土地評価(H19)

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※日本補償コンサルタント協会発表の公式解答です。「赤色字」は当サイト解答と異なる解答です。

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問１ 公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（昭和38年３月７日用地対策連絡会決定。以下「用対連細則」という。）別記１「土地評価事務処理要領」（以下同じ。）に定められている標準地比準評価法における標準地に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．標準地は、評価対象地を同一状況地域に区分し、１の画地を選定する。
• ２．標準地は、同一状況地域において、土地価格比準表（「国土利用計画法の施行に伴う土地価格の評価等について（昭和50年50国土地第４号国土庁土地局地価調査課長通達）」別添の比準表をいう。以下同じ。）で定める個別的要因が、おおむね標準的と認められる画地とする。
• ３．標準地の評価格は、近隣地域又は類似地域の取引事例から土地価格比準表で定める個別的要因をもとに比準して求めた価格を基準とし、収益還元法又は原価法により求めた価格を参考として求める。
• ４．標準地の評価格は、近隣地域又は類似地域内に地価公示法（昭和44年法律第49号。以下同じ。）により公示された標準地がある場合は、その価格を標準地価格とする。

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選択肢	投票
1	6
2	2
3	1
4	12

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問２ 下図に示す土地利用のうち、１画地として評価すべきものは次のうち、妥当なものはどれか。

• １．①
• ２．②
• ３．③
• ４．④

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選択肢	投票
1	2
2	1
3	16
4	2

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問３ 取引事例比較法における同一需給圏に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．同一需給圏は、評価対象地と代替関係が成立して、その価格形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存在する圏域をいう。
• ２．同一需給圏は、評価対象地を含む近隣地域と同一状況地域である類似地域を含む圏域であり、同一市町村内に限定される。
• ３．同一需給圏は、評価対象地を含む近隣地域及び近隣地域と同一の用途地域を含む圏域であり、同一の用途地域であれば、価格の相違等による代替、競争等の関係がない地域でもかまわない。
• ４．同一需給圏は、評価対象地を含む近隣地域と同一の用途地域の範囲であり、他の用途地域を含まない。

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選択肢	投票
1	8
2	0
3	1
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問４ 取引事例比較法における取引事例に関する記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．評価対象地を含む近隣地域内に地価公示法による公示地がある場合は、当該公示価格を取引事例として選択できる。
• ２．工業地域である近隣地域内における取引事例の取引後に地域開発が進み、現在は商業へ土地利用状況が変わっても、時点修正を行えば、当該取引事例を選択できる。
• ３．建物敷地と建物等が一括して取引されている場合には、配分法が合理的に適用できれば、取引事例として選択できる。
• ４．土地所有者が２世帯住宅の建設を目的に隣接地を取得した取引事例は、買い進み＋30％の事情補正を行えば取引事例として選択できる。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	10
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問５ 評価対象地の評価格と不動産鑑定評価格及び公示価格に関する記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．不動産鑑定士は、不動産鑑定評価基準により不動産の鑑定評価を行うが、収用対象事業の用に供する土地の標準地評価を行う場合は、土地評価事務処理要領に基づく評価を行うべきであり、価格形成要因の比較を土地価格比準表により行うよう調整する必要がある。
• ２．標準地の評価に当たり、土地評価事務処理要領により求めた価格と不動産鑑定業者に鑑定評価を求めた評価格に開差があるときは、鑑定評価書の内容について分析し、必要に応じて当該鑑定を行った不動産鑑定業者に評価格を決定した理由の説明を求めるとともに、自ら行った評価格について資料の選定及び活用、評価方式の適用の方法等を再検討して、適正な評価格を求めるよう努めるものとする。
• ３．地価公示法の公示区域内の土地を取得する場合において、当該土地の正常な取引価格を決定するときは、公示された標準地の価格を規準とする。
• ４．公示価格と標準地の評価格を比較するときは、取引事例比較法により行うものとし、近隣地域又は類似地域に公示地がない場合において、国土利用計画法施行令（昭和49年政令第387号）に規定する基準地があるときは、当該基準地の標準価格を規準とする。

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選択肢	投票
1	6
2	0
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問６ 取引事例比較法による土地評価の手順のうち、妥当でないものはどれか。

• １．時点修正は、近隣地域又は類似地域内の公示価格の対前年変動率、不動産鑑定業者が適正と認める変動率等により補正する。
• ２．地域の判定に当たっては、土地の現況が同質と認められるまとまりのある地域毎に判定することから、利用実態に応じて地域区分及び地域の範囲を認定する。
• ３．公示価格等との均衡を図る必要性から、公示価格と標準地の評価格を比較するときは、取引事例比較法の算定式を準用するものとし、近隣地域又は類似地域に公示地がない場合において、基準地があるときは、当該基準地の標準価格と標準地の評価格について比較を行うものとする。
• ４．調停、競売等により価格決定された取引は特別の事情を有するものと判断されるので事情補正が必要である。

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選択肢	投票
1	1
2	3
3	0
4	1

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問７ 取引事例地の収集、選択に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．取引事例地の面積、形状、間口、奥行き等の地域要因の比較が容易なものを収集する。
• ２．取引事例地を同一需給圏内の類似地域から選定する場合は、近隣地域の価格水準に比べ類似地域の価格水準が上位50％、下位30％の範囲内にある類似地域から収集する。
• ３．取引事例地は、できるだけ新しい時点のものが良く、取引時点から２年程度以内のものを選択する。
• ４．近隣地域又は同一需給圏内の類似地域から適法に取引された事例を収集する。

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選択肢	投票
1	5
2	1
3	0
4	0

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問８ 土地評価事務処理要領に定められている次の地域区分に関する記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．準高度商業地域は、高度商業地域に次ぐ中心商業地であり、地方中小都市の中心商業地域、又はこれに準ずる規模の商業地域をいう。
• ２．その他の地域内の土地には、鉱泉地、池沼、牧場、原野等があるが、画地規模が極めて小さく、散在した土地で地域を形成するような場合には、隣接する地域に含めて地域の認定を行う。
• ３．都市近郊林地地域とは、都市の近郊にある地域で、宅地への転換が容易であるため、宅地開発が合理的な地域も含まれる。
• ４．混在住宅地域とは、比較的狭小な戸建て住宅及び共同住宅が密集する地域又は住宅を主として店舗等が混在する地域をいうが、店舗等には事務所、小工場も含まれる。

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選択肢	投票
1	1
2	0
3	0
4	6

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問９ 住宅地の個別的要因に係る次の記述の中で妥当でないものはどれか。

• １．画地の標準的面積とは、当該地域における最もありふれた面積のことであり、通常優良住宅地域では概ね300m2以上、標準住宅地域は150～300m2、農家集落地域では300m2以上であると認められ、土地価格比準表においても以上のような面積を標準としている。
• ２．不整形地補正は、画地のうち、有効利用が阻害される部分に対して形状的な補正を行うものであり、一方、三角地補正は、三角地の利用度が最小角の大きさと最小角の位置並びに面積の広狭によって別途補正を行う必要があるため、基本的に各々重複して補正することも生じる。
• ３．三方路の場合、三方路が角地としての性格を重複して有していることから、それぞれの道路の画地とみなして角地格差率を求め、両者の和を限度として、実情に応じ補正して格差率を求めることとなる。
• ４．私道敷を含む画地は、私道の敷地の用に供されることによって生ずる価値の減少分に照応する減価が生ずるので、当該画地の評価は有効宅地部分と私道敷部分とに分けて行うこととなる。そして、私道敷を含めた画地全体の価格を求め、これにより私道敷を含むことによる格差率を算定することとなる。

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選択肢	投票
1	1
2	4
3	0
4	2

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問10 住宅地の個別的要因の一つである画地条件に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．間口が標準画地に比べて広すぎる画地は減価要因となり、その格差率については不動産鑑定士等の専門家の意見を参考に認定するのが妥当である。
• ２．崖地の格差率は、平坦地部分と崖地部分との関係位置、方位と崖地の傾斜の状況の相関により求めるが、土地価格比準表においては、１ｍ以下の高さの擁壁又は0.5ｍ以下の土羽の法地部分について、崖地等として取り扱わない。
• ３．袋地の価格は袋地が路地状部分（進入路）と有効宅地部分によって構成されているので、これらの部分の価格をそれぞれ評価して得た額を加えて求めるものとする。このうち有効宅地部分の価格は、袋地の接する道路に当該宅地部分が直接接面するものとして評価した価格に、路地状部分の間口に応じた減価率を乗じて求めるものである。
• ４．地積過大地の奥行きが長い場合の格差率は、地積過大の格差率に奥行逓減の格差率を乗じ、さらに奥行きと間口の比（奥行／間口）が標準的な画地と比較して大きくなるときは、奥行長大地として奥行長大の格差率をも乗じて求める必要がある。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	1
4	3

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問11 「公共用地の取得に伴う損失補償基準」（昭和37年10月12日用地対策連絡会決定。以下「用対連基準」という。）第25条に定める空間又は地下の使用に係る補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．空間又は地下の使用に対しては、土地の正常な取引価格に相当する額に、当該土地の利用が妨げられる程度に応じ適正に定めた割合を乗じて得た額をもって補償するものとする。
• ２．大深度地下の公共的使用に関する特別措置法（平成12年法律第87号）の制定に伴い、３大都市圏の一部地域において、河川、道路等一定の事業における公共施設を地下40ｍ又は通常の建築物の基礎杭の支持地盤の上面から10ｍを加えた深さのいずれか深い方の地下に設ける場合、起業者は、国土交通大臣又は都道府県知事の使用の許可を受けることにより、当該地下の使用権を無償で取得することができる。
• ３．特別高圧送電線が空間を使用する場合には、補償金は20年分を限度として、全額を一時に支払うこととされている。
• ４．空間又は地下の使用に係る補償において、用対連基準第25条に規定する「土地の利用が妨げられる程度に応じて」とは、一定の高さ又は深さ以上の建築物を構築することが不可能になる場合等、実際の土地利用状況を踏まえた判断が重要となることから、市街化区域内の宅地見込地においては、建物の利用制限は考慮されない。

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選択肢	投票
1	3
2	1
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問12 空間又は地下の使用に係る補償について、用対連細則第12の１に定める「別記２土地利用制限率算定要領」（以下「土地利用制限率算定要領」という）に規定する土地の利用制限率又は「立体道路制度の創設に伴う土地の立体利用阻害率について」（平成２年10月９日用対連理事会申し合せ）に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．農地又は隣地の利用制限率とは、「建物の利用価値」、「地下の利用価値」及び上空通信施設や地下水利用等に関する「その他の利用価値」それぞれの利用制限に基づき計算される。
• ２．地下の利用価値に対する利用制限率は、地下の利用価値の割合に深度別地下制限率を乗じたものであるが、この深度別地下制限率については、原則として、深度階層毎に一定の割合をもって増加するとともに、最も深い深度階層に係る深度別地下制限率を１として算定するものとする。
• ３．道路の区域を空間又は地下について上下の範囲を定めた立体的区域（道路法（昭和27年法律第180号）第47条の６）とし、道路の上下空間に建築物等を一体的に整備する場合においては、補償対象となる立体利用阻害率は、対象道路の立体的区域により直接阻害する区域に対する直接阻害及び土地の利用が上下に分割されることによる利用阻害の２つに区分されるものとし、立体的区域の上下の空間で物理的に建物等が建築又は建設できない区域が存する場合は、当該区域について利用阻害に準じ阻害率を算定するものとする。
• ４．高度市街地内において、現に最有効と認定される建物が存在する土地でシールド工法により地下構造物を設置しても、基礎杭を含む当該建物の安全を何ら阻害しない場合の阻害率は、「その他の利用価値」に対する利用制限率を0.1で、上下配分割合を１：１とすれば、当該土地全体に対する利用制限率は５％となる。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	6
4	1

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問13 空間又は地下の使用に係る補償について、土地利用制限率算定要領に基づき、次の条件によって土地の利用制限率を算定した場合、妥当なものはどれか。ただし、土地の利用制限率は百分率（％）によるものとし、小数点第３位以下は切り捨てるものとする。

＜条件＞
①
高度市街地以外の宅地地域で、最有効階層が堅固な構造の４階と認定される地域内の画地において、その地下４m の位置に地下構造物を設置するものとする。
この場合、地下の使用が全く阻害され、加えて制限荷重が４トン／m2であるとして、堅固な構造の建物に関し地上３階以上が阻害されるものとする（ここでは木造建物は想定しない。）。
②
ア）建物等利用率＝0.7
　このとき、各階層の利用率はいずれも１階の100と同率配分とする。
イ）地下利用率＝0.2
　このとき、限界深度は30m とし、深度階層は５m 毎に同率配分とする。
ウ）その他利用率＝0.1
　ただし、上下配分割合＝４（地上）：１（地下）とする。

• １．57.50％
• ２．57.00％
• ３．37.00％
• ４．0.14％

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選択肢	投票
1	2
2	9
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問14 残地補償に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．取得に係る画地が宅地のときにおける借地権等の残権利（以下「残借地権等」という。）に関して生ずる損失の補償について、残借地権等に係る残借地が建物の移転先とならないと認められる場合で、当該残借地権等を他に処分しようとすれば値引きや買い叩かれ等が生じ、市場性が相当程度減ずると認められるときは、残借地権等の面積に対応する従前の借地権等の価格相当額を限度とし、適正に算定した額を補償することとなる。
• ２．土地の一部を取得することによって生ずる残地に関する損失の補償について、取得する土地が一団の土地の一部である場合の「一団の土地」とは、土地所有者にかかわらず、単一の経済目的に利用されている連続した土地評価上の単位としての一画地をいう。
• ３．土地の一部を取得することによって生ずる残地に関する損失の補償について、建物等の敷地であって、その残地が合理的な移転先とならず、かつ、周囲の土地の状況等からこれを従前の利用目的に供することが著しく困難になると認められる場合は、当該残地を相当と認める他の利用目的に転換するため通常要する費用を補償することとなる。
• ４．土地の一部を取得することによって生ずる残地に関する損失の補償について、建物の移転先を残地以外の土地と認定する場合又は建設予定地等で代替地を取得する必要がある場合で、当該残地を早急に売却する必要があると認められる残地に対しては、合理的な自由市場で形成されるであろう市場価値と（売り急ぎや買い叩き等から）それを下回る残地の取引価格との差額である売却損によって補償することとなる。

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選択肢	投票
1	3
2	0
3	0
4	2

＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問15 商業地の地域判定、地域要因、個別的要因に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．商業地域の範囲は、当該地域のそれぞれの土地の価格が30％以内に分布する地理的範囲を一応の目安として判定することとしているが、距離的には近くても価格水準に相当な差異が生じる場合もあるので、住宅地域又は工業地域に比べその地理的範囲は狭まる傾向にあり、逆に郊外路線商業地域は同類の熟成度から判断して行うことから地理的範囲は拡大する傾向にある。
• ２．普通商業地域が近隣商業地域に比し地域要因の格差率（優ると劣るの格差）の大きい細項目は、交通・接近条件の「最寄駅の乗降客数」、「駐車場の整備の状態」、環境条件の「デパート、大型店舗の数・延面積」、「背後地の人口状態」、「容積制限による規制」等であり、逆に近隣商業地域の方が格差率が大きい細項目は街路条件の「歩道」、環境条件の「娯楽施設の状態」、「顧客の通行量」、「店舗の連担性」等である。
• ３．普通商業地域は、高度商業地域、近隣商業地域及び郊外路線商業地域以外の商業地域であり、地方中小都市の中心商業地、またはこれに準ずる規模の商業地域でいわゆる日用雑貨等を主とするが多様性を有している中間的な商業地域であることから、準高度商業地域のように、ショッピング街、オフィス街、問屋街等明確に区分できない場合が多いが、営業種別、規模等による地域的特性は他の商業地域と同様に考慮する必要がある。
• ４．個別的要因の画地条件について面大増加を考慮する地域は、標準的な面積より大きい面積の画地の方が容積率等から高度利用が可能となり、かつ、高度利用を図った場合には、これに対応した需要が見込まれ、１フロアー当たりの床面積の大きいほうが単位面積当たりの賃料が高くなると認められる高度商業地域と準高度商業地域としており、面大増加を適用した場合には、地積過大と奥行逓減は適用しないことになる。

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選択肢	投票
1	0
2	3
3	1
4	0

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問16 宅地見込地の定義、地域区分、地域要因及び個別的要因に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．宅地見込地とは農地地域、林地地域等宅地地域以外の他の種別の地域から宅地地域へと転換しつつある地域内にある土地である。土地価格比準表は宅地見込地のうち、住宅見込地について作成されたものであるが、比較の項目からも明らかに、転換後の要因を重視して作成されたものである。
• ２．地域要因の「宅地造成条件」については、土地価格比準表においては造成の難易を「所要造成工事費」の大小によって判定することとし、これは価格水準別に５区分したものである造成工事費が宅地見込価格の決定に与える影響の度合いは価格水準の低い地域ほど大きく、価格水準が高くなるにつれ小さくなることから、価格水準の低い地域にあっては各ランク間の格差率は大きくなる。
• ３．宅地見込地の土地価格比準表は、「大中規模開発地域」と「小規模開発地域」に区分されているが、これは宅地への転換度合いが高く、対象地単独又は隣接地と併せた程度の小規模な開発で宅地化が可能と判断される熟成度のより高い宅地見込地地域ほど地域要因の作用の振幅が大きいことによる。
• ４．画地条件のうち、道路との位置関係については、小規模開発地域において開発を行う場合、道路との位置関係は影響が大きいといえる。大中規模開発地域においては、道路などの公共施設の設置も併せて行われることとなるが、接面道路の有無又は道路との遠近、道路の規模等についても考慮する必要がある。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	5
4	1

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問17 林地の比準方法、地域要因及び個別的要因に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．林地は、林業生産性に係る要因のほか宅地化条件の「宅地化の影響の程度」も重要な要因であるが、宅地化、観光地化の影響の程度は地域全体に及ぶものであることから、地域要因で考慮し、個別的要因では考慮しないこととしている。
• ２．林地については農地のように所有権移動の制限に当たる法規制がなく、林地の売買は自由であるが、林地の価格はその収益性のほか転用後の価格形成要因も影響して価格形成されるものである。土地価格比準表においては、この転用後の価格形成要因を「宅地化等の影響」として、林業本場林地地域、山村奥地林地地域においても考慮することとしている。
• ３．個別的要因の自然的条件である「方位」については、杉は山麓の土層の厚い北向き傾斜地が良く、松、広葉樹にあっては、南又は西向き傾斜地が適地である等のように、主な樹種によって格差が設けられているが、都市近郊林地の場合は宅地化の影響の度合いが高いことから、樹種に係わらず南又は東向きの緩傾斜地が良いとされている。
• ４．地域要因の自然的条件である地勢等の状態は、木竹の生育に大きく影響を及ぼしている。このうち「斜面の型」では複合型も考慮されるが、地域の実態に応じて比較する必要がある。自然的条件のウエートが高い林業本場林地地域や山村奥地林地地域においては、凸型より凹型が優れており、農村林地地域では凸型、都市近郊林地地域にあっては直線型が優れている。

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選択肢	投票
1	1
2	5
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問18 農地の地域区分、地域要因に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．農地価格比準表は、田地地域及び畑地地域について作成されているが、陸稲が作付けされる地域や果樹園地域は畑地地域、水田的形態で利用されるヰ草（いぐさ）等の作付けされる地域は田地地域を使用することとなる。
• ２．農地は、宅地と異なり、直接その土地を耕作の用に供することにより生産を行うため、自然的条件がその生産性に与える影響が大きいことから、自然的条件を中心に近隣地域の範囲を判定することとなるが、その耕作の形態は地域による差異は少ないことから農地の同一需給圏は他の種別に比べて広くなる。
• ３．行政条件として、農地法（昭和27年法律第229号）、農業振興地域の整備に関する法律（昭和44年法律第58号）、土地改良法（昭和24年法律第195号）等がある。これらの法律の助成又は規制の程度は、農地の生産条件等に大きな影響をもたらすが、農地価格比準表においては、転用価格又は転用含みの価格については対象としないので、これらの法律による助成又は規制は、用途に対する規制を中心としたものであり、農業生産性に直接影響しないものと考えられる。
• ４．近年、自動車による通作が一般化するに従い、田地地域にあっては、出荷に際しての費用性や通作回数も多いことから畑地地域に比べて費用性に対する影響が大きい。このため、交通・接近条件の細項目である「集落との接近性」や「出荷的集荷地との接近性」の格差率は、田地地域は畑地地域に比べて大きい。

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選択肢	投票
1	6
2	0
3	2
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問19 住宅地の個別的要因の画地条件に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．地積過大の減価については、住宅地域において、マンション敷地としての利用が成熟している地域にあっては、一戸建住宅の敷地との比較において広大地と判定される画地であっても地積過大による減価を行う必要がない場合が多い。
• ２．奥行きは長ければ長いほど価格が逓減する。奥行きが極めて短い画地は、街路の接近性が大であってもその画地の奥行きが短すぎるため利用価値は低くなる。また、奥行きが間口に比して著しく長い画地は、一般に利用がしにくく、画地の相対的な効用が低下するので、奥行逓減のほか重ねて修正する。
• ３．不整形画地の格差率は、不整形地格差率に地積過大格差率、奥行逓減格差率、奥行長大格差率及び間口狭小格差率のうち、該当する格差率を相乗して補正する。
• ４．袋地については、袋地が路地状部分と有効宅地部分によって構成されているので、それぞれによる格差率を求めることになっており、路地状部分の評価は原則として、私道の評価方法に準じて行う。

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選択肢	投票
1	0
2	1
3	3
4	1

＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問20 収益還元法で用いる「還元」の意義に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．収益還元法で用いる「還元」とは、不動産が将来生み出す複数時点の純収益を概数により見積もり、これらの単純な合計額を価格として求めること。
• ２．収益還元法で用いる「還元」とは、量販店が高額商品販売感謝のために顧客の購入金額の一部を還元（戻す）するように、対象不動産が将来生み出す複数時点の純収益のうち、各年毎に一定額を「収益戻し額」として抽出すること。
• ３．収益還元法で用いる「還元」とは、対象不動産が将来生み出す一期間の純収益を基に、割引率を用いる手法も含めて利率を乗除することにより、期間の期首における一定額に置き換えて、つまり資本化して価格を求めること。
• ４．収益還元法で用いる「還元」とは、取引事例となった不動産の一期間の純収益を、取引価格で除した比率、又は一期間の純収益と取引価格との倍率を基に対象不動産が将来生み出す一期間の純収益に、これらの数値を乗除することにより価格を求めること。

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選択肢	投票
1	0
2	0
3	4
4	0

＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問21 ホスコルド式に用いる収益現価率の計算式について、次のｉにあたる利回りの内容に関する記述のうち、正しいものはどれか。

• １．報酬利回り
• ２．蓄積利回り
• ３．還元利回り
• ４．運用利回り

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選択肢	投票
1	0
2	4
3	0
4	0

＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問22 不動産の特性とその経済価値に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．不動産は自然的特性として、地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性、個別性等を有し、相対的に稀少性がある。
• ２．不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示される。
• ３．不動産は人文的特性として、用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的経済的位置の可変性等を有し、可変的であって伸縮的である。
• ４．不動産は、他の不動産とともにある地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域との間に、依存、補完等の関係及びその地域内の他の構成分子である不動産との間に協働、代替、競争等の関係にたち、これらの関係を通じてその社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。

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＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問23 不動産の鑑定評価に当たって、対象不動産の確定に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．対象不動産の土地には現実に建物等があるが、建物等がない状態の「更地」と確定して独立鑑定評価をした。
• ２．対象不動産が借地権付建物であるが、依頼者の指示により、その状態を所与として「借地権」のみを対象とする分割鑑定評価をした。
• ３．依頼者が所有する土地の隣接地を購入したいとの依頼目的で、所有地と隣接地の一体後の状態を前提として、隣接地を対象とする併合鑑定評価をした。
• ４．対象不動産が自用の建物及びその敷地であるが、依頼者の指示により、その状態を所与として「建付地」のみの部分鑑定評価をした。

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＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問24 不動産の価格に関する諸原則について次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．収益逓増及び逓減の原則とは、ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加するが、単位投資額の増加に伴う収益は、ある点までは増加するが、その後は減少するということを指している。
• ２．予測の原則とは、財の価格はその財の将来の収益性等についての予測を反映して定まるという原則で、不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測により左右されるということを指している。
• ３．適合の原則とは、その不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その土地の用途と建物の用途の組合せ及びそれを取りまく環境に適合していることが必要であるという原則で、対象不動産の最有効使用の判定のために適用される原則である。
• ４．寄与の原則とは、不動産のある部分が不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼすとする原則で、例えば、併合画地の評価の場合に併合前の画地が併合後に全体画地の一部となつて、併合後の画地の価格上昇に寄与するという現象が該当する。

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＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問25 収益還元法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法、即ち直接還元法と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法、即ち、DCF 法とがある。
• ２．総収益は、賃貸用不動産にあっては、実際支払賃料に前払的性格を有する保証金等の運用益、賃料の預り金的性格を有する権利金等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額をいう。
• ３．対象不動産の純収益は、一般に１年を単位として総収益から総費用を控除して求めるものとする。また、純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるものがある。
• ４．対象不動産が更地である場合、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定して、当該複合不動産が生み出すであろう総収益を査定し、総費用及び建物等に帰属する純収益を控除して、敷地に帰属する純収益を査定し、これを還元して土地の収益価格を求めることができる。この方法を土地残余法という。

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＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問26 原価法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
• ２．建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価と見なすものとする。これを置換原価という。
• ３．土地の再調達原価は、その素材となる土地の標準的な取得原価に当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めるものとする。これをいわゆる造成原価という。
• ４．原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って積算価格を求める手法である。具体的な手順は、減価修正に当たっては、耐用年数に基づく方法を採用して減価額を求め、再調達原価から控除することにより積算価格を求める。

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＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問27 賃料を求める手法のうち、積算法に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．原価法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産に試算賃料を求める手法である。この手法による賃料を積算賃料という。
• ２．対象不動産が宅地の新規賃料である場合、基礎価格は最有効使用を前提とした更地価格である。
• ３．対象不動産が建物及びその敷地の新規賃料である場合、必要諸経費等には減価償却費が含まれる。
• ４．基礎価格に乗じる期待利回りを求める方法は、収益還元法における還元利回りを求める方法に準ずるものとされる。

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＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問28 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．不動産の鑑定評価によって求める価格には、正常価格、限定価格、特定価格及び特殊価格がある。
• ２．不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定賃料を求めることができる。
• ３．特殊価格とは、文化財等の一般的に取引の対象とならない不動産について、その利用現況を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
• ４．特定価格を求めることの例示として、資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号）に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合とされ、更に投資法人等が特定資産を譲渡する場合でも特定価格となる。

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＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問29 鑑定評価における価格時点、鑑定評価を行った年月日に関して、下記の説明の(ア)から(ウ)に入る用語の組み合わせとして次のうち、妥当なものはどれか。

不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を(ア)という。(イ)は、鑑定評価の手順を完了した年月日、すなわち鑑定評価書に評価額を表示した年月日である。不動産の価格は時の経過によって常に変動するものであり、鑑定評価額は(ウ)のみにおいて妥当するものである。

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＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問30 鑑定評価の基本的事項に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．鑑定評価の基本的事項は、対象不動産、価格時点、価格又は賃料の種類の３事項である。
• ２．対象不動産の確定とは、物的及び権利関係の両面より、明確に他の不動産と区別し、特定することである。
• ３．対象不動産の確定において、地域要因又は個別的要因に関する想定上の条件を付加する場合、合法性、関係当事者及び第三者の利害を害するおそれがないことが必要であるが、想定上の条件であるので、実現性は要請されない。
• ４．対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件というが、「分割を前提として、分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とする」ことを分割鑑定評価という。

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＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問31 鑑定評価の価格形成要因の分析に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．地域分析に当たって特に重要な地域は、用途的観点から区分される地域である、近隣地域及びその類似地域並びに同一需給圏である。
• ２．地域分析・個別分析の前提となる対象不動産の市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏内における市場参加者の属性及び行動（どのような観点から不動産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているか）を的確に把握する必要がある。
• ３．不動産の価格は、個別分析によって判定された最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、対象不動産の最有効使用の判定に当たっては、一般に、近隣地域の標準的使用が有力な標準となる。
• ４．同一需給圏は、不動産の種類、性格、規模等に応じた需要者の選好性によって地域的範囲を異にする。普通商業地の同一需給圏は、高度商業地の同一需給圏と比較して広域的に形成される傾向がある。

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＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問32 鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式、収益方式の三方式がある。方式の適用、試算価格の調整、鑑定評価額の決定の過程に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．土地の評価で、対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるので、その旨を鑑定評価書に記載することとし、原価方式は適用しなかった。
• ２．三方式は各々費用性・市場性・収益性の側面から価格にアプローチする独立した方式であり、再吟味の結果、方式適用の作業に誤りがなければ、対象不動産の種別・類型等に関わらず、３試算価格はいつも同じウエイトで調整すべきである。
• ３．地価公示の公示区域において土地の正常価格を求めるときは、公示価格と対象土地の価格との均衡を保つ必要がある。
• ４．試算価格の再吟味においては、各方式に共通する価格形成要因についての判断の整合性に留意する必要がある。

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＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問33 Ａ画地の所有者が併合を目的に隣接するＢ画地を取得する場合の当該B 画地の評価を依頼された。依頼は下記の２ケースであった。下記の説明の(ア)から(ウ)に入る用語の組み合わせとして次のうち、妥当なものはどれか。なお、Ａ画地・Ｂ画地とも更地で、併合による増分価値は、Ａ画地・Ｂ画地の総額比で配分するものとする。

（ケース１）
増分価値は1,500,000円で、Ｂ画地への増分価値の配分額は(ア)円となり、求めるべき価格の種類を限定価格と確定し、Ａ画地の所有者がＢ画地を取得する場合のＢ画地の価格を(イ)円とした。
（ケース２）
増分価値はない。求めるべき価格の種類を(ウ)と確定し、Ｂ画地を取得する場合の価格を10,000,000円とした。

（ケース１）
Ａ画地の正常価格 20,000,000円
Ｂ画地の正常価格 10,000,000円
Ａ画地とＢ画地の併合後の画地の正常価格 31,500,000円
（ケース２）
Ａ画地の正常価格 10,000,000円
Ｂ画地の正常価格 10,000,000円
Ａ画地とＢ画地の併合後の画地の正常価格 20,000,000円

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＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問34 借地権の種類及びその内容に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．契約の更新のある借地権としては、旧借地法（大正10年法律第49号）上の借地権のほか、借地借家法（平成３年法律第90号）上の普通借地権があるが、いずれも法定更新後は建物が朽廃すると借地権は消滅する。
• ２．定期借地権の設定は、50年以上の期間を定めて、契約の更新がないこと及び建物を再築しても期間の延長がないこと並びに期間満了時の建物買取りを請求しないことを特約すればよく、必ずしも書面による契約をしなくてもよい。
• ３．建物譲渡特約付借地権とは、借地権を設定する場合に、併せて、借地権を消滅させるため、その設定後30年以上経過した日に借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を結んだ借地権をいい、この場合の借地権は定期借地権及び普通借地権に限られる。
• ４．事業用定期借地権は、30年以上50年未満の期間を定めて、契約の更新がないこと及び建物の再築による期間の延長がないこと並びに期間満了時の建物買取り請求をしない旨の特約を結んで設定するものとされ、借地上に所有することのできる建物は、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものは除く。）であり、また、その設定契約は公正証書によりしなければならない点は、事業用借地権と同様である。

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＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問35 借地権の対抗力に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．借地権は、その登記がなくても、借地上の建物が登記されていれば、これをもって第三者に対抗できる。
• ２．借地権をもって第三者に対抗するための建物の登記は、表示登記では足りず、所有権保存がなされていなければならないというのが判例である。
• ３．借地上の建物の登記により、借地権の対抗力を保持していた場合において、借地上の建物が火災により焼失した場合には、建物の登記がないことになり借地権を第三者に対抗できなくなる。
• ４．登記のある建物が火災で焼失した場合には、その借地上の見やすい場所に一定の事項を記載した立札を立てておくと、建物が滅失した日から２年間に限り、借地権をもって第三者に対抗できる。

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＜解答＞
２　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問36 借地権が設定されている宅地（150m2）の一部約80ｍ2を道路用地として買収することになったが、次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．買収部分の借地権の対価補償額の算定は、当該部分の更地価格に近隣地域もしくは同一需給圏内の類似地域における標準的借地権割合に着目した割合法によって求めることができる。
• ２．買収部分の借地権の対価補償の額は、起業者が当該部分の更地価格を提示して、借地権設定者と借地権者の協議に委せればよく、話し合いが成立しない場合には、更地価格相当額を両者の名前で供託すればよい。
• ３．買収残地では従前の規模の建物が建築できないという理由で借地契約が解除された場合は、起業者は残借地権の消滅補償をする必要がない。
• ４．買収部分の借地上の建物に借家人がいる場合に、借地権の対価補償に借家人の立退料相当額を加算するのが相当である。

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＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問37 土地に関する所有権以外の権利の相当な価格の算定についての次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．地役権の相当な価格は、当該土地の価格から当該地役権が設定されている場合の土地価格を控除して算定する。
• ２．使用借権の相当な価格は、当該土地の賃借権価格に適正に定めた割合を乗じて算定する。
• ３．占有権の相当な価格は、当該土地の使用借権価格に適正に定めた割合を乗じて算定する。
• ４．区分地上権を設定する場合の相当な価格は、土地価格に当該土地の利用が妨げられる程度に応じて適正に定めた割合を乗じて算定する。

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＜解答＞
３　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問38 地価公示法に基づく地価公示に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．収用委員会が、収用に係る土地に対する補償金の額を算定する場合、事業の認定の告示の時における相当な価格に権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて算定するが、公示区域内の土地について、この相当な価格を算定するときは、公示価格を規準として算定した当該土地の価格を考慮しなければならない。
• ２．不動産鑑定士が地価公示の標準地の鑑定評価を行うに当たっては、不動産取引の実態として収益性が重視される地域においては、鑑定評価の３手法のうち、原則として、収益還元法による収益価格により価格を決定し、原価法による積算価格及び取引事例比較法による比準価格については、原則として、これを採用しない。
• ３．公示価格は、標準地の上に最有効使用に合致しない建物が存する場合には、必要に応じてその減価を考慮して求められることから、土地収用法（昭和26年法律第219号）等によって公示区域内の土地を取得する場合は、公示価格を規準するに際して標準地の上に存する建物の状況について留意する必要がある。
• ４．地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地が選定される。選定基準については、代表性・中庸性・安定性・確定性の４つの点に合致しているか否かが３年ごとに点検され、４つの点のうち１つでも欠けた標準地については、選定替となる。

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＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問39 固定資産税評価に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

• １．ゴルフ場の評価は、その開設に要した土地の取得価額に当該ゴルフ場の造成費を加算した額を基準として求められるが、取得価額及び造成費について価格変動がある場合又は不明な場合には、附近の土地の価額又は最近の造成費から求める。
• ２．市街地宅地評価法における各筆の宅地の評価は、路線価を基礎とし画地計算法を適用して行われる。画地計算法の適用においては、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等の相違を総合的に考慮する。
• ３．土地の評価手法は地目によって異なるため、土地の地目の認定に当たっては、当該土地の現況に重点を置き、部分的に差異が存する場合には、その差異が僅少であったとしても、原則として、土地を区分して認定する。
• ４．複合利用鉄軌道用地の評価は、宅地としての評価額を基本として、運送の用に供する部分が含まれることによる空間価値の阻害について必要に応じて補正を行うことにより求められる。

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＜解答＞
１　（公式解答）

＜解説＞
１．
２．
３．
４．

問40 相続税評価に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。

• １．間口が狭小な宅地（不整形地及び無道路地を除く。）の価額は、路線価に奥行価格補正率及び間口狭小補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、間口狭小補正率表に定める補正率を修正することができる。
• ２．都市計画道路予定地の区域内となる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちの都市計画道路予定地の区域内となる部分が都市計画道路予定地の区域内となる部分でないものとした場合の価額に、地区区分、容積率、地積割合の別に応じて定められた補正率を乗じて計算した価額によって評価する。
• ３．正面と裏面に路線がある宅地の価額は、正面路線価に基づき計算した価額に裏面路線価を正面路線価とみなし、その路線価に基づき計算した価額に二方路線影響加算率表に定める加算率を乗じて計算した額を加えた額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
• ４．造成中の宅地の価額は、その土地の造成工事着手直前の地目により評価した課税時期における価額に、その宅地の造成に係る費用現価（課税時期までに投下した費用の額を課税時期の価額に引き直した額の合計額をいう。）に相当する金額を加算した金額によって評価する。

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＜解答＞
４　（公式解答）

＜解説＞
１．
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３．
４．