土地評価(H21)

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※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。

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問１ 「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」（昭和38年３月７日用地対策連絡会決定。以下「用対連細則」という。）別記１「土地評価事務処理要領」（以下同じ。）に定められている同一状況地域に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．同一状況地域とは、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりのある地域で価格水準が同程度の地域である。
• ２．同一状況地域とは、土地の利用状況等が同一の地域であり、地域区分の配慮事項の一つとして、「居住者の生活水準の程度」が定められている。
• ３．同一状況地域とは、標準地比準評価法における地域区分の最小単位であり、不動産鑑定評価基準（平成14年７月３日全部改正国土交通省。以下同じ。）にいう近隣地域と同義語である。
• ４．同一状況地域とは、地域的特性によりひとつのまとまりがあると認められる地域で、具体的には、道路等の地物等によって区分されることが多い。

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選択肢	投票
1	3
2	20
3	1
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問２ 土地評価事務処理要領に定められている標準地比準評価法における土地評価の単位に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土地所有者Ａが所有する住宅地域内の１筆の土地を、土地所有者Ａが住宅敷地と土地の一部を自家消費のための家庭菜園として利用している場合は、１画地と認定する。
• ２．土地所有者Ａが所有する住宅地域内の１筆の土地を、土地所有者Ａが自宅及び店舗を建築し利用している場合は、１画地と認定する。
• ３．土地所有者Ａが所有する住宅地域内の隣接した２筆の土地において、１筆の土地を自宅敷地として利用し、残る１筆の土地を自家用駐車場として利用している場合は、筆ごとの利用目的が異なるので、２画地と認定する。
• ４．土地所有者Ａが所有する住宅地域内の隣接した２筆の土地を、借地人Ｂが借地して一体として住宅及び庭として利用している場合は、１画地と認定する。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	20
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問３ 土地評価事務処理要領に定められている取引事例比較法における土地評価の同一需給圏に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．同一需給圏とは、対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存在する圏域としている。
• ２．同一需給圏とは、その地域内の土地の用途が近隣地域内の土地の用途と同質又は類似する地域を示す。
• ３．同一需給圏とは、評価対象地と代替関係が働き得る地域的な限界で近隣地域及び近隣地域と相関関係にある類似地域を含むが、他の用途的地域を含まない地域を示す。
• ４．同一需給圏内にある近隣地域と類似地域とは、その個別要因の類似性に基づいて相互に影響を及ぼして価格が形成されるといわれている。

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選択肢	投票
1	13
2	1
3	0
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問４ 土地評価事務処理要領に定められている取引事例比較法における土地評価に係る取引事例地の選択に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．取引時期が３年程度以内で、時点修正をすることが可能な取引事例であること
• ２．事情補正率が上位50％から下位30%程度以内で、適正に補正できる取引事例であること
• ３．取引事例が、同一需給圏内の近隣地域及び類似地域以外にある場合は、価格水準が同等であること
• ４．建物敷地と建物等が一括して取引されている場合であっても、その配分法が合理的に適用できる取引事例であること

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選択肢	投票
1	2
2	0
3	0
4	17

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問５ 土地評価事務処理要領に定められている標準地比準評価法における土地評価格について不動産鑑定評価格との開差に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土地評価格と不動産鑑定評価格との調整は、起業者が自ら評価した算定価格と鑑定報告書の内容について十分比較、検証し、適正な評価格を求める必要からである。
• ２．土地評価格と鑑定評価格に開差があるときは、土地評価の算定上の手続きについて全般的に再検討し、その結果においてなお鑑定評価格との開差があっても差し支えないものと考えられる。
• ３．土地評価格と鑑定評価格との間に開差があるときは、必要に応じて、当該鑑定評価格の決定理由について説明を求めるとともに、土地評価事務処理要領第10条の規定により求めた評価格について、資料の選定及び活用、評価方式の適用方法等を再検討し、同一の価格としなければなければならない。
• ４．土地評価格と鑑定評価格は評価方法の差もあり若干の差異が生ずる場合もある。

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選択肢	投票
1	0
2	4
3	13
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問６ 用途的地域を判断した理由として、妥当なものはどれか。

• １．農地地域内にある建物等の敷地の用に供されている土地も含めて農地地域として認定した。
• ２．農地として利用されているが、陸稲による稲作を行っている地域であるので、田地地域と認定した。
• ３．農業振興地域内にある農地として利用されている地域であるが、周辺地域が宅地開発を進めていることから宅地見込地として認定した。
• ４．山林が広がる地域であるが、都市近郊にあり、宅地化の影響を受けていると判断し、宅地見込地として認定した。

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選択肢	投票
1	12
2	1
3	1
4	2

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問７ 個別的要因に係る次の記述で、妥当でないものはどれか。

• １．地積過大地は地域内の標準的な規模の画地と比べ、潰地が生じ、市場性が劣ることにより減価が生じるものであるので、マンション敷地として利用されている地域にあって、一戸建住宅の敷地との比較において広大地と判定される場合は、地積過大による減価が生じることになる。
• ２．間口が一定規模より狭い画地は、宅地としての利用価値が劣化するため、減価要因となる。
• ３．奥行は、間口から平均となる垂線によって測定する。奥行が長ければ長いほど価格は減価する。
• ４．不整形地、三角地の補正に当たっては、画地条件における不整形地補正と三角地の補正のいずれかにより行い、重複して補正は行わない。

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選択肢	投票
1	14
2	0
3	1
4	1

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問８ 住宅地の地域要因に係る次の記述で、妥当なものはどれか。

• １．「最寄駅への接近性」については、鉄道がない地域である場合は、比較を省略できる。
• ２．「学校・公園・病院等の配置の状態」については、住民の生活の利便に係わりを持つものであるから、公共施設ごとに一律に施設の優劣を判断し、判定することになる。
• ３．「居住者の近隣関係等の社会的環境の良否」においては、各戸、街路、公園等の公共施設について、きれいにしていることなども判断の要因となる。
• ４．「上水道施設」は水道法（昭和32年法律第177号）による水道をいい、簡易水道は施設として含むが、これ以外の共同の自家水道については、上水道施設としてはみなされない。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	10
4	3

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３.○テキスト１５ページ　ウ
４．

問９ 住宅地に係る次の記述で、妥当なものはどれか。

• １．「最寄駅から都心への接近性」について、農家集落地域では都心という概念が実態的でないと考えられる場合が多いので、「最寄駅からの中心都市へ接近性」となっている。
• ２．「下水道施設」とは、下水道法（昭和33年法律第79号）による公共下水道をいうことから、団地において共同の自家処理施設があっても下水道施設として適用はできない。
• ３．「土地利用に関する公法上の規制の程度」については、土地利用の規制により、土地の利用の制約を受けるため、常に減価要因として取り扱うことになる。
• ４．優良住宅地域は、著名な高級住宅地である場合が多いことから、その地域の知名度、品等などにより地縁的選好性が働くため、地域要因の項目に地域の名声・知名度の項目が設けられている。

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選択肢	投票
1	9
2	1
3	0
4	8

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．○テキスト１２ページ
２．
３．
４．×「地域の名声・知名度」の項目はない。

問10 下記の条件において、崖地部分を有する土地の画地条件の格差率の計算方法として、次のうち、妥当なものはどれか。

［条件］
① 全体面積 250m2
② 崖地面積 50m2
③ 崖地部分と平坦宅地部分との関係位置・方位格差率 80
④ 崖地の傾斜の状況の格差率 70
１．
２．
３．
４．

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選択肢	投票
1	0
2	3
3	7
4	5

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．○　100/100から格差率の相乗値を引いた減価率に崖地割合を乗じたものを１より減じて格差率を算出。
４．

問11 「公共用地の取得に伴う損失補償基準」（昭和37年10月12日用地対策連絡会決定）第25条に規定する空間又は地下の使用に係る補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．空間又は地下の使用に対しては、使用する土地の正常な取引価格に相当する額に、当該土地の利用が妨げられる程度に応じて適正に定めた割合を乗じて得た額を一時払いとして補償する。
• ２．用対連細則別記２「土地利用制限率算定要領」（以下同じ。）は、使用する土地の種別を「高度市街地内の宅地」、「高度市街地以外の市街地及びこれに準ずる地域内の宅地又は宅地見込地」及び「農地又は林地」に区分している。
• ３．空間又は地下の使用に係る土地の最有効使用の方法、公的規制、地盤・地質の状況、地域の慣行等を総合的に勘案して、土地の利用が妨げられないと認められる場合等、土地利用制限率算定要領により難い場合は適用はない。
• ４．立体道路制度とは、道路の区域を空間又は地下について上下の範囲を定めたものとし、道路の上下空間に建築物等を一体的に整備できることとした制度をいう。

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選択肢	投票
1	9
2	0
3	4
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．×　正常な取引価格に相当する額→正常な地代又は借賃（基準24条の規定により算定した額）
２．
３．
４．

問12 土地利用制限率算定要領に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．地下の利用がなされる深度における深度別地下制限率は、原則として、当該深度階層毎に一定の割合をもって低下するとともに、最も浅い深度階層に係る深度別地下制限率を１として算定する。
• ２．地上利用が制限される部分の利用率は、農地及び林地における農業施設の所要高、立木の樹高の最大値等を考慮の上、地域の状況に応じて、地上利用の高さ及び高度別の利用率を決定することにより適正に定める。
• ３．土地の利用価値のうち、その他の利用価値は、地下における特殊物の埋設、穽井による地下水の利用等をいう。
• ４．同一の土地所有者に属する土地の一部の空間又は地下を使用することによって残地の利用が妨げられる場合の当該残地に関する損失の補償額は、土地価格に建物利用制限率を乗じ、さらに残地補償対象面積を乗じて求める。

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選択肢	投票
1	2
2	1
3	2
4	6

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．○　記述のとおり。（テキスト１３７ページ）
２．○　記述のとおり。（同）
３．×　上空における通信用施設、広告用施設、煙突等の施設による利用及び・・・（１３６ページ）
４．○　記述のとおり。（１３７ページ）

問13 次の土地の一部を取得することによって残地が生じ、代替地を取得するために当該残地を早急に売却する必要のある場合において、他の土地に比べ、残地売却の早急性が最も低い土地として考えられるのは、次のうちどれか。

• １．資材置場の用に供されている土地
• ２．建付地
• ３．建築確認済みの土地等の建設予定地
• ４．災害復旧事業等により、短期間のうちに建物の移転を要する土地売買契約を行った土地

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選択肢	投票
1	10
2	0
3	1
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問14 残地補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．一定の要件を充足する場合にあっては、残地を他の利用目的に転換するために通常要する費用及び転換することにより生ずる価格の低下に相当する額を補償することができる。この補償は一般的に「地目差補償」と称されている。
• ２．残借地等が建物の移転先とならないと認められる場合であって、当該地域における借地権等の取引の実情等から、当該残借地権等の市場性が相当程度減ずると認められるときは、残借地等の面積に対応する従前の借地権等の価格相当額を限度として補償する。
• ３．土地の一部を使用（空間又は地下のみを使用する場合を除く。）することによりその残地に関して生ずる損失の補償額は、使用期間中の土地の有効利用度の低下分を補償する。
• ４．市場性の減退が著しいため残借地権者等に対し借地権等の価格相当額を補償する場合は、残借地権等が土地所有者に帰属することが一般的に認められることから、このような場合における土地所有者に対する残地補償は、原則として、当該利益を考慮せずに補償する。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	1
4	9

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問15 住宅地域に関する次の記述うち、妥当でないものはどれか。

• １．都市計画上の用途地域における規制は、比較的にゆるやかなものであり、例えば都市計画法（昭和43年法律第100号）上の用途地域が住居地域に指定されていても、現実の用途地域が商業地域である場合もある。
• ２．標準住宅地域及び混在住宅地域においては、交通・接近条件の項目である「都心との距離及び交通施設の状態」及び「商店街の配置の状態」が居住者の通勤及び生活の利便に直接関係のあるものとして大きな格差率を付している。このうち、標準住宅地域は「都心との距離及び交通施設の状態」に、混在住宅地域は「商店街の配置の状態」に重点がおかれている。
• ３．一般的には、市街地住宅地の標準的な街路の幅員としては４mから７mが多く見られ、そのうち、優良住宅地域の標準的な幅員は６mから７m、標準、混在住宅地域の標準的な幅員は４mから５mが平均的といえる。また、街路の幅員が広くなるにつれて、格差率が大きくなっていくということになる。
• ４．「最寄駅への接近性」において、最寄駅は、当該地域において、通勤、通学等の日常生活上、通常一般的に利用される距離的時間的に最も近い駅のことである。したがって、距離的時間的に近い駅であっても、利用度の極めて低い駅等で、価格形成上ほとんど影響がないような駅は、最寄駅として取り上げられないこととなる。----

選択肢	投票
1	0
2	0
3	13
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問16 住宅地域に関する地域要因に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．街路条件の細項目「幅員」について、街路の幅員の広いことは、交通の円滑化のプラス要因となり得るが、住宅地域における広い幅員は車両の輻輳を招来し、騒音、振動等の発生源としてマイナスとなる場合がある。
• ２．「都心との距離及び交通施設の状態」は交通条件として、「都心等への接近性」は接近条件として交通・接近条件において別個の項目として取り扱われている。
• ３．環境条件の細項目「各画地の面積」における画地の標準的な面積とは、当該地域における最もありふれた面積のことである。通常、一般的に、各画地の面積は優良住宅地域はおおむね500m2以上、標準住宅地域では150～500m2、混在住宅地域は100～200m2、そして農家集落地域では300m2以上であると認められ、比準表でも以上のような面積を標準においている。
• ４．優良住宅敷地内の画地は、ほとんどが現に建物や、庭園の敷地として利用され、住宅環境はきわめて良好であり、古くから住宅地として整備され熟成している地域であるため環境条件の細項目「土地の利用度」の格差率は小さい。

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選択肢	投票
1	10
2	0
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問17 商業地域の地域要因における細項目に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．「背後地の範囲」は、交通条件及び他の商業地域との競合関係により決められる。ショッピングのための交通機関の利用時間、経費、その他便益性と競合商業地域の商業施設等の整備状況等を比較検討して背後地の範囲を判定するものとする。
• ２．「繁華街の程度」は 当該地域の繁華性がどのようにあるか、収益性の程度を判断するために必要な要因である。一般に、デパート、銀行、事務所、映画館などの出現は顧客を吸収して繁華性を増大させる。
• ３．「不適合な施設の状態」における「不適合な施設」とは、商業地域内の工場、倉庫、住宅等地域の標準的使用から離れた用途の施設であり、これらの施設が近隣地域内にあるいは周辺地域にあって店舗の連たん性、客足の流れが阻害される場合の格差を判定するものである。官公署によって地域的な連続性が阻害される場合の格差を「不適合な施設の状態」として扱われることもある。
• ４．「店舗の連たん性」における店舗の集中、連たん度合いは、顧客の誘因のための重要な要因である。異質な不適合施設の混在がなく、ほぼ同一水準の店舗等が連たんすることが理想であり、いわゆる場末近くになるとこの不適合施設の混在の度合いが高くなり、店舗の連たん度合いは低下する。

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選択肢	投票
1	4
2	6
3	2
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．○（テキスト４５ページ）
２．「×繁華街の程度」⇒「○繁華性の程度」　出題者は何を求めて出題したのか
　　×　銀行、事務所は繁華性を失わせる要因となる。上記は誤記か？
３．
４．

問18 商業地域の個別的要因における細項目に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．郊外路線商業地にある道路の構造が中央帯、植樹帯等により整備されていることにより、対面車両の進入を防ぐ等車の流れが維持されるが、中央分離帯に適当な間隔に切り込みがあれば対面車両の進入が可能であるため減価要因とならない。
• ２．地積過大地については、一般的には、標準的な画地の地積より過大であれば標準的な地積に分割するための減歩や費用を要することとなり、それだけ減価することになるものであり、画地の規模が大きくなりつつある地域、あるいは画地の規模が混在している地域においても個別比準の際には、減価することとなる。
• ３．面大増価の格差率の適用に当たっては、効用の増加が最も大きい場合を前提として設定しているので、効用増加の程度を十分勘案して運用する必要がある。なお、面大増価を採用した場合には、地積過大は除いて、奥行逓減のみの適用となる。
• ４．画地が接している街路との高低差は出入に不便を生じるため特に商業地については減価の要因とされており、景観、眺望を要する旅館、店舗を中心とする地域においても、接面街路の項目に関しては減価要因となる。----

選択肢	投票
1	10
2	1
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問19 宅地見込地に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．宅地見込地には宅地にするための造成費用の大小（造成の難易及びその必要の程度）、造成後における宅地として利用し得る面積がどれだけあるか（宅地としての有効利用度）、宅地化するために必要な地域要因の変化に要する時の経過（熟成度）といった宅地見込地に特有の要因が大きく作用することに注意する必要がある。
• ２．宅地見込地地域が宅地地域へと転換をとげるためには、付近における公共施設の整備がなされなければならず、宅地見込地の価格に影響を及ぼす要因として付近における公共施設の整備動向がある。「幼稚園、小学校、公園、病院、官公署等」と「周辺幹線街路への接近性及び周辺街路の状態」の細項目として比準表に掲げられている。「幼稚園、小学校、公園、病院、官公署等」については、住宅地同様の判断基準で優劣の判断をすればよい。
• ３．宅地見込地においては造成工事費が宅地見込地価格の決定に与える影響度合は価格水準の低い地域ほど大きく、価格水準が高くなるにつれて小さくなる。したがって「価格水準の高い地域」にあっては各ランク間の格差率が大きくなり、より慎重な比較が要求されるところである。
• ４．宅地見込地の個別的要因比準表には、住宅地におけるように地域要因に対応した個別的要因の項目が掲げられていず、画地条件が冒頭に掲げられている。宅地見込地にあっては、基準地も市街化区域の田畑で、適正開発規模が2,000ないし5,000m2程度の地域から選定することとされており、広大な開発が想定されているような地域には設定されていない。

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選択肢	投票
1	10
2	1
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問20 不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか｡

• １．原価法は、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができる場合に有効であり、対象不動産が建物並びに建物及びその敷地の場合に適用されることが多いが、対象不動産が土地のみである場合でも適用できることがある。
• ２．不動産の鑑定評価は、不動産の市場価値を表示する適正な価格を求めることを中心とする作業であるから、投機的取引であって、取引事例等が特殊な事情を含むものであっても適正な事情補正を行えば、事例としての規範性を持ち得る｡
• ３．収益還元法は、評価基準によれば文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより､適用されるものである｡
• ４．収益還元法において、償却前の純収益を還元する場合の還元利回りには、償却資産の償却率は含めるが、償却後の純収益を還元する場合の還元利回りには、償却率を含めない｡

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選択肢	投票
1	0
2	9
3	3
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．×　投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。（基準第７章）
３．
４．

問21 不動産の鑑定評価額の決定に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか｡

• １．自用の建物及びその敷地の鑑定評価は、積算価格、配分法による比準価格、収益価格を関連づけて決定する｡
• ２．貸家及びその敷地の鑑定評価額は、比準価格、収益価格、開発法による価格を関連づけて決定する｡
• ３．区分所有建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格、土地残余法による収益価格を関連づけて決定する｡
• ４．区分地上権の鑑定評価額は、比準価格、土地残余法に準じた収益価格、立体利用率による価格を関連づけて決定する｡

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選択肢	投票
1	4
2	1
3	1
4	6

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．×　自用の建物及びその敷地の鑑定評価における比準価格に配分法？
２．貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。よって×？
３．×　専有部分が自用の場合と賃貸の場合で異なる。土地残余法も変。
４．区分地上権の鑑定評価額は、設定事例等に基づく比準価格、土地残余法に準じて求めた収益価格及び区分地上権の立体利用率により求めた価格を関連づけて得た価格を標準とし、区分地上権の設定事例等に基づく区分地上権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。よって×？

問22 同一需給圏に関する次の記述のうち､妥当でないものはどれか。

• １．住宅地の同一需給圏は、一般に都心への通勤可能な地域の範囲に一致する傾向かあるが、地縁的選好性により、地域的範囲が狭められる傾向がある｡
• ２．高度商業地の同一需給圏は、一般に、狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があるが、地縁的選好性により、地域的範囲が狭められる傾向がある｡
• ３．農地の同一需給圏は、一般に、当該農地を中心とする通常の農業生産活動の可能な地域の範囲内に立地する農業経営主体を中心とするそれぞれの農業生産活動の可能な地域の範囲に一致する傾向がある。
• ４．大工場地の同一需給囲は、一般に、原材料､製品等の大規模な移動を可能にする高度の輸送機関に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向があり、その地域的範囲は、全国的な規模となる傾向がある。

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選択肢	投票
1	3
2	10
3	0
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．×　高度商業地→普通商業地
３．
４．

問23 価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか｡

• １．原価法は､再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができる場合に有効である。神社､仏閣等のような特殊建築物の場合は、置換原価を再調達原価とせざるを得ない場合がある。
• ２．取引事例比較法の適用に当たっては、それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行うことができる｡
• ３．不動産が敷地と建物等との結合により構成されている場合の収益還元法の適用に当たっては、不動産賃貸又は一般企業経営に基づく償却前の純収益に割引率と収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて、復帰価格を加算して収益価格を求める方法がある。
• ４．宅地見込地の試算価格のうち、いわゆる控除法の価格とは、価格時点において転換後・造成後の更地を想定し、その販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除した額を価格時点に割り戻した額に当該宅地見込地の熟成度に応じて適切に修正した額である。

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選択肢	投票
1	7
2	0
3	6
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
１　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．×　安易に置換原価を求めることは適切でない
２．
３．○　インウッド式
４．

問24 価格の種類に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
• ２．特殊価格とは、文化財、公共施設等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
• ３．限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
• ４．資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号）又は投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号）に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には、求める価格は特定価格となるが、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格であるため、正常価格の鑑定評価額とは一致しない価格である。

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選択肢	投票
1	0
2	6
3	2
4	9

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．×　鑑定評価額としては一致することもある。

問25 賃料に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定期間に対応して実質賃料を求めることを原則とするが、権利金、敷金、保証金等の一時金の授受がない場合には、実質賃料は支払賃料と同額になる。
• ２．宅地の新規賃料を求める場合に、積算法を適用する際の基礎価格は、更地と同じく最有効使用を前提とした市場価値を表示する正常価格である。
• ３．収益賃料は、一般企業経営といっても不動産からの収益が企業収益の大部分を占める場合で、その総収益を分析して償却後の純賃料に、必要諸経費等を加算して求める。
• ４．差額配分法の適用における対象不動産の経済価値に即応した適正に実質賃料は、価格時点において想定される正常実質賃料であり、積算法、賃貸事例比較法等により求める。

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選択肢	投票
1	0
2	5
3	0
4	7

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．×　契約において最有効使用の状態を確保できない場合には、制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮
３．
４．△　適正に→適正な（誤字）　正常実質賃料→正常賃料（間違いではない）

問26 土地と建物とからなる不動産があって、依頼目的に応じてこのうちの土地についてのみ鑑定評価をする場合、次の宅地の類型の記述で不動産鑑定評価基準の規定上、妥当でないものはどれか。

• １．土地と建物が同一所有者に属しており、また当該所有者により使用されているので、建物の敷地すなわち建付地として鑑定評価をする。
• ２．現況は建物があるが、建物等が存しない土地を対象として更地の独立鑑定評価をする。
• ３．建物の所有者は第三者で土地に賃借権が付着している状態にあり、賃貸人（土地所有者）の権利である底地の鑑定評価をする。
• ４．土地と建物が同一所有者に属するが、一体として第三者に賃貸中であり、すなわち貸家及びその敷地の状態で土地部分の貸家建付地の鑑定評価をする。

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選択肢	投票
1	3
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＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．鑑定評価基準上の規定はない。

問27 更地の鑑定評価手法のうち、開発法による価格を求める数式は次のどれが妥当であるか。ただし、記号の説明は以下のとおりである。

P：開発法による試算価格 S：販売総額 B：建物の建築費又は土地の造成費
M：付帯費用 r：投下資本収益率 n1：価格時点から販売時点までの期間
n2：価格時点から建築費又は造成費の支払い時点までの期間
n3：価格時点から付帯費用の支払い時点までの期間
１．
２．
３．
４．

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選択肢	投票
1	1
2	10
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4	2

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問28 不動産の証券化の進展や企業会計の不動産の時価評価の一部義務化の動きにより、不動産の鑑定評価の結果が不特定多数の者に開示され、投資判断に利用されることにより、大きな影響を与えることとなったため、従来よりさらなる慎重さと高い透明性・独立性が求められている。昨年８月の不動産鑑定評価基準の改正について次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．不動産の証券化の進展に伴い証券化された不動産の取引に伴う鑑定評価の需要に対処するために各論の一部を改正し、第３章に証券化不動産の価格に関する鑑定評価の基準を設定した。
• ２．不動産の鑑定評価の結果が、不特定多数の関係者に開示されることに伴い、不当な鑑定評価は関連する不動産取引に当たって重大なる影響を与えることから、関与した不動産鑑定業者及び不動産鑑定の厳しい処分基準が設定された。
• ３．不動産の鑑定評価の手順について、依頼目的及び条件について依頼者の意思を明確に確認する作業の重要性に鑑み、依頼者以外の提出先、作成した鑑定評価書に関与した不動産鑑定士及び不動産鑑定業者について、相互の利害関係等、依頼者との関係並びに提出先等との関係を明らかにしなければならない。このため総論第８章に改正が行われた。
• ４．現行の基準では総論第９章の鑑定評価報告書において、既に関与不動産鑑定士等と対象不動産に対する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容を記載することとされており、今回の改正はなかった。

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選択肢	投票
1	0
2	7
3	9
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）
３　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．×　平成１９年の改正
２．×　『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づく処分
３．○　第８章鑑定評価の手順　第１節_鑑定評価の基本事項の確認（「依頼目的及び条件について依頼者の意思を明確に確認する」が含まれる部分）　　第２節_依頼者、提出先及び利害関係の確認（「依頼者以外の提出先、作成した鑑定評価書に関与した不動産鑑定士及び不動産鑑定業者について、相互の利害関係等、依頼者との関係並びに提出先等との関係を明らかにしなければならない」が含まれる部分。）
４．×　第８章に関連して第９章も改正

問29 鑑定評価報告書、鑑定評価書に関して、次の記述の（ ア ）～（ オ ）に入る用語の組合せとして、妥当なものはどれか。

（ ア ）は、不動産の鑑定評価の成果を記載した文書であり、不動産鑑定士が自己の専門的学識と経験基づいた判断と意見を表明し、その責任を明らかにすることを目的とするものである。
（ イ ）の内容は、不動産鑑定業者が依頼者に交付する（ ウ ）の実質的な内容となるものである。したがって、（ エ ）は、（ オ ）を通じて依頼者のみならず第三者に対しても影響を及ぼすものである。

• １．鑑定評価書：（ア）・（ウ）・（オ）、鑑定評価報告書：（イ）・（エ）
• ２．鑑定評価書：（ウ）・（オ）、 鑑定評価報告書：（ア）・（イ）・（エ）
• ３．鑑定評価書：（ア）・（イ）・（エ）、鑑定評価報告書：（ウ）・（オ）
• ４．鑑定評価書：（イ）・（エ）、 鑑定評価報告書：（ア）・（ウ）・（オ）

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選択肢	投票
1	0
2	6
3	1
4	5

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．
２．○　基準第９章　鑑定評価報告書
３．
４．

問30 鑑定評価の基本的事項の一つである価格時点の確定に関する記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．価格時点とは、不動産の価格の判定の基準日のことであり、従って鑑定評価額は当該価格時点においてのみ妥当するものである。
• ２．価格時点は、鑑定評価書の発行年月日を基準として、現在時点・過去時点・将来時点に分けられる。
• ３．過去時点の鑑定評価は、実際に経過した過去の事実を前提に行うものであるので、常にこれを行うことが可能である。
• ４．将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定や価格形成要因の把握等についてすべて想定し、又は予測することとなるため、行ってはならない。

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選択肢	投票
1	10
2	1
3	1
4	4

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．○　基準第５章　価格時点の確定
２．×　鑑定評価書の発行年月日→鑑定評価を行った年月日
３．×　常に→対象不動産の確認が可能であり、かつ、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り
４．×　行ってはならない。→特に必要がある場合において、鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは将来の価格時点を設定できる。

問31 不動産の鑑定評価における地域分析に関して、次の図及び記述の（ ア ）～（ オ ）に入る用語の組合せとして、妥当なものはどれか。

下図のとおり、地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域（用途的地域）、すなわち（ ア ）・（ イ ）・（ ウ ）である。
地域の特性は、その地域に属する不動産の一般的な（ エ ）に具体的に現れるが、この（ エ ）は、利用形態からみた地域相互の相対的位置関係及び価格形成を明らかにする手掛かりとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての（ オ ）を判定する有力な標準となるものである。
（ア） （イ） （ウ） （エ） （オ）

• １．同一需給圏 類似地域 近隣地域 最有効使用 標準的使用
• ２．近隣地域 類似地域 同一需給圏 標準的使用 最有効使用
• ３．近隣地域 同一需給圏 類似地域 標準的使用 最有効使用
• ４．類似地域 近隣地域 同一需給圏 最有効使用 標準的使用

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選択肢	投票
1	0
2	12
3	0
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問32 不動産の鑑定評価手法の一つである取引事例比較法に関する説明として、妥当なものはどれか。

• １．取引事例比較法により求めた試算価格は「比較価格」という。
• ２．取引事例は、取引事情が正常でないものは選択してはならない。
• ３．取引事例は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存するもののうちから選択す必要があるが、必要やむを得ない場合にはその他の事例を採用することができる。
• ４．極端な供給不足という特異な市場条件の下に取引が行われた場合には、当該取引価格を適切に増額補正する必要がある。

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選択肢	投票
1	1
2	1
3	10
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問33 同一の近隣地域内に所在する下図の画地①～③について、取引事例比較法を適用して、比準価格（単価）を求めることとし、近隣地域において価格形成要因が標準的な土地（以下「標準的画地」という。）の価格形成要因と比較した各画地の個別的要因に基づく格差修正率を乗じて求めた各画地の比準価格（単価）として、妥当なものはどれか。 なお、計算は下表に基づいて行い、個別的要因に係る増減価率は、下記土地価格比準表を用いることとする。

• １．画地①： 99,000円 画地②：86,000円 画地③：89,000円
• ２．画地①： 99,000円 画地②：94,000円 画地③：84,000円
• ３．画地①： 100,000円 画地②：94,000円 画地③：84,000円
• ４．画地①： 100,000円 画地②：94,000円 画地③：89,000円

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	0
4	13

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問34 借地権の種類及び内容についての次の説明のうち、誤りはどれか。

• １．借地権には、契約の更新のある旧借地法上の借地権及び借地借家法（平成３年法律第90号。以下同じ。）上の普通借地権のほか、一定の期間の到来により確定的に消滅する定期借地権等がある。
• ２．旧借地法上の借地権は、期間が満了しても借地上に建物が存在する場合には更新請求できる。
• ３．事業用定期借地権等には、期間を10年以上30年未満とする場合及び30年以上50年未満とする場合とがある。
• ４．建物譲渡特約付借地権においては、設定できる借地権は、普通借地権、定期借地権、事業用定期借地権等である。

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選択肢	投票
1	1
2	1
3	3
4	5

＜解答＞
４　（公式解答）
４　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．○
２．○
３．○　借地借家法第２３条
４．×　借地借家法第２４条（事業用定期借地権等のうち、存続期間十年以上三十年未満の借地権を除く）

問35 借地権及び建物賃貸借の期間についての次の記述のうち、正しいのはどれか。

• １．建物賃貸借においては、賃貸借の種類にかかわらず、１年未満の期間を定めることはできない。
• ２．建物賃貸借は、すべて期間の上限の制限はない。
• ３．旧借地法上の借地権の法定更新後の期間は、一律20年である。
• ４．借地借家法上の普通借地権における当初の期間は30年、更新後の期間は20年である。

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選択肢	投票
1	2
2	5
3	2
4	4

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：100％・解答者：）

＜解説＞
１．×　定期借家権は１年未満も有効
２．○　記述のとおり　
３．×　堅固３０年以上、非堅固２０年以上
４．×　当初３０年以上、１回目の更新２０年以上、２回目以降１０年以上

問36 次の不動産の権利と評価についての記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土地の所有権は土地の上下に及ぶから、土地の価格は立体的な空間価値として把握できる。
• ２．区分所有権は、土地の上空又は地下の一定部分の高さの範囲を定めて設定される権利であり、その設定対価の額を評価するに当たっては、当該部分の価値のほか、荷重制限が課せられることによる土地の利用の制限についても考慮しなければならない。
• ３．地役権は、高圧送電線の線下地、袋地の公道に至る通路のため他人所有地に設定できるほか、河川の氾濫を防ぐための遊水地についても設定でき、その評価に当たっては、承役地が被る土地利用の制限その他の不利益のほか、要役地が受ける利益その他の事情を考慮する必要がある。
• ４．入会権が存する村落の土地の評価に当たっては、その土地価格のみならず、村落住民の入会権の喪失の程度等についても考慮する必要がある場合がある。

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選択肢	投票
1	5
2	2
3	4
4	2

＜解答＞
２　（公式解答）
２　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．○
２．×　区分所有権→区分地上権
３．○
４．△　村落住民の入会権の喪失の程度についても考慮＝土地に関する所有権以外の権利の消滅に係る補償？

問37 借地権及び建物賃借権の対抗力に関する次の記述のうち、誤りはどれか。

• １．土地の賃借権は登記をすると第三者に対抗することができるが、地主の協力がないと登記をすることができないことに難点がある。
• ２．地上権は登記請求権があるので、地主の協力が得られないときは、判決を取得することにより借地人が単独で借地権（地上権）の登記をすることができる。
• ３．借地権は、借地上の建物の登記があれば第三者に対抗することができ、建物が火災等により滅失した後も同様である。
• ４．建物の賃借権は、登記をしなくても引渡しを受ければ第三者に対抗できる。

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選択肢	投票
1	0
2	2
3	7
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問38 地価公示法（昭和44年法律第49号。以下同じ。）に基づく地価公示（以下「地価公示」という。）及び国土利用計画法施行令（昭和49年政令第387号）に基づく地価調査（以下「地価調査」という。）に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．地価公示の標準地は、原則として１市区町村に１地点が選定され、標準地の基準日における正常な価格は、当該市区町村の正常な地価水準を代表するものとして公示されており、一般の土地の取引価格に対する指標として活用されている。
• ２．地価調査の基準地の標準価格は、土地について、売り主と買い主が一対一の相対で取引し、それぞれ合理的な意思決定を行うとした場合におけるその取引（農地又は採草放牧地の取引（農地及び採草放牧地以外のものとするための取引を除く。）を除く。）において通常成立すると認められる価格（当該土地に建物その他の定着物が存する場合又は当該土地に関して当該土地の使用及び収益を目的とする権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格）である。
• ３．都道府県が実施する地価調査は、国が実施する地価公示とはその目的を異にするものであるから、都道府県知事が地価調査の基準地の標準価格を判定するに当たっては、地価公示の標準地の公示価格との比較検討を行う必要はなく、適正な評価の観点から、一般の土地取引事例との比較検討を行うこととなっている。
• ４．地価公示制度の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することである。

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選択肢	投票
1	1
2	1
3	0
4	9

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問39 地方税法（昭和25年法律第226号）及び固定資産評価基準（昭和38年自治省告示第158号）に基づく固定資産税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．市街地宅地評価法では、宅地の利用状況を基に用途に応じて地区区分し、当該地区を相当に相違する地域ごとに区分し、当該地域の主要な街路に沿接する宅地から標準宅地を選定し、標準宅地の単位地積当たりの適正な時価に基づいて主要な街路の路線価を付設し、主要な街路の路線価を基礎として主要な街路との差異を総合的に考慮してその他の街路の路線価を付設する。
• ２．主として市街地的形態を形成するに至らない地域における宅地の評価については、その他の宅地評価法を適用するが、これは、地価の差異を生じにくい地域への適用を前提とする評価手法であることから、標準宅地の価格（１平方メートル当たり価格）が、状況類似地区内の各筆の価格（１平方メートル当たり価格）として、原則としてそのまま付設される。
• ３．固定資産税に係る土地の評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準によって、原則として当該土地を所有する納税者が行う。この場合、それぞれの納税者においては、合理的な根拠のもとに、固定資産評価基準について、土地の状況に応じて所要の補正を行うことができる。
• ４．農地については、平成21年度評価替えより、営農支援の目的から、宅地水準の評価が行われることはなく、当該農地の所在に関わらず農地としての生産性に着目した評価が行われることとなった。

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1	8
2	0
3	1
4	5

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．○　大筋妥当
２．×　原則としてそのまま付設される。→標準宅地の１㎡当たりの価格×比準割合（奥行・形状等・その他）
３．×　土地の評価は固定資産評価員によって行われ、市町村長が価格を決定する。
４．△　出所不明です。　

問40 相続税法（昭和25年法律第73号）及び財産評価基本通達（昭和39年直資56ほか国税庁長官通達）に基づく相続税に係る土地の評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．財産評価基本通達において、土地の評価方法は地目別に規定されているため、一体として利用されている一団の土地が２以上の地目からなる場合には、地目別に評価額を算定し、それらを合算することに総評価額を算定する。
• ２．相続税の路線価は、売買実例価額、地価公示法の規定により公示された標準地の価格、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した１平方メートル当たりの価額である。
• ３．土地区画整理事業の施行地区内の仮換地である宅地の評価において、仮換地の造成工事が施工中で、当該工事が完了するまでの期間が１年を超えると見込まれる場合は、造成工事が完了したものとして評価した価額の95％相当額で評価する。
• ４．倍率方式により評価する宅地の価額は、その宅地の固定資産評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額、地価公示法の規定により公示された標準地の価格、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

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1	6
2	0
3	8
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）
１　（自信度：75％・解答者：）

＜解説＞
１．×「土地評価部門テキスト（H22受講）」第５章、相続税評価＿第２節、評価＿Ⅰ通則-１土地の評価上の区分より。『土地の価額は下記（宅地など9種）の地目別に評価を行う。ただし、一体として利用される一団の土地が２以上の地目からなる場合は、その土地は主たる地目からなるものとし、一団の土地ごとに評価を行う。』
２．○「テキスト363ページ」
３．○「テキスト367ページ」
４．○「テキスト366ページ」