附票に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．相続が開始したこと、被相続人と一定の身分関係を有する相続人が誰であるかは、身分関係を登録公証する戸籍、除籍等の謄本等を取り寄せて確認し、さらに戸籍の附票や住民票の写しの記載から相続人の住所を確認する。
• ２．戸籍の附票に記載されている者又はその配偶者、直系尊属若しくは直系卑属であっても、請求事由を明らかにしなければ、当該戸籍の附票の写しの交付を請求することができない。
• ３．戸籍の筆頭者が死亡等によって消除されても、その戸籍に他に在籍者があれば筆頭者は変更されない。
• ４．戸籍の様式が改められ新たな戸籍が編製された場合に除かれた従前の戸籍を「改製原戸籍」といい、１つの戸籍内の在籍者が順次消除され、その全員が除かれた戸籍を「除籍」という。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	1
4	2

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問12 「用地調査等標準仕様書」（平成12年12月26日中央用地対策連絡協議会理事会決定）に定められている用地調査等の処理に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．権利者が占有する土地又は建物等に立ち入って測量又は調査を行おうとするときは、立ち入ろうとする日の３日前までに、当該土地又は工作物の権利者に立入り通知をすることにより立ち入ることができる。
• ２．権利者が占有する土地又は建物等に立ち入って測量又は調査を行おうとする者又は障害物を伐除しようとする者は、常に身分証明書を携帯し、権利者等から請求があったときは、これを提示しなければならない。
• ３．他人の占有する土地に立ち入って測量又は調査を行うに当たり、やむを得ない必要があって障害物を伐除しようとする場合においては、監督職員の指示により、所有者及び占有者の同意を得た後に伐採を行うものとし、伐除終了後、障害物伐除報告書を監督職員に提出するものとする。
• ４．土地の取得を行うため、権利者が占有する土地又は建物等に立ち入って測量又は調査を行おうとするときは、日の出前又は日没後は、宅地又はかき、さく等で囲まれた土地に立ち入ってはならない。

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選択肢	投票
1	2
2	0
3	2
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問13 境界確認に伴う事務に関係する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．登記事務に関する行政手続の先例は、登記能力のある土地は、地表のうちの陸地部分に限ると解している。
• ２．土地の登記名義人が死亡している場合、相続人のうち現地を管理している者に代表として境界の立会を求めることが実務的であるが、基本的には相続人全ての共有地であり、事前に他の相続人から立会についての委任の意思を確認しておくことが適切である。
• ３．国土調査法（昭和26年法律第180号）の規定により登記所に送付された地籍図は、登記が完了した後に、原則として不動産登記法第14条に規定する地図として登記所に備え付けられる。
• ４．不動産登記法に基づく筆界特定がされた場合において、当該筆界特定に係る筆界について民事訴訟の手続により筆界の確定を求める訴えに係る判決が確定したときは、当該筆界特定は、全て無効となる。

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	0
4	4

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問14 不動産登記法第14条に規定する地図等に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．不動産登記法第14条に規定する地図は、基本三角点等を基にした測量実施を求められるなど、現地復元能力を有するものでなければならないと考えられており、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成される。
• ２．登記所備付けの公図は、もともと地租徴収の資料として作成された土地台帳附属地図を土地台帳法等の改正に伴い税務署から引き継いだものであるため、境界確認する上では、公的資料としての法的根拠を持たない補完的な資料である。
• ３．市町村備付けの地図は、登記所備付けの公図の正本と言えるから、両者に相違がある場合には公図が転写を誤ったものと判断されるため、市町村備付けの地図を基に境界を判断すべきである。
• ４．公図は、面積など定量的な面に比べ、境界線が直線であるか否かといった定型的な面は比較的正確であるというのが裁判所の一般的評価である。したがって公図上直線として描画されている境界線が現地において屈曲している可能性があると考えなくてもよい。

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選択肢	投票
1	5
2	0
3	1
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問15 用地測量に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．用地幅杭設置測量とは、取得等に係る用地の範囲を示すため所定の位置に用地幅杭を設置する作業をいう。
• ２．境界測量とは、現地において境界点を測定し、その座標値等を求める作業をいう。
• ３．境界点間測量とは、境界測量等において隣接する境界点間の距離を測定して、精度を確認する作業をいう。
• ４．面積計算とは、境界測量の成果に基づき各筆等の取得に係る面積のみを確定する作業をいう。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

土地評価部門

問16 「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」（昭和38年３月７日用地対策連絡会決定。以下「用対連細則」という。）別記１「土地評価事務処理要領」（以下同じ。）に定められている用途的地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．宅地地域から区分される住宅地域とは、居住の用に供される建物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点から合理的と判断される地域をいう。
• ２．商業地域から細区分される普通商業地域とは、主として近隣の居住者に対する日用品の販売を行う店舗等が連たんしている地域をいう。
• ３．林地域から区分される農村林地地域とは、農家集落の周辺にある地域で、いわゆる「さとやま」とよばれ、一般に農業を主に林業を兼業している農家の多い地域をいう。
• ４．見込地地域とは、宅地地域、農地地域及び林地地域に他の地域から転換しつつある地域をいう。

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選択肢	投票
1	0
2	7
3	0
4	3

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問17 土地評価事務処理要領に定められている土地評価の手法における土地評価に係る路線価式評価法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土地評価は、原則として標準地比準評価法により行うものであるが、これにより難い場合は、路線価式評価法によることができる。
• ２．路線価式評価法は、道路（路線）ごとに、その路線に接する標準画地を想定し、それぞれの路線価を設定し、これを基礎として、その路線に沿接している評価対象画地を各画地の画地条件により、一定の基準に基づき加算又は減価して評価格を求める方法である。
• ３．路線価式評価法の短所は、路線価が算定されても画地条件の運用が複雑なことから、個々の評価者においての評価格の開差が大きいことである。
• ４．路線価式評価法は、相続税等の課税評価にも用いられており、相続税法上の評価においては、相続税路線価と称されている。

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	7
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問18 土地評価事務処理要領に定められている標準地の選定方法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．標準地を選定するに当たって、起業地内に適当な土地がない場合に限って起業地外に選定できる。
• ２．標準地は、同一状況地域において個別的要因がおおむね標準的と認められる一の画地とするものとする。
• ３．標準地は、各画地への比準を容易にするため、補正要素の多い角地とか不整形地は除くこととしている。
• ４．同一状況地域内の土地の形状が、大多数が長方形である地域の標準地は、長方形の土地を選定する。

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選択肢	投票
1	5
2	0
3	0
4	3

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問19 土地評価事務処理要領に定められている取引事例比較法における時点修正に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．取引事例の取引の時点が価格時点と異なるときは、土地評価事務処理要領第14条第１号から第７号までに掲げるもののうち妥当と認められる変動率を基に適正に定めた率により補正する。
• ２．土地評価事務処理要領第14条第１号に掲げる公示価格の対前年変動率とは、場所的同一性のある公示地の当年の価格を前年の価格で除して得た値から１を差し引き100を乗じた値をパーセントで表示したものなどをいう。
• ３．取引事例の取引の時点が価格時点と異なる場合で、その期間が２年程度以内であり、適当な公示地又は基準地が存しないときは、時点修正を行わないことができる。
• ４．時点修正とは、取引の時点と価格時点との間の価格水準の変動率を求め、この変動率を取引価格に乗ずることにより、当該取引価格を価格時点における価格に修正することである。

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選択肢	投票
1	0
2	2
3	6
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問20 土地評価事務処理要領に定められている取引事例比較法における事情補正に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．取引事例地の取引価格に売買手数料、登記料、立退料が含まれている取引については、これらは一般的な費用でもあり、事情補正は不要である。
• ２．投機を目的とした取引であっても、投機目的は一般的な土地取引の目的であるので、事情補正の必要はない。
• ３．取引事例地が角地の場合に、当該角地であることに相当する分が中間角地の取引価格より高値であったとしても、事情補正は不要である。
• ４．その取引事例が裁判所の行う調停、競売等により価格決定された取引である場合は、取引の違法性が全くなく事情補正の必要はない。

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選択肢	投票
1	0
2	2
3	5
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問21 標準地比準評価法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．各画地の評価は、標準地の評価格から比準して求め、当該比準は、「土地価格比準表」（昭和50年１月20日国土庁土地局地価調査課長通達。以下同じ。）を用いて、標準地と評価対象地の個別的要因をそれぞれ比較して行う。
• ２．土地価格比準表は、評価に係る同一状況地域の属する用途的地域が土地価格比準表に定められている地域についてのみ使用できる。
• ３．土地価格比準表に定められた格差率が実態に適合していないと認められる場合は、格差率を修正して使用することができる。
• ４．田地地域内にある建物敷地となっている土地については、田地の標準地の評価格をもとに造成費用等を加算して算出する。

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選択肢	投票
1	1
2	5
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問22 公示価格の規準に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．近隣地域に公示地がなく基準地がある場合は、基準地と標準地の相互の価格に均衡を保つ必要がある。
• ２．近隣地域に公示地がない場合でも、類似地域に公示地があるときは、当該公示地価格を規準としなければならない。
• ３．公示価格と標準地価格が一致しない場合は、再度標準地評価格の見直しを行う必要がある。
• ４．公示価格と標準地の評価格を比較するときは、取引事例比較法の算定式に準じて行う。

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選択肢	投票
1	0
2	4
3	3
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問23 不動産鑑定評価との調整に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．標準地の評価に当たり、比準価格と公示価格に均衡が保たれているときは、不動産鑑定業者の鑑定評価を徴収しなくてもよい。
• ２．標準地の評価格と不動産鑑定評価格との間に開差があった場合は、標準地評価の内容について再検討を行うとともに、鑑定評価格の見直しを求めなければならない。
• ３．標準地の評価格と不動産鑑定評価格との間にとくに開差が生じていない場合は、鑑定評価書の内容を分析し、標準地評価格の評価内容との検証を行う必要はない。
• ４．標準地の評価格と不動産鑑定評価格との間に開差がある場合は、不動産鑑定業者に鑑定評価格を決定した理由について説明を求め、標準地評価の内容を再検討して適正な評価格を求める必要がある。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	8

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問24 土壌汚染地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．同一状況地域内の一部に土壌汚染が認められる土地が存する場合の当該地域の標準地は、土壌汚染地とすることになる。
• ２．土壌汚染地の減価額は、当該土地を汚染前の状態に戻すために必要となる土壌汚染対策費とする。
• ３．土壌汚染に係る心理的嫌悪感の影響による減価については、不動産鑑定業者の意見等を踏まえ、別途適切な減価額を算定する必要がある。
• ４．土壌汚染対策法（平成14年法律第53号）第７条の規定により、汚染の除去がなされ、指定区域の指定が解除されたことが確認できた土地は、土壌汚染の減価の必要はない。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	2
4	6

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問25 用対連細則第12に規定する別記２「土地利用制限率算定要領（以下同じ。）」に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．「高度市街地内の宅地」の土地の利用価値は、建物による利用価値及び地下の利用価値の合計である。
• ２．「高度市街地以外の市街地及びこれに準ずる地域内の宅地」の土地の利用価値は、建物による利用価値及びその他の利用価値の合計である。
• ３．「高度市街地以外の市街地及びこれに準ずる地域内の宅地見込地」の土地の利用価値は、地上の利用価値、地下の利用価値及びその他の利用価値の合計である。
• ４．「農地又は林地」の土地の利用価値は、地上の利用価値、地下の利用価値及びその他の利用価値の合計である。

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選択肢	投票
1	1
2	1
3	0
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問26 土地利用制限率算定要領に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土地の種別に応じた、土地の利用価値の割合は、土地利用制限率算定要領の別表第１「土地の立体利用率配分表」に定める率を標準として適正に定める。
• ２．建物利用における各階層の利用率を求める際の建物の階数及び用途は、原則として、当該地域に現存する建物の階数及び用途とする。
• ３．地下の利用がなされる深度における深度別地下制限率は、地域の状況等を勘案して定めた一定の深度までの間に、１～10mの単位で設ける深度階層毎に求める。
• ４．建物の各階層の利用率は、当該地域及び類似地域において近年建築された建物の階層別の賃借料又は分譲価格等を多数収集の上これを分析して求める。

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選択肢	投票
1	1
2	4
3	1
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問27 残地補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．残地補償は、残地に関して、価格の低下、利用価値の減少等の損失が生ずるときに、これらの損失額を補償するものである。
• ２．残地等の評価に当たっては、当該事業の施行により生ずる日陰、臭気、騒音その他これらに類するものによる不利益又は損失は、適正に考慮する。
• ３．一定の要件を充足する場合にあっては、残地を他の利用目的に転換するために通常要する費用及び転換することにより生ずる価格の低下に相当する額を補償することができる。
• ４．残地の売却損の額を算定するための売却損率は、０～30パーセントまでの範囲内で適正に定める率である。

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選択肢	投票
1	0
2	8
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問28 残地補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．用対連細則別表第10残地売却損率表は、「必要となる早急性の程度」と「標準地と残地の格差率」の２要素の組合せにより判断することとなっている。
• ２．残地の売却損の補償は、合理的な自由市場で形成されるであろう市場価値と残地の取引価格の差額を売却に伴う損失として、これを売却損として補償しようとするものである。
• ３．用対連細則別表第10残地売却損率表における「必要となる早急性の程度」の判断に当たっては、事業施行の緊急性等を勘案することができる。
• ４．残地の補償額を算定する場合に、取得予定地及び残地が建築確認済みの土地等の建設予定地となっていたとしても、建物等の移転が必要とならない（現実に移転を必要とする建物等がない。）ため、原則として、売却損を考慮する必要はない。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	0
4	6

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問29 鑑定評価の基本的事項の一つである対象不動産の確定に当たって必要となる、対象確定条件及び価格形成要因についての想定上の条件の付加に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」（昭和37年６月29日閣議決定）第７条に規定する損失補償の対価として土地価格を求める場合で、不動産が土地及び建物等の結合により構成されているときには、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象として確定する必要がある。
• ２．対象不動産に係る価格形成要因について想定上の条件を付加する場合には、当該条件が実現性、合法性、関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当なものでなければならない。
• ３．想定上の条件を付加する場合、合法性の観点から妥当性が認められなければならないが、合法性とは公法上の規制のみならず、私法上の諸規制にも反しないことが必要である。
• ４．都市計画法（昭和43年法律第100号）上の用途地域が変更されたものとしてというような、地域要因についての想定上の条件は、実現性の観点から妥当性を認め難いため、当該計画及び諸規制の変更に権能を持つ公的機関が設定する事項であっても付加することは妥当でない。

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選択肢	投票
1	1
2	1
3	0
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問30 鑑定評価報告書の記載事項及び附属資料に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．正常価格を求めることができる不動産について、依頼目的及び条件により限定価格、特定価格、特殊価格を求めた場合は、かっこ書きで正常価格である旨を付記して正常価額を併記しなければならない。
• ２．価格時点及び鑑定評価を行った年月日は必ず記載する必要があるが、実際に現地に赴き対象不動産の現況を確認した年月日は必ずしも記載する必要はない。
• ３．建物及びその敷地の鑑定評価における最有効使用の判定の記載に当たっては、建物及びその敷地の最有効使用を記載し、その敷地の更地としての最有効使用については記載する必要はない。
• ４．対象不動産の所在を明示した地図、土地又は建物等の図面、写真は、必要に応じて鑑定評価書に添付する。

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選択肢	投票
1	4
2	2
3	0
4	2

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

物件部門

問31 建築基準法（昭和25年法律第201号）で規定する建築物の定義に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．屋根と柱、又は屋根と壁のあるもの
• ２．建築物に附属する門や塀
• ３．鉄道や路面電車の軌道の線路敷地内にある運転保安施設、プラットホームの上屋家、サイロ・ガスタンク等の貯蔵槽
• ４．地下や高架の工作物（地下街、高架鉄道等）に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫等の施設

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1	1
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4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．○　建物の定義で「工作物のうち屋根、柱、壁を有するもの」との定義有り
２．×　1の定義があるために、屋根、柱、壁が無いので建築物とならないと思います。

   ○　法2条1項は設問1の定義のほか「建築物に付属する門または塀」とあります。ただし、建物に付属しない単独の門や塀は建築物とはならない･･･となります。（物件受験者）

３．×　記載建築物にあらず（物件受験者）
４．

問32 建物等の補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．建物を移転する場合の補償額は、当該建物の現在価値として正常な取引価格を算定する。
• ２．建物の補償額は契約締結時の価格によって算定するものであるが、移転完了までに、価格の変動により差額が生じた場合は、精算変更を行うものとする。
• ３．建物の敷地として造成時に施行されたコンクリート製土留施設、階段、溝等土地と一体として効用を有するもので、土地と独立に取引されないものは、別途工作物移転料として算定する。
• ４．いわゆる建物の関連移転補償は、その建物の所有者の請求が要件となっているが、当該請求は口頭、又は書面のどちらでもよい。

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選択肢	投票
1	0
2	2
3	0
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．どちらでも良いとされているが、後の争いがないよう書面が望ましい。

問33 建物等の補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．建物等が分割され、その全部を移転しなければ従来の利用目的に供することが著しく困難となると認定したときは、当該建物等の全部を移転するのに要する費用を補償するものとされているが、この取扱いは建物及び工作物に限ったものであり、立木には同様の定めはない。
• ２．支障対象建物の所有者の希望により、残地内で従前建物の規模を縮小しての同種建物の再建の申し出があったため、残地を合理的な移転先と認定し、通常の移転料より経済的な工法として認定することができた。
• ３．支障対象建物及び一体的機能を有する建物の残地以外の移転先の認定については、建物所有者の個別事情及び地域の実情等を総合的に勘案して合理的な移転場所を特定する。
• ４．残地の隣接地を三者契約で代替地として取得可能な場合には、当該残地及び隣接地を支障となる建物の合理的な移転先として認定できる。

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	0
4	4

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問34 建物等の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土地等の取得に係る土地に存する建物の一部が当該建物に比較してわずかであるとともに重要な部分でないため除却しても従前の機能にほとんど影響を与えないと認められる場合は、通常妥当と認められる移転工法として除却工法を認定する。
• ２．土地等の取得に係る土地に存する建物が文化財保護法（昭和25年法律第214号）等に指定されている建物の場合の移転工法は復元工法となるが、この場合に復元工法により算定した補償総額が当該建物を再築工法により算定した補償総額を超えるときは、当該建物の移転工法を再築工法と認定することとなる。
• ３．土地等の取得に伴い残地が生じる場合で、利用環境面等を考慮した上で従前の建物と同種同等の建物を当該残地内に再現可能と判断されるときは、残地を移転先として認定する。
• ４．建物を移転させるときの通常妥当と認められる移転工法（除却可能な場合を除く。）は、再築・曳家・改造・復元の各工法であり、認定に当たっては経済的な検討も必要である。

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選択肢	投票
1	0
2	6
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問35 建物等の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．残地内での構内再築工法を認定する場合は、当該工法による補償額（建物移転に伴う通常生ずる損失補償を含む。）に残地補償額及び残地工事補償額を加えた額が、残地以外の土地に移転することにより必要となる補償額（建物移転に伴う通常生ずる損失補償を含む。）に当該残地の価額を加えた額の範囲内でなくてはならない。
• ２．再築工法による補償額は、建物の現在価額に運用益損失額を加えたものである。
• ３．建物の現在価額は、推定再建築費（現時点での建築に要するであろう費用）、耐用年数、経過年数及び残存価額率との相関により決定されるとしている。
• ４．照応建物は、従前の建物の機能確保のために必要な最低限の建物階数の増加、建物の形状変更等を行うことにより、従前の建物と同規模であり、かつ、利用環境面等において従前の建物に照応する建物でなくてはならない。

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選択肢	投票
1	0
2	5
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．再築工法の補償額＝建物の現在価格+運用益損失額+取り壊し費用-発生材価格
３．
４．

問36 建物等の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．建物の構造上移転が著しく困難な場合は、当該建物所有者からの請求により当該建物を取得するものとする。
• ２．建物の移転をすることにより、従前利用していた目的に供することが著しく困難となるときは、当該建物所有者からの請求により当該建物を取得するものとする。
• ３．移転困難と認めて建物を取得する場合において、地下室部分等当該建物の一部を起業者が工事施工時に撤去することが妥当と判断されるときは、建物所有者からの当該建物の取得の請求は不要である。
• ４．公園事業等の公共事業に必要となる（当該事業の用に供する。）建物に対しては、当該建物を取得するための補償を行う。

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	4
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問37 建物等の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．自動車の保管機能を有す建物において、老朽化が激しく、財産価値が安価な場合は取得するものとする。
• ２．建物の移転料が当該建物を取得する場合の補償額を超えるときは当該建物を取得することができる。
• ３．建物の移転料が財産価値を超える場合であっても、当該建物が社会生活上欠かせない機能を有し、取得するとした補償額では生活再建が図れないときは、移転料を補償することは妥当である。
• ４．取得する建物に対しては、正常な取引価格をもって補償するものとし、正常な取引価格は、近傍の類似建物の取引価格を基準とする。

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選択肢	投票
1	3
2	0
3	1
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問38 建物等の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．区分所有建物（建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）の適用のある建物）に係る区分所有権等の一部を取得する場合であっても、当該区分所有建物の各区分所有者の全員の請求を受ける必要があるものとされている。
• ２．区分所有権等を取得する場合における区分所有建物が所在する画地の正常な取引価格は、当該区分所有建物があるものとしての当該画地の正常な取引価格によるものとされている。
• ３．区分所有建物の一部を取得する場合において、残存部分の構造の安全性等について取り壊すことによる影響の程度を総合的に検討した結果、切取り補修が可能と判断したときには残存部分の取得は行わないものとする。
• ４．区分所有建物の一部を取得する場合において、残存する区分所有者が有する敷地利用権のうち事業に必要な用地に相当する部分については、できる限り区分所有権の取得に伴い事業者が取得した敷地利用権のうち残地に相当する部分と交換することに努めることとされている。

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選択肢	投票
1	3
2	0
3	0
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問39 「用地調査等標準仕様書」（平成12年12月26日中央用地対策連絡協議会理事会決定）に定める工作物に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．機械設備とは、原動機等により製品等の製造又は加工等を行うもの又は製造等に直接係わらない機械を主体とした排水処理施設等をいい、建築設備以外の動力設備、ガス設備、給・排水設備等の配管、配線及び機器類を含むとされている。
• ２．生産設備とは、当該施設が製品等の製造に直接・間接的に係わっているもの又は営業を行う上で必要となる設備をいう。ただし、建物として取り扱うことが相当と認められるものを除くとされている。
• ３．附帯工作物とは、建物（建築設備及び建物附随工作物を含む。）、機械設備、生産設備、庭園及び墳墓等として取り扱うもの以外のすべての工作物をいう。
• ４．墳墓とは、墳墓を設けるための墓地として都道府県知事の許可を受けている区域に存する墳墓等をいう。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	3

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問40 立竹木に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．庭木等とは、鑑賞上の価値又は防風、防雪その他の効用を有する住宅、店舗、工場等の敷地内に植栽されているもの（自生木を含み、庭園及び墳墓を構成するものを除く。）をいい、芝、草花等は該当しない。
• ２．用材林立木とは、ひのき、杉等の立木で建築資材等の用材とすることを目的としているもの又は用材の効用を有していると認められるものをいう。
• ３．薪炭林立木とは、なら、くぬぎ等の立木で薪、炭等とすることを目的としているもの又はこれらの効用を有していると認められるものをいう。
• ４．竹林とは、孟宗竹、ま竹等で構成する竹材又は筍の収穫を目的としている竹林をいう。

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選択肢	投票
1	3
2	0
3	0
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．芝、草木も庭木等の区分でその他の種類に該当する。
２．
３．
４．

問41 立竹木の調査方法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．枝張の測定は、樹冠の最長、最短を測り平均して求める。
• ２．胸高直径の測定は、地上100cmの位置を測定する。
• ３．株廻りの測定は、巻尺により地際を測定する。
• ４．樹高の測定は、地際より梢頭までの全長を測定する。

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選択肢	投票
1	0
2	3
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．地上120ｃｍの地点を胸高直径として測定
３．
４．

問42 動産移転料に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．動産移転料を算出するための運賃は、標準的な一般貨物自動車の運賃により算定するものとし、屋内動産にあっては時間制運賃を基準とし、一般動産にあっては距離制運賃を基準として移転料を算出する。
• ２．動産移転料における屋内動産は、原則として住居面積別標準台数表を適用して求めることとされているが、この場合の基本となる住居面積は移転対象となっている建物等の延べ面積である。
• ３．動産移転料は、屋内動産と一般動産に区分されているが、屋内動産の運搬に必要な車種は、２トン積又は４トン積貨物自動車とされている。
• ４．建物を残地に移転する場合の動産移転料は、残地以外に移転する場合に算定した額の50～100パーセントの範囲内で適正に定める額を貨物自動車１台当たりの動産の移転料とする。

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選択肢	投票
1	1
2	4
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．居住の用に供している部分の面積
３．
４．

問43 その他通常生ずる損失の補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．仮住居等の使用に関する費用は、建物等の移転先が構外又は構内にかかわらず、補償することができるとされている。
• ２．建物等の移転期間中の家賃の減収に対する補償は、土地を取得するときは当該期間中の従前の家賃から管理費相当額及び修繕費相当額を控除することとされている。
• ３．借家人に対する補償には、借家の際に要する一時金の補償があるが、当該地域における権利金等の一時金の授受が慣行となっているか否かにかかわらず補償することとされている。
• ４．借家人補償における家賃差の補償は、原則として従前の賃貸建物に照応する標準家賃と現在家賃との家賃差に補償年数を乗じ、かつ、補正率を乗じて補償することとされている。

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選択肢	投票
1	0
2	4
3	0
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問44 その他通常生ずる損失の補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．移転雑費の補償で、移転先選定に要する費用については、建物等の所有者等が自ら選定する場合と宅地建物取引業者に依頼して選定する場合のいずれかを土地所有者の意向に基づき算定し、補償することとされている。
• ２．移転雑費の補償で、移転先選定に要する費用の補償に当たって、取得又は使用する土地が建設予定地又は貸地の場合は補償を要しないとされている。
• ３．祭し料は、解体式、竣工式等に要する費用を適正に算定して補償するとされているが、この祭し料は宗教上の施設であれば僧侶等の居住用建物も該当するとされている。
• ４．移転雑費の補償には、当該地域の実情に応じて必要とされる地鎮祭、上棟式及び建築祝のための費用や移転に伴い転校を余儀なくされる場合の新規教材購入費等が含まれるとされている。

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選択肢	投票
1	2
2	0
3	0
4	4

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問45 残地等に関する損失の補償等に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．残地の取得については、残地が所有権以外の権利の目的となっている場合においては、原則として残地を取得することができない。
• ２．残地等に関する工事費の補償には、残地等に、通路、みぞ、かき、さく、その他の工作物の新築、改築、増築若しくは修繕又は盛土若しくは切土に要する費用が該当する。
• ３．残地の取得は、当該土地所有者から残地の取得を請求された場合で、かつ、当該残地の面積が当該地域内の標準的画地の面積を下回るときは、これを取得することができる。
• ４．残地等に関する損失の補償でいう残地等とは、残地、残存する物件、残存する権利又は当該土石砂れきの属する土地をいうとされている。

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選択肢	投票
1	5
2	1
3	1
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．